Реконструкция и реновация большого столетнего дома

поищи ЖЖ парня, который водонапорную башню прошлого века в жилой дом перестраивает.

 

во! http://tomsktower.ru/

 

Если есть конкретный вопросы - могу попытаться ответить. Сейчас погружен в эту тему с головой.

 

Начинать с выяснения относится ли данный памятник к памятнику архитектуры, потом техобследование, после геология, геодезия и проект.
С конструктивом можем помочь подсказать.
Архитектурный облик неплохо могут восстановить в Саратове.
Есть также парочка архитекторов знакомых со спецификой.
Делал парочку таких обьектов.

 

1. Полная подетальная фотофиксация существующего положения
2. Полное обследование здания профессиональной организацией
3. Инженерно-геологические изыскания.
Туда же входит выполнение шурфов под фундаментами, для определения давления
и конструктива фундаментов
4. Полные обмерные работы.
5. Проект реконструкции и реставрации.

вот такой алгоритм действий, если делать "по уму"

 

Даже на трехэтажном кирпичном здании 1965 года при полной замене крыши это делали...

 

Вот для примера о представлении объема работ по реставрации.

Состояние здания до реставрации https://yadi.sk/d/bDxGf8Qkbyoeb
Проектная документация по фасаду https://yadi.sk/d/yCDirTA0byomG
Фасад после реставрации https://yadi.sk/d/XatU4M6XbyorP

По реконструкции, т.е. архитектурно-строительная часть выполняется
в стандартном объеме в зависимости от возможностей заказчика и способностей подрядчика

 

всё правильно, это стандартная процедура ...
я этим в Горжилпроекте 12 лет занимался, поэтому и пишу
да и счас делаю реконструкцию Донской Духовной Семинарии
с надстройкой мансардным этажом

 

Для kommersant
если сделаете "по уму", то получите бриллиант,
который с каждым годом будет расти в цене несравненно с рублевскими новоделами


PS забыл добавить. хорошо бы историю здания изучить, покопаться в архивах
поднять старые фото, это поможет и в культурном плане и при реставрации

 

2Мастер.
Фото до реставрации - жуть жуткая.Особенно в деталях...

 

но все это стоит денег. много денег и времени

 

знаешь, сколько надо руды перекопать, чтобы найти алмаз для хорошего бриллианта?
а булыжники на дороге валяются за дешево

 

Тут в целом правильно советуют.

1) Первый и самый главный вопрос - статус объекта. От того, какой именно у него статус, зависит, что именно допустимо в нем делать. Памятник архитектуры - минимум возможных работ и последующих возможных функций. Ценный объект городской среды или что-то иное - всё несколько проще.

2) Второй вопрос - Градостроительный регламент. Это такой городской закон, в котором четко прописано, что можно делать с объектом, а чего нельзя. Прописано, какой фасад ценный, а какой - так себе. В целом регламент увязан со статусом дома, но немного его конкретизирует.

3) Ну и если есть Генеральный План Земельного Участка - в него тоже можно посмотреть. Хотя по идее это тот же регламент, просто выделяющий информацию про конкретный участок.

Эти документы уже дают некую базу, чтобы изучить, что можно сделать с домом, а чего не получится ни при каких условиях (ну и получить эти документы может любой собственник и это потребует не очень больших затрат). Например, в вашем случае позволят понять, можно ли менять деревянные перекрытия или нужно восстановить в том же материале строго на тех же уровнях... Но этого все-таки не достаточно, чтобы начать что-то проектировать по-серьезному.

Далее пошли затратные мероприятия. Но без них в плоскости закона - никак. Самому гадать не делая этих исследований, как можно укрепить фасад - дело неблагодарное, поскольку никто без детального исследования даже примерно не скажет, что как в вашем доме. Такие сюрпризы бывают - даже поверить сложно. И хорошо, если они на стадии обследований обнаруживаются, а не на стадии стройки.

4) Итак, мы уже знаем, что мы должны сохранить в доме, и чего можем заменить или подновить. Для серьезного начала проектирования следует выяснить состояние тех элементов, которые подлежат сохранению. Нужно полное обследование этих элементов - геодезические обмеры, шурфы, испытания материалов несущих конструкций на прочность, испытания грунтов на несущую способность, дефектные ведомости,.

5) Это обследование дает представление о том, как нужно укреплять ценные элементы, можно ли их догружать. На его основании делается проект усиления здания. Тут очень важно понять, что раздел усиления конструкций делается не абстрактно, а в тесной связи со специалистами Организации Строительства, поскольку в случае реставрации очень важно, можно ли физически загнать на объект нужную технику, будет ли возможность установить кран и т. п.

6) Для реставрируемых элементов следует разработать проект реставрации - то есть восстановить, как они выглядели в исходном виде на какой-то период времени. Для этого сначала делается историко-культурное обследование, которое включает фотофиксации, зондажи и шурфы по исторически ценным элементам. Далее на основании этого делается проект реставрации. В зависимости от статуса объекта и регламента он может затрагивать как фасад (или его части), так интерьеры дома.

После этого можно начинать проектировать новое, хотя, обычно это делают параллельно. Фактически, там, где сохраняемых элементов нет или они целиком заменяются на новые конструкции это ничем не будет отличатся от проектирования нового здания, а там, где процент реставрируемых объемов высок, это будет проект приспособления под современное использование.

В целом это очень интересная тема, но в нашей стране дело затратное и долгое. Если есть конкретные соображения или ещё вопросы - обращайтесь.

 

Главное, чтобы денег хватило на проектную документацию

 

ну и золотовалютный запас России в помощь)

 

Про восстановление несущей способности и гидроизоляцию не забудьте, очень серьёзные вопросы в таком деле.

 

как человек, работающий в строительно-реставрационном бизнесе, могу афффторитетно заявить, проще снести этот дом нахрен и построить заново новодел. дешевле в 2-3 раза будет.

 

безусловно, после того как Данаю Рембранта в Эрмитаже облили кислотой,
гораздо дешевле было новую написать ...

PS такими вандальными способами и уничтожается вся наша культура,
тоже мне "афффторитет"

 

К сожалению, людей с таким мнением, как Ваше , очень много , поэтому от Москвы моего детства не осталось ничего... дикари
Иваны, родства не помнящие

 

ага, тоже мне аффторитет.
че ж когда таким как вы называют ценник на реставрацию здания, вы бежите давать взятки, только бы из реестра выкинуть этот памятник, чтобы не платить таким как мы за полноценную реставрацию, когда каждый кирпичик вынимается из стены и потом ставится обратно и т.д.
Почему никто не хочет платить за лепнину миллионы, когда можно купить китайскую заготовку

 

Сейчас как раз занимаюсь уникальным проектом, когда дом не памятник, и сохранению подлежат только фасады. А Заказчик (уникальный случай!) не хочет их завалить через подставного подрядчика и сделать новые "под старые", а хочет честно всё реставрировать.

Но архнадзор все равно кипит священной злобой. Видимо им больше нравится нынешний руинизированный вид дома, а не отреставрированный.

По сути нынешняя система признания ценности здания очень мало привязана к его реальной значимости в культуре и к архитектурной ценности. Всем понятно, что и в 18-ом веке могли построить откровенно неудачный дом. Но сейчас, если он сохранился достаточно хорошо, и в нем ещё жил когда-то какой нибудь известный человек, он гарантированно будет несносимым.

 

Если объект памятник культурного наследия, то тут все немного труднее становится. Ибо первое, нужно определить что в нем "культурное-наследие", второе - реставрацию придется делать компанией с лицензией от минкульта. Во всяком случае, так в Москве.

В законе написано, что вроде как обязательна лицензия только на внешние работы, но таковую лицензию попросили и при протяжке СКС, и при монтаже телевизоров...

И конечно лучше сохранить облик дома такой, как он был. Все эти до. пристройки, мансарды, лоджии и модные фишки на выходе являют собой дичайший колхоз. Иной раз смотришь, и в правду, лучше бы взорвали.

 

1. не только на внешние
2. на это не дают лицензию

 

Лицензию дает минкульт - на реставрацию и приспособление. Там указан весь перечень, в том числе проектные работы, работы по слаботочке и монтажу. А прикрепить телевизор, по мнению наших регистрирующих органов, это монтаж.

Поэтому, СРО можешь не иметь, а лицензию минкульта обязан (на СКС работы СРО не требуется). По факту - это означает регистрация в СРО и получение лицензии на реставрацию. Стоимость на рынке от ляма была год назад.

 

Каждый отвечает за себя на своем месте, так вот Во всех своих проектах, что могу, то спасаю... Проблему вижу в отношении государства к памятникам истории - они ему не нужны, все остальное следствие : и взятки, и граждане не воспитанные в духе уважения к истории ...
Был у меня такой заказчик ( приобрел квартирку на Остоженке) - рассказывал о своей любви к старой Москве, при этом занимаясь глобальным разрушение одного из старинных районов центра. На мой вопрос о таком странном проявлении " любви" ответил: " Москва все равно уже не та..."

 

цинизм после социализма - это логично