Продажа нежилого объекта юрику в рассрочку, риски?

Что производит?

 

Ген,ну Ген....ну зачем тебе это?

 

Ну так да, логика есть.

 

этот рынок сейчас вниз летит.
тонна с 13 руб до 10 упала с того года.
в моей деревне база по приемке закрылась.

 

А на остальное кредит нее?

 

взнос до 50% докручивать, хоть красиво будет – 50% и 50% 50/50

 

У меня есть коммерческое помещение в Орле, ни продать ни найти арендатора не могу уже 4 года ))

 

Уважаемый Чебурген ! Во-первых, перед заключением договора купли-продажи необходимо определить рыночную стоимость объекта и получить соответствующее заключение от оценщика.
Во-вторых, с недавних пор все решения участников ООО подлежат нотариальному удостоверению, в т.ч. и решение единственного участника, чего ранее не требовалось. В третьих, если Вы женаты необходимо получить нотариально удостоверенное согласие Вашей супруги на продажу объекта. Если Вы не женаты нужно получить у нотариуса нотариально заверенное Ваше заявление о том, что в браке Вы не состоите, при этом если Вы приобретали объект будучи в браке, то потребуется нотариально удостоверенное согласие Вашей бывшей супруги. В четвертых, цену можно привязать к курсу доллара или евро, это спасет Вас от удешевления рубля.
В пятых, в том случае если по каким либо причинам купившее у Вас объект ООО будет объявлено банкротом (сейчас принят закон о моратории на объявление предприятий малого и среднего бизнеса банкротами, по-моему на полгода), то в таком случае, объект находящийся в залоге (ипотеке) все равно попадет в конкурсную массу. Сначала на полгода введут процедуру наблюдения, иногда эта процедура продлевается до года. Вам нужно будет подать заявление для включения Вас в реестр кредиторов. Затем, как правило, вводят процедуру конкурсного производства. Конкурсный управляющий вправе оспорить Вашу сделку купли-продажи, но от признания ее недействительной Вас спасет то самое заключение независимого оценщика о рыночной стоимости объекта. Надеюсь Вы понимаете, что в договоре купли-продажи должна быть указана цена не ниже той, которая указана в заключении, а лучше чуточку выше. Конкурсное производство может длиться от 6 месяцев до нескольких лет. Конкурсный управляющий тоже произведет рыночную оценку объекта и выставит его на публичные торги. После того, как объект будет продан Вы получите 80% от цены продажи объекта, который находился в залоге.
Вот так если кратенько.

 

Гена, считай что продал за 30% от цены,

а остальное, если придет, как выигрыш в лотерею)))

Главное морально себя настроить

 

Когда риск банкротства закладывается, то сделку нужно заключать с позиции потенциального оспаривания конкурсным управляющим по ст. 61.2 Закона о банкротстве. Цену скидывать нужно от рыночной на момент сделки, а не от той, которая два года назад была, иначе даётся вариативность при оценке в суде. Там критерий по закону не определён. Используется формулировка "существенно ниже рыночной”. Нужно ещё к договору приложить сведения по кредиторской задолженности покупателя, чтобы исключить возможность в суде указать, что сделка совершена с целью причинения вреда имущественным правам других кредиторов. Но у залогового кредитора преимущество. Его требования на 70% насколько помню удовлетворяются из реализованного заложенного имущества. Тут оценка будет для торгов.

 

Вы снижали кадастровую стоимость чтобы платить меньше налогов? -15% от рыночной, считаю, что допустимо, поскольку понижающий коэффициент на торг обычно -10% берётся в подобных экспертизах. Балансы сданы уже были в налоговую, или сформированы чтобы показать? Вы ориентировались по цене на авито, циан на момент сделки? Сохраните несколько скриншотов с этих сайтов. Но это так, наиболее вероятные риски, которые минимизировать нужно.

 

Это ты пишешь на языке оценщиков о сравнительным и доходом подходе к оценке. В целом верно, только добавляются в сравнительном подходе корректировки на местоположение, транспортную доступность, обеспеченность землёй, торг, спрос на рынке (до 30% можно скорректировать) и т.п. Но это уже детали оценки)

 

Вы несколько неправильно толкуете написанное.
Во-первых: Если все же будет банкротство и конкурсный управляющий оспорит сделку, то кадастровая стоимость объекта будет принята судом во внимание, но не сможет лечь в основу судебного решения. Для того, чтобы сделка устояла нужно заключение независимого оценщика о рыночной стоимости объекта. Не понимаю, почему у Вас возникают с этим сложности. В Питере оценку делают в течение недели и берут за это совсем не большие деньги.
Во-вторых: Вы неправильно считаете причитающиеся Вам 80%. Привожу пример. Заключили договор купли-продажи объекта по цене 1 млн. рублей, с первоначальным взносом 300 тысяч рублей и последующей рассрочкой на 7 месяцев, где покупатель принял на себя обязательства выплачивать Вам ежемесячно по 100 тысяч рублей. Три месяца он исправно платил, а потом перестал. Еще через месяц в отношении покупателя ввели процедуру банкротства. С этого момента все выплаты кредиторам, в т.ч. и Вам прекращаются.
В лучшем случае через 8-10 месяцев, после введения процедуры банкротства, а в худшем через полтора-два года, конкурсный управляющий продаст заложенный объект, например по цене 700 тысяч рублей. Вам причитается 80% от 700 тысяч рублей, но поскольку 600 тысяч Вы уже получили, то Вам конкурсный доплатит всего лишь 80 тысяч, а остальная сумма пойдет в конкурсную массу и будет истрачена либо на текущие платежи, а при отсутствии таковых распределена среди конкурсных кредиторов.
К сожалению все будет именно так.
И еще одно. Арбитражные управляющие из которых арбитражный суд назначает конкурсного управляющего, очень тесно сотрудничают с одной или двумя оценочными компаниями или независимыми оценщиками, со всеми вытекающими последствиями. Заключение о рыночной цене объекта недвижимости, может быть такое, а может и эдакое. Я, имею в виду что при необходимости в заключении может быть указана цена и превышающая кадастровую стоимость. И если такое случится, суд признает сделку недействительной и вернет все в зад, т.е. с Вас взыщут полученную сумму, а Вам вернут объект.

 

Не увидел в теме обсуждения: заявление залогового кредитора об оставлении предмета залога за собой.

Что все привязались к продаже с публичных торгов?
На аукционе вряд ли это продадут, обычно там ценник конский, дойдет до публички и тогда Геннадий выкупит его на себя за 20% стоимости.

 

Я не настоящий сварщик (с) сейчас Арбитражные управляющие подтянутся и все обоснуют.


1. Залоговый кредитор может оставить предмет залога себе.

Цена объекта 10 млн р.
3 млн. Первый платеж, три платежа по единичке было уплачено. Остаток долга 4 млн.р. покупатель банкротится.

Оценивают объект в 12 млн.р., утаерждают положение о торгах, выставляют на аукцион, никто не заявился. Снижение на 10% и выставляют на повторный аукцион за 10.8 млн.р. никто опять не заявился.
Объект начинают продавать через публичное предложение, стартовая цена 10.8 млн р. Каждую неделю снижение на 10%. Когда цена упадет до 3-4 млн.р. Вы как залоговый кредитор подаёте заявление АУ, что оставляете объект залога за собой. Например, цена упала до 3.5 млн. 20% от этой суммы надо уплатить в конкурсную массу и забрать объект себе назад.

 

Второй вариант, купить на незаинтересованное лицо объект за три копейки, условно за лям.


Сделку взад развернуть сложно, но возможно, только какой в этом смысл для кредиторов?
Объект продавцу вернется, а живые деньги придут в конкурсную массу?