Что с недвижимостью происходит?

Человек пишет о выкупе помещения самим арендатором. Чтобы платить банку, а не арендодателю.
Все красиво только на словах. Попробуй получи кредит на выкуп коммерции. И первый взнос никто не отменял

 

Какое практическое значение имеет инфляции на данный вид бизнеса/способа? Или это просто для демонстрации своих знаний про инфляцию?

 

Я как раз и написал, что 100 аренд на нормальное помещение это уже история.
Может повторится при сильном кризисе.

 

Пока что, к сожалению, проблема согласия арендодателя на продажу.
Я по всем устоявшимся точкам предлагаю выкупить. Чаще всего даже вопрос о цене не поднимается.

А банки под коммерцию с радостью дают и на первый взнос под тмц или другую недвигу тоже реально.
Понятно, что с дисконтированием итд.
Я ж не имел ввиду с нуля может любой купить, а только относительно доходности.
При 100 арендах арендатору выгодно весь свободный поток парковать в снимаемую недвигу почти неглядя.
Сейчас складывается ситуация что и 120 будет за счастье.

 

Надо еще уточнять что это условие не включает в себя
1. С учетом, без учета износа объекта
2. До/после налогообложения

 

Не скажу за другие регионы, но в Питере, цену озвучивают без учета износа и со всеми налогами.
То есть конечную. С другой стороны и аренды считают "грязными"

 

То есть при сдаче помещения принадлежащего юридическому, физическому лицу, или ИП - стоимость его составляет 120 арендных плат.
ПС.Может немного по другому смотрю на эти вещи, но многие реально не сразу понимают что 120 аренд в нынешнем состоянии рынка на сегодняшний день- это цена продажи, а не окупаемость(в чистом виде).
Кадастр, налоги, амортизация..

 

вы сдаёте/снимаете/покупает что-нибудь?
физическому лицу, или ИП - это как?
не существует цены 100 или 120 аренд, это условный ориентир, как договоришься так и будет
Кадастр, налоги, амортизация.. - амортизация здания или помещения? В хорошем состоянии помещения заинтересован арендатор, он его и поддерживает на уровне. А кадастр налоги это как погрешность при продаже

 

Так то получается окупаемость совсем не посчитать. При изменяющемся каждые три года кадастре и непонятной инфляции..
И что ты называешь амортизацией ?
Все ремонты все равно на арендаторах.

 

Ох и теоретически это всё...)

 

Не факт что ремонт на арендаторе.

 

И сдаю, и снимаю, и покупаю. Не продаю.
Но это не основной мой доход.
Физическому или ИП принадлежит недвижимость - в разрезе налогообложения и прибыли чистой.

 

Предложили купить помещение в Ростове, занято зубоврачебной клиникой. 136 метров полуподвал, хороший ремонт. Хочет 8 миллионов. Предложил выкупить сам хозяин, готов арендовать за 90 тысяч.Деньги нужны на развитие бизнеса.Открывает сеть стоматологий по Кавказу. Уже 12, или 13 штук.Элиста, Черкесск, Махачкала. В Ростове и области штук 6.Дешевый сегмент.Занимает одно моё помещение уже год.Бизнес вроде идёт.
Смущает одно. Если он съедет , то сдать помещение будет практически невозможно, ну скажем очень проблематично.Но хозяин говорит, что место прибитое , 10 лет там его стоматология живет, получены лицензии за дорого и прочая и прочая.Сейчас лежат 3 миллиона, может правда купить, а остальные взять в банке и аренду туда направлять. Рубли потихоньку приходят, можно гасить быстрей, можно не гасить, пусть себе висит, за 5 лет в ноль выйдет.сижу , думаю. Выскажите мнение.

 

Цифры надо бы проверить.

 

Цоколь - не берите. Подвалы и цоколя были востребованы на растущем рынке.... а сейчас большой выбор качественных объектов. Потом не сдать и не продать будет.

 

Миш, если парень платит, живой - покупай.
Из рисков твоих вижу только его тягу к развитию..
А 5 лет - это быстро.

 

Какие?

 

валовый доход за пять лет минус (сумма первоначального взноса+платежи по кредиту до полного погашения кредита+налоги все)

 

Вроде адекватный, знаю давно, ездит на G350 купленной новой и не в кредит, по моему объекту вынес весь мозг за 10 тыщ рублей аренды, но платит как Часы, тьфу 3 раза.
Стоматология в этом помещении была одним из его бизнесов. Купил помещение, сделал ремонт, отдал своему другу-стоматологу в управление и клиника потихоньку жила. 2 года назад его торкнуло сделать сетку и демпинговать по цене при нормальном качестве.Например имплант с работой стоит поставить 50 тыщ.Везде дороже , люди потихоньку идут. Вот на Кавказ начал экспансию.

 

ИМХО чисто справочная инфо будет...
У человека сеть(!!!).

 

Ну вроде позитивный персонаж. Раз не ленится за 10 тыс. биться...
Но, повторюсь, сетка - другие риски.
А 5 лет все равно быстро пройдут..))

 

Имел ввиду покупку помещения.

 

А что там считать? В столбик 3 цифры? Налоги 6%. Кредит возьму в банке, где обслуживаюсь ,наверно 14-15%,90 тыщ в месяц аренда.Вроде все.При желании, из текущих приходов спокойно за пол года загашу не голодая, но не вижу смысла.

 

Все, что не имеет входа на уровне земли должно оцениваться с дисконтом к нулевой отметке, чем выше, тем существеннее дисконт.

За приобретение подвалов и торговых помещений выше третьего этажа покупателю должны доплачивать...)

 

Да пофигу.)
Если бы это было отд. помещение и отд. биз - наверное эта инфо имела бы некоторую справочную ценность. В моменте(!).
А так - вообще ни о чем, мне кажется...

ПС: если конечно не ставить теоретизирование выше практики))

 

Биться-это мягко сказано. Сдавал помещение под элитную сантехнику за 132 тыщи при курсе 32.т.е. 4000 долларов, с началом кризиса сантехника сдулась и задолжав за 2 месяца свалила.Через пол года простоя понял, что надо демпинговать и выставил за 100. Так он меня ещё отжал на червонец.

 

Ну 4 т.долл и 100 тыр - детали.
А воля к победе - важно...)

 

Один объект и сеть принципиально разный уровень управления. Нагрузка и требования к качеству менеджмента отличаются на порядок.
Тем более в разных городах, тем более на Кавказе...)
В период роста горит большинство бизнесов, как мелких, так и крупных.
Именно из-за потери управляемости и кассового разрыва.
Предложение продать актив-родоначальник - тревожный знак.
Либо клиент понял, что собственность тормозит бизнес, значит он поумнел или где-то обучился и скоро съедет из подвала.
Либо ему уже п...ц )))

 

Согласен полностью , оч правильный взгляд на проблему
По моему опыту из8 сеток 1 хорошо растет в мск , 5-6 присмерти...
это я про то что на глазах

 

Возможно. Но мне кажется, что ему тупо денег не хватает. На 8 Лямов можно открыть 2 клиники и получать 150-200 с каждой. Может он хочет развить сетку и продать потом 30-40 штук охватом всего ЮФО и СКФО. Если такое количество будет, то это уже серьезно. И реклама уже пойдёт и бонусы всякие и денежный поток приличный будет .
Сейчас поеду посмотрю помещение, выложу фотки.