Все о промышленной недвижимости.

А со стройкой так всегда и бывает - умножай бюджет на 2.

Ну и требования под производства бывают разные. Кому-то достаточно просто шатер на земле натянуть, а у кого-то как на МКС.

 

У строителей тоже сейчас нет людей , сроки все срывают и ничего не успевают даже по этим космическим ценам .

 

Ну может ты готов заранее настолько четко распланировать где у тебя в помещении какой станок будет, и отлить им отдельные фундаменты, но я не могу, всегда хочется что то потом раздвинуть/подвинуть итд

 

Всегда считал, что у производственников сначала проектируется технология, а потом коробка

 

Ну не знаю, для меня если умножить на два то нет смысла и начинать - не рентабельно.

С другой стороны, типовые коробки (металлокаркас и сэндвич панели) по идее должны очень с хорошей точностью расчитываться лавками у которых их возведение на потоке, не понятно на чем так просчитаться можно.

 

Строю на Юге Спб.
Габариты: 24 на 60 ( можно длиннее и уже, все зависит от участка), высота минимум 6, выше лучше, но дороже.
Ворота: минимум двое, максимум 3, если только не под автосервис.
Территория: чем больше, тем лучше (все любят и машины поставить и на улице что-либо сложить)
Полы: минимум 5 тн/кв.м., обязательно обезпыленные (топпинг).
Коммуникации: электричество минимум 150кВт (больше - лучше, но значительно дороже), газ желательно, но не обязательно (газгольдер решает проблему), вода - скважина, центральный водопровод нужен в основном для пищевых производств, канализация - септик.
Закладные под кран-балку не вариант, там сразу другой конструктив. Решаем сразу: с краном или нет!
А так еще куча моментов: начиная от выбора участка, заканчивая страхованием здания)))

P.S.: Могу пригласить на экскурсию.

 

Длинна кратно 6м кран балки стандартные идут 6, 9, 12 соответственно ширина. Более 18 ширина большая редкость.
Высота кратно 3 м. 6 м В основном под кран балку до 5 т. 9 м под 10 т 12 м от 10 тон и выше. Потолки выше 12 это уже спец производства. Да и отапливать сами понимаете надо объем.
Отопление- +16...+18 это минимум. В цеху.
Обязательно принудительная вентиляция.
На 1000 м 2 ворот максимум.
Полы как писали 5 т на метр. Это если высота 9м при высоте 6 производство будет типа швейного , лёгкое что-то можно меньше. И тогда можно без кран балки а в остальном она должна быть минимум 5 т. В СССР ширина пролёта 12 метров высота 6 кран белка 3.2 т ширина до 18 м высота 9 метров кран балка 10 т. Это типовые конфигурации. Под кранбалку от 5 тон опорные конструкции были железобетон ( сейчас можно и металоконструкции но надо считать )
Площадки на улице для 1000 м примерно 2..3 т.м2 минимум
Соответственно газ для отопления, электричество от 450 кВатт и подсобные помещения исходя на 20..30 человек (раздевалки с душем, туалетами столовой)
Можно в тырнете посмотреть ГОСТ на промышленные здания там про пожарку и т.д указанно все.
На самом деле сильно индивидуально и сложнее чем складские площади.

 

Вот у меня помещение 18 на 48 высота была до кран балки 12 общая 14 м. Перекрыл и сделал 2 пролёта высотой 9 метров сверху получился 2 этаж кран балки под 5 тонн. Но это советский фонд. И под свои задачи.
С одного края лестница с подъёмником на 3.2 тонны и подсобками

 

Это все классно конечно и красиво , когда делаешь все для себя . Но тут речь идет о «средневзвешенном арендаторе» и все эти вложения еще должны отбиваться )

 

Поэтому стройка под арендатора производственника это утопия. Максимум взять готовое что то в промзоне где это когда-то было и подшаманив запустить. То в столицах такого добра уже не осталось. Склады да можно
Тут даже по электричество вилка от 100 к ватт до 1000 кВатт и как угадать?

 

Посмотрите в сторону автосерисов грузовых под них. Но там специфика своя: локация должна быть и конфигурация помещения немного другая.

 

это кстати спорное утверждение… чисто интуитивно тепло уходит через внешние стены и крышу, те при увеличении высоты растет площадь стен но не растет площадь крыши

 

При увеличение высоты увеличиваеться сильно площадь стен. Плюс тёплый воздух поднимаеться к потолку и полы всегда холодные а люди именно там стоят по 8 часов. Как выход инфракрасные отопители но это отдельная тема. Вообщем из практики чем ниже кровля ( не в ущерб производству ) тем дешевле обогрев.

 

Как по мне если сильно хочется поиграться в промку: найдите человека который хочет "поднять промышленный потенциал страны " обговорить его потребности ( думаю от 250 до 500 метров если начинающий) и под него постройте 1000. Сдаёте ему с правом выкупа. Он или разовьеться и заберёт 1000 а аренду а потом выкупит или съездить и надо будет искать нового камикадзу площадь участка должна подрузомевать расширения постройки до 3..4 т.м

 

Строится и сдается.
В любом арендованном помещении, производственнику придется что-то доделать под себя, нужно просто это свести к минимуму.

 

Нет. Федоровское. Да, сэндвич на металлокаркасе. Около 50 т/м2,

 

Мы работаем с не большим проектным бюро. Они нам проектируют все цеха во всех регионах.

 

Мы строим под производство, с кран балкой. Там другая ставка. Вы смотрите склады.

 

Сейчас все вулканы ставят воздух теплый вверх не уходит , а так да чем больше обьем тем больше затраты на отопление .

 

это всего один раздел, и не самый дорогой,

как ранее посчитали 50 тыс *1 тыс кв,

но не учитывается подъездная дорога, которой может стоить те же 50 млн,

а делать ии проектная контора в регионе не будет, будет нанимать геодезов на местах,

проведение обследований, и т.п.

 

Не забываем, что строители считают стоимость без НДС, могут возникнуть нюансики

 

Сам каркас и панели - это мизер в общей цене. Если хочется сэкономить и особых требований к гигиене, чистоте и прочих спецзапросов нет, я бы смотрел старый советский фонд. Там обычно есть вся инфраструктура, персонал, поторговаться можно или с торгов у банкротов купить, а стены и потолок выдерживают ядерный взрыв

 

Каркас получается больше половины.

 

Посмотрите, сколько стоит старый советский фонд, в который надо еще вложить☝️. И математика совсем станет грустной.
Чтобы уменьшить себестоимость, надо брать участок под 3 и более объектов. Ну и конечно выбирать, чтобы дорогу за 50 не строить и электричество за 10 не тянуть.

 

Думаю, зависит от вида производства. У меня было ~25% от общей стоимости инвестпроекта (без земли).