Ваш самый пассивный бизнеc или тихая гавань для российского рантье.

В моем ожидании данный проект должен приносит на +3-5% больше, чем Депо. По сроку окупаемости, тут как повезёт, думаю 5 лет в идеале - развитие туризма, отмена виз, ЧЕ 2020. Но в реале, наверное, 7-10.

 

Ставки депо сейчас от 4,5 до 9,5 %, срез цифр по Москве.
Итого берём середину для проекта - 7-13%.
Окупаемость 5 лет хотят все, но тут правы французы (мировые операторы этого рынка) 7-8 лет - идеал. Хотя банки работающие по гос программе настаивали именно на 5 годах, связано со страхованием рисков в этом сегменте.
Для себя вывел цифры для пассивных инвесторов этого сегмента - 12% годовых с окупаемостью 7 лет.

 

Но ведь "апартаменты" как раз и отличаются от квартир жилого фонда именно невозможностью постоянной регистрации.

нежилые с юридической точки зрения помещения. В документах они могут значиться как здания гостиничного типа или объекты общественно-делового значения. То есть вы, конечно, сможете в них жить, но получить постоянную прописку в апартаментах нельзя

 

Это как то может повлиять на доходность или окупаемость?
В том формате о котором веду речь, возможность регистрации предусмотрена.

 

Я сам не понимаю пока, мнения очень сильно расходятся насчет будущего этого вида недвижимости.

 

Если не ошибаюсь, то налоги на нежилой фонд значительно выше.

 

Не исключено. Я про налоги.
Пообщался с человеком основной доход у которого сдача однушек.
Доходность хорошо если до 5% годовых дотягивает.
Затратная часть резко вырастает если клиенты начинают съезжать, а сейчас не так много тех кто берет на долгосрок.
Оформляет компанию которая будет всем этим хозяйством управлять.
К банкам и депозитам имеет стойкую неприязнь, по возрасту пошел седьмой десяток (я про владельца однушек).

 

5% скорее всего без учета удорожания квартир.
А они на инфляцию в долгосроке все равно дорожают.
По-крайней мере в столицах

 

в рублях - да. будет еще один 2014 и превед

 

Да этих 2014 уже было несколько.
Все равно недвига остается недвигой.
Я думаю сопоставимо с банковскими ставками или офз на дистанции.

 

было несколько, да и будет еще - сомнений мало. в рублях прирост есть, в $ - на графике все очевидно. не называл это тихой гаванью. простых решений имхо уже больше нет - нужно либо менять формат - вместо 10 однушек, весь первый этаж и апарт-отель, либо менять подход - купить что-то некоммерческое, произвести определенные модификации и сделать коммерческим или купить много целиком, нарезать и сдать отдельно.
как ни печально, кроме недвиги (с уникальным особенностями или коммерческой), больше тихой гавани нет. даже самый тупой и примитивный бизнес связан с геморроем и часто на пустом месте.

 

По выделенному - должны прийти новые форматы, рынок не стоит на месте.

 

А что если создать мануфактуру по производству Гигантских Человекоподобных Роботов?

 

правда основной доход?
было дело - считал у себя в регионе-стоимость однушки, ремонт, затраты.
мониторил депозиты - депозиты выгоднее, быстрее. Но риски.
С другой стороны,квартиру быстро не продать.
но и нормальную с ремонтом быстро не купить (под сдачу/как вложение)

 

Свежий ветер подул

 

стоимость 10 однушек проблематично раскидать по депозитам.

 

50 мио трудно раскидать??? В Сбер тот же отдал,глаза выпучил- и рантье.

 

в сберкассе 6% с учетом капитализации на 3 года без частичного снятия.
однухи ликвидней получаются..

 

6% платит Альфа на альфа счет (хошь снимай хошь доноси хоть каждый день,к примеру..Ликвидно!

 

я так подсчитывал:
1.1 мио в бетоне, 0.5 грубо ремонт за полгода без напряга , 0.2 мебель (пусть ИКЕА)
В итоге 1.8 мио
При сдаче ,допустим, чистая прибыль (у нас в регионе) (при отличном ремонте -чтоб быстро и не бомжам) 9-10 т р /мес.
т.е. с двух мио 10 тр в мес.

а вклады и сами знаете - 6.5-7%

за минусом полгода, потраченных на ремонт. И минус ремонты после жильцов, И минус время между жильцами.-простои.

 

я про пул московских однушек.
раскидай мысленно стоимость 20 штук в вашем регионе под 6.5 - 7%

 

Ну хорошо.Почем берем однушку? Пятера-треха?
Раскидываем сотку-60.0 мио.
По статистике,на депозитах в рублях держат суммы и на порядки поболее.
По сути,если решил держать активы в рубле - пох это наличный рубль или бетон.Что с ним может случиться?
Рухнет банковская Рублевая система?
На горизонте лет пяти я такой вероятности не вижу.
А вот вероятность падения арендных ставок и обесценивания бетона в связи с истерическим строительством - вижу.
Не настаиваю.

 

я тоже не настаиваю.
окраины почти все переложил в центры однухи-двухи около метры.
практически все дает около 10% от вложений 2014, по цене в евро почти вложенное догнали.
а единицу в одном банке держать очково.
не богат..

 

Во,а мне представлялось,что окраины гораздо более ренеабельны,чем центр под сдачу!

 

рентабельны
но как ты выше писал, истерически строятся конкуренты вокруг.

 

Грязно пошучу...
Хорошо иметь пул однушек в монаке...
Земли считай нет,строиться считай негде...
Спрос фантастический....лупи цену какую хошь and beee happy....

 

Он был поставщиком какой то химии на дск-1 и другие комбинаты. Расчет был в том числе квартирами. Ну и плюс пенсия))) Хотя думаю он её и не снимает))

 

Но пока однушки остаются мерилом сохранения - для Москвы точно. Битва депозитов и однух будет бесконечной - ибо экономическая модель с конца 80-х это игра монополия))) Плюс смена поколений одной семьи в одной конкретной жилплощади.

 

какие битвы?
это же не бензин или дизель, шипы или липучка, автомат или палка(лет 15 назад закончилась).
каждый кархист, накопив первый взнос на импотеку, становился растишкой.
(если вкурсе сленга форумов о недвижимости...)

 

Битвы жабы - а куда переложить, сохранить, не потерять и тд)))