Все о коммерческой недвижимости.

Если не секрет, без привязки к местности, кто эти не продовольственные арендаторы? А то смотрю со стороны на свои потуги и понимаю, что фокус очень узконаправлен на прод маги, или аптеки. Максимум с кем общался - это "Все инструменты" и то дело не пошло.

 

Это уже мои проблемы, а не объекта

 

Банк, но по этим объектам я понимаю, что он больше 20 лет сидит тут, единственные отделения в городе и на очень низкой аренде + это все первые этажи нежилых зданий на первой линии в городах 40 (башкирия) и 70 (краснодарский край) тысяч населения, думаю я без проблем сдам их если они свалят, а в одном из этих мест я бы их с удовольствием выгнал и посадил пятак или магнит, там прям форматное помещение где прекрасно встаёт торговый зал

 

Всё бы хорошо, но при такой географической разбросанности объектов становится сложно их администрировать, я не говорю про бухгалтерию, я говорю про работу на местности в случае каких-либо ЧП или ещё чего либо похожего: воду прорвало, канализация не уходит, зимой отопление отключили и тп.
Вы как с этим справляетесь ?

 

Вы опять ищите исходя из арендаторов) а надо искать ликвидный объект, куда смогут заехать и аптека, и зоотовары, и пивас, и пвз.
Если от 300квм, то вариков не много: продукты безальтернативный вариант. Ну или пилить на несколько.

 

Таких объектов несколько на всю страну и с ними надо уметь работать) без опыта будет минус по факту.
10лет сейчас - это топ вариант если лень что то самому делать. И то это большие и дорогие объекты, мелких околунелевая вероятность найти за 10 летнюю.
12 - норма.

 

Я на удалении 200 км от себя нанимаю мужичка (как правило пенсионера бодрого) и он у меня снег чистит, кусты стрижет, счетчики сверяет, газовиков/электриков на объекте встречает и прочие лампочки меняет, если надо. Учитывая, что это провинция, чек на это не большой (особенно при загрузке 3-4 дня в месяц), пенсионеру подработка, а мне определенный комфорт. Раз в квартал прыгаю за руль и делаю контроль. Норм практика.

Не, это всё понятно. Просто у меня немного фокус узко направлен, с приоритетом в сторону еды и ПВЗ.)) На длинном горизонте арендных договоров Я верю только в то, что люди продолжат ЕСТЬ еду. А все остальное так сильно меняется, что через условные лет 5 магаз с определенной непродоволкой уже нах не нужен, т.к. это легко и дешевле привозят в ПВЗ, или курьером. И арендатор уходит...

Такие кейсы есть в регионах и еще определенное время будут, но даже тут их уже практически все выгребли на центральных улицах с трафиком. Но, безусловно соглашусь, что это не для ленивых, тут надо пахать.

 

Под администрировать что вы имеете в виду?
Бухгалтерии абсолютно без разницы где объект, все доки по ЭДО, даже в самых дальних уголках Водоканалы и Мупы уже так работают .
Только магнит не работает по ЭДО)
По чп даже проще чем в мск: вот вы живете в мск, у вас в пятаке в Реутове прорвало отопление, вы же не хватаете инструменты и не мчите чинить. Я вообще не люблю на аварии ездить, все равно не помогу ничем и только настроение портить.
Есть арендаторы - спрашивайте у них знакомого слесаря и электрика и на запас есть авито. насчёт отключить тп на час для замены вводного автомата или перекрыть задвижку в колодце для замены арматуры в регионах решается гораздо проще и цена 2-3 тр.

 

Еще есть контакты водоканала. И управляйки часто. Если арендатор не может вызвать, мне кажется, что к ним лучше обратиться. Там и слесари есть, и они всегда рады обращению и подкормке. Плюсиком в карму идет небольшим.

 

как думаете, тот что на Авито - сколько реально может в итоге стоить ?
МАП там 455 сейчас и увеличение безусловное ежегодное

https://www.avito.ru/moskva/kommerc...zOjEzOiJsb2NhbFByaW9yaXR5IjtiOjA7fQseF2QfAAAA

 

Почему 455? Написано, что окупаемость 11.5 лет, и если так, то ценник на аренду какой-то раздутый, как мне кажется, сама же цена на ГАБ тогда адекватная. Если мап 455, то это вроде ближе к рынку, но окупаемость 14 лет - так себе вариант. Если локация топовая, маг торгует на ура и в округе конкурентов быть не может, то тогда можно рассмотреть, а иначе не стоит таких денег

 

Если надо будет личное присутствие собственника, всякое бывает, или самому тащиться, или доверку кому то делать. Так себе затея. Например придут и наложат арест на помещение, вдруг что то случится что вызовет вопросы у надзорных органов, и тд.

 

Аптеки, пекарни.
По поводу вариантов: они появляются так как строят как не в себе, везде нужна коммерция, даже в области продовольственный магаз открыть сейчас не проблема который будет качать, просто затраты будут побольше чем 10 лет назад, цены другие, но если есть от 60м, в ЛО купить нормальный кусок земли и построить 5 / магнит не проблема. Тут продавался у Пулково кусок под Бургер Кинг, вход 150, около 2-2.2 мап в месяц. Когда раскачается, может и 2.5 будет если павильоны рядом поставить.

 

200км не расстояние) между башкирией и Краснодаром 2.5ткм)

 

Да кто ж его знает почему продают) может просто показывают, и тогда сколько стоит цена за столько и продадут. Если срочность есть продать, 2м можно думаю скинуть. А так я бы его за 10 лет даже не купил, только если для себя, а если на перепродать, то почти не реально с длинным договором и таким мапом, поэтому ответить на Ваш вопрос трудно.

 

Да, и живет он при этом в Москве)) Человек Мира! Красавчик!))

 

Трудно сказать надо все смотреть.
Может это не капитальное строение. Что там с землей.
Какой договор. Какой трафик.
Но навскидку 4тыс за метр это довольно много по текущим реалиям.
И отдавать 76млн за то что могут снести завтра тоже мне кажется слишком рискованно

Откуда 455 у вас. у меня получилось 550

 

могу чуток прокомментировать, живу неподалеку:
это старый магазин советский (см фото), Сносить по идее его не должны, он к 12этажке пристроен жилой.
расположен в таком полудепрессивном спальнике ( в принципе и подружка не элитный магаз, возможно для него это самое место) , где потихоньку начинается реновация ( вверх по улице 1 дом новый заселили , ещё пару вроде почти сдали) , потихоньку и дальше будут 5этажки обновлять. Из плохого это приведёт к увеличению торговых площадей.

 

Это пристройка к жилому дому. Изначально так строили эту серию

 

Товарищи бизнесмены! А как сейчас дела обстоят с электронными торгами на Росэлторге в плане покупки коммерции у Москвы в новых домах по реновации? Имеет смысл туда лезть? Или там конечные ценники на аукционе экономического смысла не имеют? У кого есть/был релевантный опыт? Заранее спасибо

 

Была переписка с агентом. Снижали на время ремонта поликлиники
Там и договор интересный- новый собственник может расторгнуть договор.

 

Только сдать 141м2 за 550тр в этом месте из разряда "нереальное"))

 

ну хз
если пиццерию свою открыть по франшизе - думаю прибыль и больше может быть (столько школ вокруг с голодными детятями)

 

у обычных школьников особо денег нет на пиццу

 

Зарплаты нереально низкие в вашем сообщении. Мигранты, с чистыми документами, меньше, чем за 75 не согласны.

 

Наверняка. Только работать надо будет.
Это нифига не просто. Даже по франшизе, потому что еще платить надо будет роялти.
И еще вложить в ремонт.
И смысл?

 

у знакомых в МО 1.3М месячный фот на магаз 5ку

 

Хорошая идея. Только зачем:
а) по франшизе?
б) в супердорогом помещении?

 

в ДОДО пицца можно покупать по кусочкам , к примеру

я б вообще хотел свою пицерию... Но не по франшизе

бывает заедешь в какой то спальник (в Братеево например) а там одиночное окошко из одноэтажного здания - пиццу готовит
и так , зараза, вкусно делает.... ни с какими До До не сравнится
вот такую б я хотел )

 

Напомнило сериал "Миллиарды", где была пиццерия со своим шармом, которую миллиардер Бобби Аксельрод называл идеальной и лучшей пиццей в мире))