Инвестиции в новостройку, 3-4 млн руб

По-подробней, как там движуха? И цены на трехи

 

ДА, планировка капец....
Сколько друг за трешку отдал?

Меня смутило, что цена упала, после того как дом достроили, люди которые купили квартиры давно, сейчас в шоке )))

 

а почему цена упала? вам известны причины?

 

человек, который инвестирует, не думает, на мой взгляд, об этом. вот купил я за 6, продал за 11, зачем мне аналогичную? ищу снова за 3-6, что бы продать за 6-11. жить у инвестора есть где. инфляцию он побеждает. что еще надо ? ))
или ищу уже за 6-8, что бы продать за 10-12, только метров больше.
таким образом, метры увеличиваются, а все остальное по-боку

 

ну не знаю я в этом деле практик, а не теоретик.
уже 3 раза квартиры обернул. попал один раз с трехгоркой на 1,5 года в кризис. сейчас есть проект купил в ильинском парке в красногорске в сентябре прошлого года за 5800 двушку уже построеенную и с госкомиссией, документы будут официально через год я за 15 тр и 2 месяца оформил собственность через суд( это элементарно), сейчас эта хата уже в бетоне стоит 6700, сейчас делаю косметику и продаю за 8500. можно пробовать продать за 8700 или за 8300 оторвут с руками..
с котлованами после трехгорки связаватся не хочу, думаю попробовать покупать новостройки с пройденной гк и делать ремонт, получать собственность и продавать за пол года 700-1000 тр прибыли получается, с котлаваном есть риск задержки и он велик.
и еще я заметил что компании которые строят быстро и в срок, цены сразу высокие делают, а те которые "косячные" дают низкую цену. поэтомуесли брать котлован то самое выгодное по моему продавать его после 2-3 повышений ( примерно когда 3-4 этажа построят) и фиксировать прибыль, пусть не много но как показывает пракьика как раз тогда начинаются косяки

 

sdrr, а как определяете инвестиционную перспективность новостройки и выбираете ее местоположение/город, кол-во комнат, ЖК, застройщика?
Интересно мнение практика. Спасибо.

 

кол-во комнат 1-2 так как самое ликвидное, город выбираю скорее из собственных наблюдений и те которые мне знакомы, в основном это запад-юго -запад. ЖК дело третье, застройщик смотрю по отзывам и наблюдениям за другими его объектами. Скажу например что очень порадовал мсм 5 например.

 

а как быть с налогом? в ДКП 900кр указывать?

может тогда по переуступке лучше, или ее закрывают после ГК ?

 

Все же квартиры с собственностью ликвидней и дороже на много по причине большого количества ипотечников.
Я продавал много квартир и все ок с указанием цены до ляма, даже сбербанк и втб идут на такие сделки и одобряют их для своих ипотечников, с этим проблем нет

 

А как покупатели соглашаются?

 

Это же Россия. Пкупатели тоже гонятся за сиюминутной выгодой (по такой схеме они думаю получают небольшую скидку, которая видимо покрывает налоговый вычет).

 

даже если не получится продать за лям, то ты лишаешься всего лишь 13% прибыли(купил за 5 лямов, продал за 6 лямов, % с ляма). это же не более 2-3% стоимости квартиры, торгом более жестким покрывается.

 

ну типа того..
я посчитал, у меня с этого бизнеса доход всреднем 150-200 тр в месяц получается. в обороте всегда от 8 до 10 млн. и главное он не требует оперативного управления, то есть занимаешся любимым делом а бабули капуют

 

да прикольно когда есть лишние 8-10 лямов правда 10 лямов под депозит - совсем без вмешательства - 100 тыр в месяц.

 

Каким образом можно делать КОСМЕТИКУ в квартире без отделки? И во сколько, по Вашему, эта косметика обойдется? По моим скромным подсчетом 1,5 млн. руб. (если речь об однушке). Я ошибаюсь?

 

Ремонт типа "лишь бы можно было сразу въехать" можно сделать гораздо дешевле.

 

1,5 миллиона -это уже совсем не косметика.
Косметика - это 200-400 штук, особенно для квартиры на продажу.

 

это не квартира с бабушкиным ремонтом, это голые стены.
какие 200-400 штук, столько только за работу отдадите за 2ху

 

Мы же ведем речь о квартире на продажу, верно ? И об однушке ( хотя можно и двушку уложить)
Таджикстрой ,берет за работу 4-5 тысяч за квадрат. Т.е. 150-200 тысяч будет стоить работа. Ну и материалов набрать на остаток суммы не проблема.

 

Посмотрел сайт, посмеялся. Заказная или непрофессиональная статья. Читал недавно форумы объектов нескольких перечисленных застройщиков, пишут про существенные задержки и косяки.

К вопросу рисков, недавно в СМИ писали, что хотят ввести обязательное страхование рисков дольщиков летом-зимой 2013.

 

5 копеек про ремонт из опыта.
Родственники делали в 2011 ремонт в трехе 80 кв.м. для себя. Из убитого совка с небольшой перепланировкой сделали качественный low end евро под ключ (окна, батареи, щиток, разводка, сантехника, дорогой ламинат, наши хорошие двери, обои, натяжной потолок, неплохая плитка и т.д.) с почти всей новой мебелью (кухня, купе коридор, стенка, купе гостинная и т.д.) и техникой (телек, стиралка, плита, бойлер и т.д.). Кроме черновых с Каширки, брали все через интернет, Леруа мерлен и у производителей (все на скидках и акциях). Делала бригада знакомых славян (не косячила, умеренно брала). Все контролировал и закупал 1 человек.
Вся цена вопроса ок. 1.1 млн. руб. По моим подсчетам сумма без учета скидок, контроля расходов рабочими, осуществления закупок на акциях и через интернет на 500-800 тыс. руб. выше. К примеру, ламинат на акции в Леруа (остаток) куплен в 4 раза ниже его обычной стоимости, 3+1 (2 створки) шпонированных хороших двери в т.ч. со стеклом на фабрике за МКАД стоили ок. 30 т.р. за все. Ну и т.д.

 

А вообще по поводу инвестиционного жилья на раннем этапе строительства в подмосковье и newмосковье считаю, что в случае чего негативного, тьфу тьфу, спрос там обнулится очень быстро, ценник упадет, и восстановление будет дольше чем в Москве. Так что риск дополнительный присутствует.

 

если чуть чуть больше денег есть (не 3-4) а 5.5 советую присмотреться к М-хаус! квартиры с хорошей планировкой 250метров метро! парковка детский сад спортзал внутри дома! однушки от 42 кв.м.! 2015 если без опоздание сдадут(еще не разу не опаздывали- месяц задержка была) цена будет минимум миллиона на 4 выше а то и больше! уже за 7 месяцев подросла цена на 1деревяный миллион

 

Покажите, где там такие цены?

 

А что есть интересное по новой Риге?
Кроме Красногорска

 

Пока больше всего доверия вызывает пик панельки быстро строят 1-1,5 прилипает за год

 

привет

а какого плана жилье? многоквартирные?

В Истре есть новостройки. В Павлово квартиры тоже строили вроде.

Сейчас какой-то микрорайон Новорижский строят в районе 10 км от МКАД (со сторон Ильинки).

 

500-700 за все от бетона до ключей.
в моем понимании косметика это дешевый ремонт(в данном случае)

уже делал так ремонт конечно не супер )))
ламинат, дешевые двери, кухня из икеи за 10тр и т.д.
кстати как ни странно бригада все Россияне из близлейзаших областей за всю работу берут 200 тр. материал еще 200-300 получается.
Это называется дешевый ремонт.

 

ну кстати там же Рублевское предместье и Западный остров.

 

думаю эта тема живая...
1.не у всех есть свободные лямы
2.не все у кого есть лямы хотят медленные деньги и хотят славы!!! хотят офис и секретарш)))
3.спрос на недвигу в Москве растет в подмосковье растет еще больше. Приезжие это неисчерпаемый ресурс! А мы как честные коренные москвичи должны зарабатывать на этом ресурсе!!!
4.всегда так что на котловане дешевле чем готовое.