Все о коммерческой недвижимости.

Тема в разделе "Бизнес", создана пользователем Storm(с), 17 янв 2017.

  1. Storm(с)

    Storm(с) Живу я здесь

    Регистрация:
    12 июн 2008
    Сообщения:
    9,932
    Пол:
    Мужской
    Регион:
    Санкт-Петербург
    Водит:
    Пора уже создать отдельную ветку для обсуждения такой обширной темы.
    Предлагаю обсуждать здесь все вопросы связанные с недвижимостью - как с БИЗНЕСОМ.
    Аренда/субаренда, торги/аукционы и так далее.
    Напоминаю, что для конкретных предложений на форуме есть раздел Недвижимость.
     
    Gook нравится это.
  2. Storm(с)

    Storm(с) Живу я здесь

    Регистрация:
    12 июн 2008
    Сообщения:
    9,932
    Пол:
    Мужской
    Регион:
    Санкт-Петербург
    Водит:
    Первый вопрос.

    Кто-нибудь сдавал в субаренду муниципальное имущество ?

    Как это работает ? Я так понимаю что по договору и по закону, сдача в субаренду имущества выигранного на торгах - запрещено ?
    Но интерес к таким объектам на аукционах не слабый, значит работает как то тема со сдачей в субаренду.
    Насколько это выгодно ? Есть опыт у кого-нибудь ?
     
  3. Pavel 777-97

    Pavel 777-97 Старики-разбойники

    Регистрация:
    11 сен 2003
    Сообщения:
    46,765
    Пол:
    Мужской
    Регион:
    Москва
    Вопрос.
    Гор.имущество. В аренде уже давно у одного довольно бестолкового арендатора. Находится в ужасном состоянии. Арендатор сдает его нелегально в субаренду, сам занимает 1/4. Срок аренды истекает в 2017 году.
    Как занять его помещение? Возможен выкуп.
    На сайте тендер.мос.ру инфы (пока) нет.
     
  4. Gook

    Gook Завсегдатай

    Регистрация:
    10 фев 2009
    Сообщения:
    1,488
    Пол:
    Мужской
    Регион:
    Москва
    Регион?
    Москва. Читать договор аренды в части "субаренды". По всем старым договорам передача в субаренду запрещена. ДГИ разрешения не дает. Есть жутко мутные схемы, но как правило не рабочие. Если договор свежий, там может быть прописано разрешение, но коммерческого смысла особо не имеет, так как ценник у Департамента на грани рыночного.
    Никак. Вообще. Даже если нынешний хозяин лошара, он все равно продаст Права Аренды. Продлевать договор он скорее всего не будет, ибо получит рыночную арендную ставку, будет сидеть "на неопределенный срок".
    По выкупу (159ФЗ). Данное помещение можно выкупить по данному закону только если купить у владельца его ООО.
    Если вдруг случиться ЧУДО, и Департамент отберет это помещение, то где то через год его будут сдавать- продавать. Но ставка будет не особо интересная. Это если кратенько.

    PS Тема-отличная и нужная.
     
    Storm(с) и max000 нравится это.
  5. Elhan

    Elhan Завсегдатай

    Регистрация:
    29 авг 2011
    Сообщения:
    1,510
    Пол:
    Мужской
    Регион:
    Санкт-Петербург
    Все по договорам на 11 мес. Если времяшка на арендной земле, то в договоре не пишется кадастровый номер. Договор на аренду самого объекта без упоминания участка. А помещения так же на 11 мес. Проблем с 99 года не было.
    П.с. последнее время ставка аренды задирается в космос. Часто отказ из-за невыгодности. Не знаю что с ней делают победители, иногда я в ах....е от предложения победителя.
    Кстати, москаляки часто хватают все по диким ценам. Раньше когда были очные аукционы в РАД постоянно видел как молодые мажорики представляющие интересы богатого москаляки задирали цену покупки так, что возникали сомнения в их дальнейшей судьбе. Я бы за такие покупки в фундамент замуровал.
     
    #5 Elhan, 17 янв 2017
    Последнее редактирование: 17 янв 2017
    Игорян-СПб и Storm(с) нравится это.
  6. Чебурген

    Чебурген Старики-разбойники

    Регистрация:
    11 янв 2009
    Сообщения:
    26,360
    Пол:
    Мужской
    Регион:
    Москва
    Водит:
    ,
    Подпишусь.
     
    Stop hovering to collapse... Click to collapse... Hover to expand... Нажмите, чтобы раскрыть...
  7. Heco

    Heco Завсегдатай

    Регистрация:
    3 май 2013
    Сообщения:
    408
    Пол:
    Мужской
    Регион:
    Москва
    Водит:
    ,
    взял несколько помещений в 2016, в договоре без субаренды
    сдать можно только ИП и рыночникам, почти 80% даже не смотрят основания прав на объект
    по цене в МО уже не выгодно, почти по рынку отдают, осталась Москва и то не на открытых аукционах
     
    tovudd нравится это.
  8. Pavel 777-97

    Pavel 777-97 Старики-разбойники

    Регистрация:
    11 сен 2003
    Сообщения:
    46,765
    Пол:
    Мужской
    Регион:
    Москва
    конкретизирую вопрос
    договор аренды истекает в 2017
    в этот момент обязан ли ДГИ объявлять тендер на сдачу помещения в аренду? или при желании прежнего арендатора пролонгировать аренду тендер не объявляется?

    заявка на пролонгацию договора существующим арендатором уже подана (по его словам)
     
  9. Gook

    Gook Завсегдатай

    Регистрация:
    10 фев 2009
    Сообщения:
    1,488
    Пол:
    Мужской
    Регион:
    Москва
    Нынешний арендатор может либо подавать договор на пролонгацию и в течении 3 месяцев получить новый на 10 лет, либо остаться и ничего не продлевать. Тогда договор будет считаться продленным на "неопределенный срок".
    Оба варианта рабочие. Я так просидел 2 года с договором на неопределенный срок, что бы не получить коммерческую ставку. В любом случае тендер не объявляется по истечению срока существующего договора.
     
    max000, Vik79 и ronin73 нравится это.
  10. Pavel 777-97

    Pavel 777-97 Старики-разбойники

    Регистрация:
    11 сен 2003
    Сообщения:
    46,765
    Пол:
    Мужской
    Регион:
    Москва
    Другими словами, у существующего арендатора преимущественное право продления аренды даже при наличии другого потенциального арендатора, готового платить больше?
     
  11. LanderAJ

    LanderAJ Живу я здесь

    Регистрация:
    29 апр 2016
    Сообщения:
    11,703
    Пол:
    Мужской
    Регион:
    Москва
    Да
     
  12. Casper098

    Casper098 Эгоист

    Регистрация:
    4 авг 2007
    Сообщения:
    26,409
    Пол:
    Мужской
    Регион:
    Москва
    Сдать его в мос имущество . Чтобы они провели проверку используемого имущества. Установят факт субаренды. Расторгнут договор . Потом повторно выставят на торги приватизации/аренды
    Но ждать можно до 2 лет
     
    Vik79 и Storm(с) нравится это.
  13. firetracker

    firetracker Старики-разбойники

    Регистрация:
    22 июн 2013
    Сообщения:
    13,603
    Пол:
    Мужской
    Регион:
    Самарская обл.
    Водит:
    Подписался.
     
    Stop hovering to collapse... Click to collapse... Hover to expand... Нажмите, чтобы раскрыть...
  14. Storm(с)

    Storm(с) Живу я здесь

    Регистрация:
    12 июн 2008
    Сообщения:
    9,932
    Пол:
    Мужской
    Регион:
    Санкт-Петербург
    Водит:
    Регион - Питер.
    На аукцион выставляют помещение в самом центре. Ставка 3500/метр
    Думаю в этом месте в легкую по 10000/метр можно было бы сдать. 180 метров всего. Субаренда запрещена.
    Какие варианты есть ?
    Подписывать ДА как ипшник, потом войти к субарендатору в соучредители?
    Место золотое конечно. Можно наверно и франшизу какую нибудь замутить там, но мы же рантье ;)
     
  15. firetracker

    firetracker Старики-разбойники

    Регистрация:
    22 июн 2013
    Сообщения:
    13,603
    Пол:
    Мужской
    Регион:
    Самарская обл.
    Водит:
    Через услуги не вариант ?
     
    Stop hovering to collapse... Click to collapse... Hover to expand... Нажмите, чтобы раскрыть...
  16. Casper098

    Casper098 Эгоист

    Регистрация:
    4 авг 2007
    Сообщения:
    26,409
    Пол:
    Мужской
    Регион:
    Москва
    Если цель выкупить в дальнейшем , то участвовать от ООО и ставить потом будущего арендатора директором. Но схема мутновата. Есть подводные камни
     
  17. Gook

    Gook Завсегдатай

    Регистрация:
    10 фев 2009
    Сообщения:
    1,488
    Пол:
    Мужской
    Регион:
    Москва
    Нет. Даже если установят факт суб аренды- выпишут предписание об устранении. Арендатор устранит и все.
     
  18. Casper098

    Casper098 Эгоист

    Регистрация:
    4 авг 2007
    Сообщения:
    26,409
    Пол:
    Мужской
    Регион:
    Москва
    В договоре написано вплоть до расторжения
     
    Vik79 нравится это.
  19. Pavel 777-97

    Pavel 777-97 Старики-разбойники

    Регистрация:
    11 сен 2003
    Сообщения:
    46,765
    Пол:
    Мужской
    Регион:
    Москва
    Ок
    А выкупить его есть способ?
     
  20. Storm(с)

    Storm(с) Живу я здесь

    Регистрация:
    12 июн 2008
    Сообщения:
    9,932
    Пол:
    Мужской
    Регион:
    Санкт-Петербург
    Водит:
    В каком смысле ?

    Думаю любые мутные схемы чреваты расторжением досрочно договора, без возврата арендной платы.
    Нужно что то железобетонное :) Не оспариваемое.
     
    Игорян-СПб нравится это.
  21. Crush

    Crush Завсегдатай

    Регистрация:
    28 авг 2008
    Сообщения:
    1,562
    Пол:
    Мужской
    Регион:
    Липецкая обл.
    Водит:
    ,
    Проще войти как ООО и продать долю. Тут уже хрен подкопаешься.
     
    Storm(с) нравится это.
  22. Casper098

    Casper098 Эгоист

    Регистрация:
    4 авг 2007
    Сообщения:
    26,409
    Пол:
    Мужской
    Регион:
    Москва
    А к виду деятельности прикапываются? Если сдается под склад и производство , а арендатор сервис организовал?
     
  23. Gook

    Gook Завсегдатай

    Регистрация:
    10 фев 2009
    Сообщения:
    1,488
    Пол:
    Мужской
    Регион:
    Москва
    На практике очень редко когда расторгают. Даже через суд. Переплан, суб аренда, неуплата- все через мировое соглашение.
    Если только само ООО. Если есть интерес выкупиться по 159 ФЗ.
     
  24. Pavel 777-97

    Pavel 777-97 Старики-разбойники

    Регистрация:
    11 сен 2003
    Сообщения:
    46,765
    Пол:
    Мужской
    Регион:
    Москва
    Да какое на хрен ООО. Это собственность города.
     
  25. Gook

    Gook Завсегдатай

    Регистрация:
    10 фев 2009
    Сообщения:
    1,488
    Пол:
    Мужской
    Регион:
    Москва
    собственность города в аренде у кого? У ООО. Это ООО имеет право на льготный выкуп. Если есть желание покупать на аукционе- полно помещений. Именно это не факт что появиться в продаже. Может управление казны решит сдавать его в аренду? С чего взяли, что его вообще когда нибудь будут продавать?
     
  26. Pavel 777-97

    Pavel 777-97 Старики-разбойники

    Регистрация:
    11 сен 2003
    Сообщения:
    46,765
    Пол:
    Мужской
    Регион:
    Москва
    Теперь понятно. Будем думать.
    В принципе есть возможность и скинуть его оттуда, т.к. не со всеми статьями закона он дружит. Но карму себе портить неохота.
     
  27. Gook

    Gook Завсегдатай

    Регистрация:
    10 фев 2009
    Сообщения:
    1,488
    Пол:
    Мужской
    Регион:
    Москва
    Ну от того, что Вы его оттуда скинете, помещение ближе к Вам не станет. Ибо если это аренда- то будет новый договор без права выкупа, либо выкуп у города по не очень нормальной ставке.
     
  28. Elhan

    Elhan Завсегдатай

    Регистрация:
    29 авг 2011
    Сообщения:
    1,510
    Пол:
    Мужской
    Регион:
    Санкт-Петербург
    Слон тоже может съесть 300 кг, да кто ж ему даст.
    Право на выкуп возникает через несколько лет(можно уточнить) аренды и то если этот объект выставляется на приватизацию. Есть помещения которые КИО не продает, в центре их не мало.
     
  29. Elhan

    Elhan Завсегдатай

    Регистрация:
    29 авг 2011
    Сообщения:
    1,510
    Пол:
    Мужской
    Регион:
    Санкт-Петербург
    3500 старт. На торгах цена как раз под 10т/м и может взлететь. На аук слетаются такие падальщики, что иногда кажется они там баксы печатать собрались.
     
  30. Gook

    Gook Завсегдатай

    Регистрация:
    10 фев 2009
    Сообщения:
    1,488
    Пол:
    Мужской
    Регион:
    Москва
    Простите, но Вы немного не в теме.
    Все что касается 159ФЗ- в нем и прописано. Ничего само по себе не возникает.
    "...Арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества..."
    То есть по состоянию на 1 июля 2013 года имущество находится во временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет.
    Все остальные сказки венского леса, которые поют риэлторы, про то, что через год можно выкупить- псиная брехня.
    Либо договор заключен ДО 30 июня 2011 года либо НЕТ.
     

Поделиться этой страницей

appstore appstore
google play google play
      Яндекс.Метрика