Что с недвижимостью происходит?

интересно, как это вы умудрились?...пока перед глазами одни положительные примеры...

 

Я ничего не предлагаю ни кому,но факт в том,что недвига сейчас несет в среднем по рынку 10-11% годовых,это коммерческая,жилая вообще копейки,4-6% наверно в среднем.
Я не могу понять,в чем смысл конвертировать живые деньги в бетон,в текущей экономической ситуации,если что,быстро обернуть её обратно в желаемую сумму денег,может быть крайне проблематично.И будете сидеть с ней за 10% годовых в рублях и смотреть,как недвига падает,рубль дешевеет,арендаторы умаляют снизить ещё аренду или того хуже,сразу съезжают и на выходе иметь не 10%,а минус или в лучшем случае ноль
Исключительно мое мнение,сейчас надо быть в деньгах,наблюдать за ситуацией,упадет до таких уровней,что падать уже действительно особо некуда,тогда и можно смело брать,а пока там ещё такой запас в цене,что есть куда падать и падать.
Как вы не видите очевидных противоречий,мы уже живем в новой реальности,а тот пузырь что был надут в года нефти по 130 только начал сдуваться в недвижимости.
Зарплата в Москве средняя у людей 50-60 тысяч(800$),при том что ежемесячные расходы на всё постоянно растут,а метр жилой по 150.
Сколько у человека остается свободных денег с 50-60 в месяц,тысяч 20-30,это ему на 1 метр получается 5-6 месяцев кроить в режиме существо.И это Москва,в остальной России дела обстоят намного хуже
По этому рынок сам отрегулируется в итоге и будет соответствовать текущей реальности,а не желаниям отдельных участников рынка

 

Все так,за исключение того,что первый пункт,как и третий приведет к падению,разница лишь в скорости и глубине.
Второй пункт в силу огромного количества причин,как минимум в ближайшие несколько лет невозможен
По этому покупка с целью 10% сейчас себя не оправдает.
На мой взгляд пассивная доходность в примитивных депо Сбера и ему подобных или тех же гос.облигациях выглядят сейчас предпочтительней.Там доходность меньше,но по факту будет выгодней,т.к. недвига себя легко может заминусовать и доходность по ней вообще станет отрицательной.Плюс очень важный момент,что во втором случае всегда под рукой наличные деньги,у которых масса способов приумножения,а не бетонная коробка только с одним способом и то без гарантий

 

В случае дальнейшего кризиса депо Сбера растаят быстрее арендных потоков
Не забываем еще, что депо - таят ежегодно на размер "индекса потребительских цен".
Недвига в худшем случае будет стоять в 0 (в рубле).

И потом я же не говорю что сейчас надо кидаться на бетонометры.
Я сам уже полгода не могу себе выбрать ни одного обьекта.
Продаваны просто не желают скидывать цену.
Сейчас время покупать ликвидные, доходные обьекты, которые в жирные времена никто скидывать не планировал.
Нужно искать и ждать.

 

если хороший объект, то почему нет? не вижу чем лучше бумага, которую в любой момент могут одним росчерком пера "убить". да, недвижка может просесть, может просесть аренда. но тем не менее это материальная фигня, а не бумажка. судя по кол-ву интересных объектов на рынке, никто от них не собирается избавляться. "такая корова нужна самому".

 

их и сейчас не скидывают.. что потом с этой бумагой делать? доллары покупать?

 

Прямо здесь все эти разговоры уже были в 2009 году, с тех пор половины доходных банков уже нет, а коммерческая недвига, купленная в тот период, в большинстве своем уже окупилась...)

 

Бодался сегодня с налоговой полдня, чтобы узнать какой налог будет начислен за 16год по помещениям.
Наслушался ответов "ждите квитанции осенью" и "мы сами не знаем"
Завтра попробую попасть на прием к нач. отдела.

Это я к тому что налог по кадастру - еще нифига не факт. Для Питера по крайней мере
И коэф. понижающий (0.2 в этом году) - тоже возможно останется.
В Рязани платежки на 2% пришли уже ?
Еще вопрос. Ты не интересовался вопросами "оптимизации налогооблажения" ? А то тут советчики нарисовались, говорят есть варианты. Но верится с трудом.
Оценка по кадастру - околорыночная.
Легально налог никак не снизить. А нелегально (офшоры и прочее) - не вариант уже помоему.
Вобще 2% это конские деньги конечно. 2-3 месяца аренды ...

 

2 Storm(c)
А с ИП тоже с 16года убирают "зачёт" налога?

 

Да.
Льгота слетает при исчислении им.налога по кадастру.
Ссылку Чебурген выкладывал где то.

 

Докладываю )

За рязанскую недвижимость пока считают 0,5% от кадастра, причем за 2015 год освободили как ИП па патенте )
Что будет в 16 пока не знаю, но опережающие действия по снижению уже стараюсь предпринимать )

Короче, жизнь идет, масло на хлебе истончается, но пока еще есть...)

 

Ну и славно
Я пытаюсь по питеру прояснить по следующей платежке, чтобы арендаторов не шокировать осенью, а нежно повысить уже зимой.

 

Ой не знаю, не знаю.
Идея правильная, но получится ли.

 

Получится. Куда денутся ))

 

Пока резких движений по изменению ставок стараюсь не делать, ограничиваюсь ползучим повышением при перезаключении договора, изменении площади и т.п.
Но в целом слезы...
Но на просьбы о скидках отвечаю четко: теперь налоги от кадастра, кадастр три цены от рынка, поэтому старые ставки уже подарок...)))

 

Это все правильно, пока не придет налог равный ~2мес аренды.
Один хрен придется повышать. Уж лучше заранее..
У меня в договорах налоги на плечи арендаторов кладутся. Безусловно.

 

что выгоднее покупать или арендовать? например офис, расчет 10 лет
если покупать, то недвига имеет шансы сохранить ликвидность, а если арендовать, то это четкий сигнал к снижению стоимости до уровней конкуренции с калькуляцией по аренде
и это мы только в начале обеления налоговой нагрузки, скоро она будет выше
давно была мысль купить офис для основного бизнеса, сейчас понимаю что это бред, проще арендовать и иметь возможность роста

 

в лизинг можно взять, например - http://office-leasing.ru/

 

налоги + удорожание убивает весь интерес, они ставят удорожание 8 процентов, это до фига, у меня на бмв лизинг выгоднее

 

Для расчетов эффективности бизнеса нужно закладывать в расходы стоимость аренды на аналогичные помещения.
Только в этом случае бизнес можно считать устойчивым.
А если вы эффективно управляете устойчивым бизнесом, то масштабируйте именно его, зачем вам недвижка?
Это совсем другие, гораздо менее маржинальные инвестиции, с другими законами и другим геморроем.

Если же ваш основной бизнес держится только за счет отсутствия арендных платежей, то вы просто коптите небо. Сдайте недвижимость более активным предпринимателям и на эти деньги займитесь чем-нибудь полезным...)

 

а если мой бизнес не нуждается в оборотных средствах, которые извлекаются в бизнес процессе?
внеоборотные активы - такой термин знаком?

 

Что-то слышал об этом, но здесь говорят, что недвижимость сейчас малодоходна и низколиквидна, а также сильно дисконтируемый залог, поэтому я бы вначале посчитал и альтернативное размещение )

Имхо, недвижимость это пенсия, поэтому ваша сегодняшняя покупка должна быть в будущем интересна не только вам...)

 

По налогу на имущество есть интересная тема. В случае успешной реализации позволяет не уплачивать его в течении нескольких лет. Но работает только по недвижимости организаций, введённой начиная с 2012 г.

 

облигация с защитой от инфляции.

 

Что есть устойчивый бизнес в этой стране?

 

В "этой стране" не знаю, а нас в России, например, Игорь Иванович пока устойчиво сидит, что вчера и продемонстрировал )

А у остальных по-разному бывает, не только в этой, но и в той стране тоже...)

 

Два вопроса)
1) Откуда эта уверенность? Я в РФ достаточно в недвиге в моменте. И есть объекты, по которым в рубле по 2016 практически падение.
2) Вообще, выделенное - это что это нахрен за цель такая?)))
Быть в нуле(!) в рубле(!) ???)))

 

Из контекста вырываешь )
Так то лучше быть в нуле в рубле чем в минусах с депо или в офз

 

Думаю имеется ввиду не подорожает в рубле