Цены на недвижимость в Москве в 2009 году

О, Великий Учитель! Видимо по своей недообразованности я ввел не те коэффициенты. Поправте, пожалуйста, голожопого.

 

+1
Полиграф, ощущение такое, что Вы не покидаете "заоблачных высот Триумфа". В прямом смысле. Спуститесь уже наконец на землю

К Вашей фразе "дно уже пройдено" мы обязательно вернемся

Офф:
Господа, дайте кто-нибудь, пож-та, определение слову "ГОП-МУРАВЕЙНИК".
Ну и существует ли понятие "гоп-стоп-муравейник"?
мне они показались однокоренными

 

Не переживайте, я живу не очень высоко. Я не утверждал, что дно пройдено, а лишь предположил. Как любой образованный человек, я не могу стопроцентно делать неких утверждений, уравнение со слишком многими неизвестными. В тоже время за некоторые свои предположения я готов заключать пари на деньги, в отличие от Вас, как делал это в другой ветке (курсы валют). Вы хорошо умеете пользоваться поиском, можете найти.

 

Я свое пари заключил осенью, в сентябре. Т.е. продал инвестквартиру на рыночных условиях (в тот момент), а не на тех условиях бредового опциона которые предложил Павел.

Кстати, Вы случайно не в команде лужкова трудитесь? уж очень смахивают ваши расчеты "справедливой стоимости м2" на лужковские представления "справедливой стоимости москоффской недвижки"
могу себе представить, какой будет стоимость недвижки в сочи-2014 (по вашей арифметике)

 

Я тоже летом продал квартиру которая мне была не нужна, просто тоже чувствовал, что коррекция будет. Не думал, что столь глубокая, считал процентов 20%. Но я не считаю это пари, просто удачная продажа.
Тружусь скорее в команде Путина, если Вам от этого легче.

 

По сути ваших постов, мне показалось что вы трудитесь в команде Регины Дубовицкой.

 

сходил на выставку недвижимости в ЦДХ.

Марфино, Ботаническая, якобы 70000 за метр. Реально в построенных домах ничего нет, кроме переуступок по 150 000 за метр.

ЖК Лира, Автозаводская, недострой, 150 000, двушек уже нет в продаже.

остальное совсем дорого (200 -250 тыс ЮЗАО, гондурас, транспортом до метро)
или область по 85000 в неплохих домах.

Много недостроя 2011-12 гг. Недорого.

походили, не девок поглазели, больше там ничего нет.

 

Тоже был. Полный тухляк. Даже не понял для кого и каких целей выставка была организована.

 

Появилось некоторое беспокойство за здоровье вообще всех девелоперов, объекты так себе, а ценник накачивать привычки остались. или необходимость у них такая.

 

Поясню. Прошу учитывать:
1. допущение - рассуждение ниже относится к жилью "для народа" т.е. стандартное жилье в стандартном районе, элитка следует своим законам.
2. допущение - жилье относится к базовым ценностям, что позволяет в условиях монополии строительства выжимать из покупателей максимально возможную цену.
3. мы говорим о платежеспособном спросе, а не о хотелках.
4. отношение к жилью - достаточно сложная штука, нам надо понимать только, что это будет влиять на отношение покупателя и возможную цену.
5. ну и конечно - при текущем состоянии траспортной системы жилье для жилья должно находиться не далее, чем в 50 км. от места на котором на него зарабатывают

Предположим, средний доход московской семьи из 2 работающих человек ~ 60 тыс. рублей в месяц (с учетом того, что учителя - около 15 тыс. - предположим это будет средняя). Считаем, что для нормального воспроизводства должно быть 2 ребенка т.е. минимальная по санитарной норме площадь на семью должна быть около 50-60 кв.м. Остановимся на 60.
Тогда = СГД (средний годовой доход) семьи за 3 года ~ 2,2 млн. рублей, за 5 лет - 3,6 млн. рублей. Что дает от 36 до 60 тыс. за кв.м.

Откуда цифра про 3 годовых дохода: в Америке почти 30 лет (до начала надувания пузыря на рынке недвижки и раздачи ипотеки всяким панкам) - дом для семьи стоил именно столько. Такая стоимость позволяла семье стабильно: а) отчислять на ипотеку 25-30% ежемесячного дохода в течение 15-30 лет, б) гасить проценты по американским ипотечным ставкам.

Почему для России 5 СГД:
а) Американцы/европейцы проще относятся к съему жилья, жестко регулируется рынок аренды - правоотношения на нем стабильны. Русские любят жить в собственных жилищах по ряду причин, это позволяет заставить их работать еще немножко больше за то же самое.
б) ПРОЦЕНТЫ. При аннуитетной системе начисления платежей и русских процентных ставках 5 летняя по СГД первоначальная стоимость жилища будет настолько отличаться от американской, что физически люди не смогут выплачивать больше т.е. 10летний СГД не возможен чисто расчетно.
с) Однако существует японская модель ипотеки - бедняги брали ее на 100 лет. НО во-первых - нет ни одного банка, который бы давал ипотеку на такой срок, во вторых - и это более важно, русские вряд-ли будут согласны обречь после себя и пару-тройку поколений после на выплату долгов (тем более, что капитальность строительства... домик столько не протянет возможно). Я например, не пошла бы на такой риск. Уж в это случае думаю большинство будет искать другие варианты - от переезда в другой город/страну (why_not) до построить дом в деревне/на участке за 3-5 лет своими руками.
д) Тоже немаловажный фактор - население страны сокращается. Это значит, что потенциально на старости лет каждый сможет спокойно откинуть копыта в жилье, доставшемся по наследству.
е) В лелеемые Лемуром огромные массы денег, скопленные на руках у населения не верю, скорее всего они размазаны тонким икорным слоем, позволяющим как раз покрыть первоначальный ипотечный взнос.

Вот почему я считаю, что цена на панельные халупы составит от 36.000 до 60.000 рублей за кв.м. в зависимости от места итп (ладно фрунзенская - до 100), НО только при условии раздачи ипотеки хотя бы по докризисным ставкам.

На пути к этому уравнению будет много колебаний, на которых можно выгодно поиграть, не доиграться бы только до революции

 

жжете

 

Ну почему же, выставить на продажу - не значит продать
Хотите, скидывайте в личку ТТХ квартиры (без адреса ), поручу помощнице обзвонить несколько агентств с предложением выставить ее на продажу по 262 304 рубля за кв.м. И выложу отчет

 

Цифры в общем верные, правда непонятно ваше "НО"
Раздача ипотеки приводит к "разогреву" цены. Вне зависимости от
кризисных/докризисных ставок.
Да, и еще. Себестоимость панельных халуп имхо малоотлична от монолитных халуп. Какая собственно разница, где отливать стену - на заводе жби или непосредственно на объекте?

 

В ДСК у таджиков нет возможности срать в матрицы для отлива плит в отличии от опалубки монолита, чего лично я наблюдал (последствие) при осмотре объекта

 

Все...ща спалюсь...
Это стройтекс что ли ?!
Да...тут совсем худо.. - знакомому квартирами пытались "разойтись",так что там и двушек и трешек и однушек...всем хватит.

 

Хм...бить если что сильно будут...
Необходимость,да есть...сильная..

 

Cуществет...меня конкуренты туда позвали на шашлык...знал бы,не пошел...

 

Предлогаю проехать на ближайший дск и закажем индивидуальный срач...

 

Не вижу смысла, ибо 10к$ за метр мне предлагали + ремонт. Я ее не продаю ни за какие разумные деньги, потому что мне самому нравится здесь жить. В деньги уходить не желаю. Поэтому и отчет Ваш мне не нужен. Хотите напишите в ПС координаты, я Вам позвоню, что-то другое предложу из недвижимости.

 

Ну видите, надо мной хотя бы можно посмеяться, Ваши посты вызывают у меня нечеловеческую грусть. Дрочите дальше на падающий рынок. Надеюсь Вам действительно хочется приобрести квартиру подешевле, а не просто языком почесать.

 

Разогрев цены приведет к невозможности соблюдения условий (5 СГД и не более 40% отчислений от месячной зарплаты). Что мы сейчас и видим: даже в ипотеку в при имеющихся ценах народное жилье народ /I] купить не может (Лемура с его млн. и желанием зарабатывать на сдаче в аренду халуп - оставляем за скобками).

ну это на Ваше усмотрение имелось в виду стандартное жилье для народа, а из чего уж там, из газобетона или симпролита - неважно

 

Себестоимость не знаю, а вот стоимость должна быть разная - ибо расчетный срок службы монолитного дома вроде 150 лет, а панельного - 60.

 

Простите, я упустила, у Вас жилье, которое вряд ли относится к стандартному в стандартном районе. Я уже писала, что у элитки свой тренд, это отдельная тема.

А что Вы сразу в позу? Я имела в виду протестировать адекватность цены в 200 с лишним тыс., а не увести Вас в глубокий кэш . Имхо для стандартного жилья критерий должен быть типа такого: за месяц приходит 4-5 реальных покупателей. Если за неделю приходит 4-5, значит цена низкая, если за месяц ни одного - высокая.

Договориться что будет критерием адекватности цены для Вашей квартиры - и проверить. Если у Вас жилье носит индивидуальные характеристики, то может саудовский принц его купит мешком денег через час после начала продажи, а может и за год никто не купит.

Скажем история из жизни - знакомая хотела поиграться выкупив некое жилье по госцене и продать его панкам, наварившись на разнице. С трудом уговорила ее прежде чем ввязываться - позвонить в парочку риэлтерских агенств на предмет возможной цены продажи в месячный срок. В итоге - тратит сейчас время на более полезные вещи.

ок, тренируемся тогда на моей, чтоб никому не обидно было

 

Триумф Палас это дом олихархов. Один олихарх не оформлял квартиру в собственность потому как ему в падлу было платить 500 баксов налогов. Другой олихарх поехал туда потому что плата за обслуго очень низкая. Нормальный человек за 4 ляма купит свой дом в Посёлке Художников со своим бассейном, ненормальный 300м2 по 14к в Триумфе. Имхо дно в Триумфе вариантов под отделку 3000 метр, и оно будет как только клубные дома в центре высветят 8000-10000м2. Всех кого я знаю с доходом 100+ в месяц живут в собственном доме на первой линии от воды с причалом для яхты. Так что людей с таким доходом живущих в пластиковых окнах 1 из 980 квартир я совершенно не понимаю.

 

Давече... соседствовали мы офисом с риэлторами
Так вот - приходят они в как-то в ноябре дюже веселые и рассказывают историю, про то, как чувак по 35 тыс. евро за кв. м купил квартиру в сталинском доме (со сталинскими тараканами).
Если знаете в эконом теории есть такие понятия: рациональный и нерациональный спрос. Так вот, мы с ними тогда добавили еще одно: "невменяемый" спрос
Так что людей с такими причудами вполне себе представляю (вез же Гейтс дом из Японии морем в Штаты).

 

Да нет, я не в позу, просто я понимаю, что элитку сейчас трудно оценивать, спрэд может быть больше 30%. На мою конкретную квартиру был покупатель за 10к$ +ремонт, так как хотел именно мой плюс минус этаж, и мои стороны окон. И я понимаю, что если бы я ее продавал, то это была бы для меня удача. Но я не хочу ее продавать, так как мне самому комфортно в ней жить. А многие люди здесь не понимают, что не все хотят продавать свои квартиры.
У Вас агентство недвижимости?

 

Искренне желаю тебе купить дом в поселке художников. Честно. Самому нравится жить там где живу и еще иметь обычную дачу, вовсе не за 4 млн. Буду рад если нормальное жилье будет по 3000 за метр. Мне нафиг не нужна яхта, зато мне нужен стадион ЦСКА под боком, потому что я за них болею и хочу пешком туда ходить когда построят. Понимаешь? Не живи в стереотипах, все люди разные.

 

Выставка в ЦДХ уже 2 года как полная ерунда.