Предложу проект по недвижке с 7 летней окупаемостью.

Тема в разделе "Бизнес", создана пользователем Шибайчик, 4 фев 2020.

  1. Шибайчик

    Шибайчик Завсегдатай

    Регистрация:
    21 окт 2012
    Сообщения:
    443
    Пол:
    Мужской
    Регион:
    Московская обл.
    Прошу не пинать. Подобными вопросами никогда не занимался и не озадачивался, поэтому любая критика и конструктив приветствуется.

    Имеем 2 многопрофильные клиники в 2 городах, развиваемся активно. Подвернулось хорошее отдельно стоящее двухэтажное помещение с локацией в центре города под продажу 740 м2
    Что бы сразу и открыть и купить, финансов нет. Знаем как открыть, понимаем на что и как, но вот сразу выкупить помещение, финансов нет. Собственнику принципиально нужны деньги, т.е. только продажа.
    Помещение сторговали с 30 до 20 млн. руб., что является очень хорошей ценой для рынка.

    Хочу предложить покупку помещения под арендатора, т.е. под нас.
    Реальные сроки окупаемости коммерческой недвижимости лежат в плоскости 6-11 лет, об этом говорят и коммерсы и Гугл. Если я ошибаюсь, можете поправить.

    Готовы предложить аренду в 240 тр в месяц, что лежит ровно в 7 летнем сроке возврате инвестиций.

    Есть и НО!
    В договоре хотим оставить за собой право выкупа помещения по истечению 7 летнего срока за сумму, указанную в договоре. Сумма эта будет +/- те же деньги, за которые было куплено здание.

    Как то так...
     
  2. exMoo

    exMoo Живу я здесь

    Регистрация:
    18 май 2016
    Сообщения:
    8,227
    Пол:
    Мужской
    Регион:
    Москва
    То есть хотите кредит на 7 лет под 10% годовых в рублях от которого в любой момент можете отказаться. Еще и получить прибыль в случаи роста цены недвижки. Неплохие хотелки.
     
    Amadey, sasha, priliv и 21 другим нравится это.
  3. Gook

    Gook Завсегдатай

    Регистрация:
    10 фев 2009
    Сообщения:
    1,309
    Пол:
    Мужской
    Регион:
    Москва
    Я, наверное что то не понимаю. Вы хотите, что бы человек купил под вас здание. 7 лет бы получал аренду и по прошествии 7 лет продал бы вам это здание за те же 20 мио? Т.е фактически кредитнул бы вас под 5-6% годовых. Так?

    Нет там 10% Кредит получается процентов под 5-6 )))))
     
    #3 Gook, 4 фев 2020
    Последнее редактирование: 4 фев 2020
    TimAl, FeNcY, Yogybear и 2 другим нравится это.
  4. exMoo

    exMoo Живу я здесь

    Регистрация:
    18 май 2016
    Сообщения:
    8,227
    Пол:
    Мужской
    Регион:
    Москва
    Под 10 насколько я прикинул
     
  5. Шибайчик

    Шибайчик Завсегдатай

    Регистрация:
    21 окт 2012
    Сообщения:
    443
    Пол:
    Мужской
    Регион:
    Московская обл.
    Все в рамках окупаемости по рынку, можно даже сказать по минимальной планке окупаемости. Это во-первых.
    Во-вторых, что имеется ввиду под словом "отказаться"? Есть договор, там все прописано. Я ничего не скрываю, каждый получает ровно то, что я описал.
    Не заметил роста цены недвижки за последние 5 лет. Вижу как в моем городе коммерческая недвижимость теряет с 80 до 20 тысяч за квадратный метр.
     
  6. Шибайчик

    Шибайчик Завсегдатай

    Регистрация:
    21 окт 2012
    Сообщения:
    443
    Пол:
    Мужской
    Регион:
    Московская обл.
    Видимо так, а вы как то по другому считаете сроки окупаемости? Поделитесь.
     
  7. exMoo

    exMoo Живу я здесь

    Регистрация:
    18 май 2016
    Сообщения:
    8,227
    Пол:
    Мужской
    Регион:
    Москва
    В том что вы в любой момент можете отказаться от помещения.
    Ну вот у вас есть право выкупа, если цена вырастет, а обязанности выкупа если упадет нет.
     
    kam888 нравится это.
  8. exMoo

    exMoo Живу я здесь

    Регистрация:
    18 май 2016
    Сообщения:
    8,227
    Пол:
    Мужской
    Регион:
    Москва
    А как 6 насчетал?)
     
  9. Gook

    Gook Завсегдатай

    Регистрация:
    10 фев 2009
    Сообщения:
    1,309
    Пол:
    Мужской
    Регион:
    Москва
    Окупаемость- это купил объект, вернул затраты и остался с объектом. А дальше весело хохоча получаешь прибыль.
    В Вашем случае- просто прокредитовал посторонних людей.
    Я исправил сообщение. Взял кредитный калькулятор, который показал, что при выплате 240 000 в месяц- это вообще около 6%
     

    Вложения:

  10. Шибайчик

    Шибайчик Завсегдатай

    Регистрация:
    21 окт 2012
    Сообщения:
    443
    Пол:
    Мужской
    Регион:
    Московская обл.
    Совершенно не так. Все прописывается в договоре. И штрафные санкции и т.д.
    Можно не так. Есть обязанность выкупить. Собственно мы это и хотим сделать, а не сидеть бесконечно на аренде.
    А в чем вообще разница упадет здание в стоимости или нет? Если на него уже есть покупатель за оговоренные деньги? Мне не понятно как вообще это можно проецировать на данную ситуацию.
     
  11. Шибайчик

    Шибайчик Завсегдатай

    Регистрация:
    21 окт 2012
    Сообщения:
    443
    Пол:
    Мужской
    Регион:
    Московская обл.
    Чем это отличается от "Вернул деньги за объект"?
     
  12. exMoo

    exMoo Живу я здесь

    Регистрация:
    18 май 2016
    Сообщения:
    8,227
    Пол:
    Мужской
    Регион:
    Москва
    Там не то подсчитано. С выплатой самой суммы долга.
     
  13. uar24

    uar24 Живу я здесь

    Регистрация:
    4 май 2003
    Сообщения:
    12,017
    Пол:
    Мужской
    Регион:
    Москва
    Водит:
    Я бы в этой случае, если бы стоял выбор, куда деть деньги, купил бы доллары
     
    Stop hovering to collapse... Click to collapse... Hover to expand... Нажмите, чтобы раскрыть...
    FeNcY, kam888, СыРоЖа и ещё 1-му нравится это.
  14. Шибайчик

    Шибайчик Завсегдатай

    Регистрация:
    21 окт 2012
    Сообщения:
    443
    Пол:
    Мужской
    Регион:
    Московская обл.
    Думаю он не у всех стоит).
     
  15. exMoo

    exMoo Живу я здесь

    Регистрация:
    18 май 2016
    Сообщения:
    8,227
    Пол:
    Мужской
    Регион:
    Москва
    Вы завтра обанкротились и все, нет никаких выплат.
     
  16. LanderAJ

    LanderAJ Живу я здесь

    Регистрация:
    29 апр 2016
    Сообщения:
    11,089
    Пол:
    Мужской
    Регион:
    Москва
    Налог на недвижимость забыл.
     
  17. Dimon206

    Dimon206 Старики-разбойники

    Регистрация:
    10 мар 2004
    Сообщения:
    26,446
    Пол:
    Мужской
    Регион:
    Москва
    Такая тема могла бы взлететь, если бы Опцион на выкуп был не у вас, а у владельца на продажу.
    Но тут риски неисполнения стремятся к 100%
     
    RailOS, kiabi, Yogybear и 5 другим нравится это.
  18. exMoo

    exMoo Живу я здесь

    Регистрация:
    18 май 2016
    Сообщения:
    8,227
    Пол:
    Мужской
    Регион:
    Москва
    Еще всякие ремонты здания и прочие риски.
     
  19. Gook

    Gook Завсегдатай

    Регистрация:
    10 фев 2009
    Сообщения:
    1,309
    Пол:
    Мужской
    Регион:
    Москва
    Да, мой факап. Если считать, что интересант платит только % без тела кредита- получиться около 15%.
     
  20. Шибайчик

    Шибайчик Завсегдатай

    Регистрация:
    21 окт 2012
    Сообщения:
    443
    Пол:
    Мужской
    Регион:
    Московская обл.
    А вам договора арендаторы обычно кровью подписывают?
    Вообще не понятно к чему это тут
     
  21. Шибайчик

    Шибайчик Завсегдатай

    Регистрация:
    21 окт 2012
    Сообщения:
    443
    Пол:
    Мужской
    Регион:
    Московская обл.
    А можно тут подробней? Не очень понятно
     
  22. Dimon206

    Dimon206 Старики-разбойники

    Регистрация:
    10 мар 2004
    Сообщения:
    26,446
    Пол:
    Мужской
    Регион:
    Москва
    У владельца есть право, а у вас обязанность, по истечении срока продать вам за сумму покупки, у вас, соответственно, купить.
    Страховка на случай падения цены.
     
  23. exMoo

    exMoo Живу я здесь

    Регистрация:
    18 май 2016
    Сообщения:
    8,227
    Пол:
    Мужской
    Регион:
    Москва
    К тому что слишком низкий процент и много рисков. Поэтому например вам банк денег под такие условия и не даст. А если не дает банк, ту умный частник не будет давать тем более.
     
  24. Шибайчик

    Шибайчик Завсегдатай

    Регистрация:
    21 окт 2012
    Сообщения:
    443
    Пол:
    Мужской
    Регион:
    Московская обл.
    Вы видимо поверхностно прочитали тему.
    Медцентр, а особенно на 740 м2, это целая эпопея с ремонтом, который делает арендатор. В который включается куча медицинских нюансов. Заново проводится вся проводка по всему зданию, переделывается все, начиная с полов, и заканчивая фасада здания, парковка, вентиляция по всему зданию и бла-бла-бла. Лицензия!! Которая дается с привязкой на место.
    Стоимость вложений может приблизится к стоимости самого здания.
    И ремонт этот делает всегда арендатор. Ни один собственник помещения нам еще ни разу в этом не помог.
     
  25. Шибайчик

    Шибайчик Завсегдатай

    Регистрация:
    21 окт 2012
    Сообщения:
    443
    Пол:
    Мужской
    Регион:
    Московская обл.
    Я примерно это и имел ввиду. Но ключевое тут - собственник обязан продать именно нам.
     
  26. Шибайчик

    Шибайчик Завсегдатай

    Регистрация:
    21 окт 2012
    Сообщения:
    443
    Пол:
    Мужской
    Регион:
    Московская обл.
    Вы уже решили за банк что он дает а что нет?
    Судя по всему вы слишком поверхностно разбираетесь в сути вопроса. Поэтому такие выводы.
     
  27. exMoo

    exMoo Живу я здесь

    Регистрация:
    18 май 2016
    Сообщения:
    8,227
    Пол:
    Мужской
    Регион:
    Москва
    Я про капитальный ремонт здания. если вы и так вкладываете туда 20, найдите еще 4 для ипотеки. В чем проблема?
     
  28. Шибайчик

    Шибайчик Завсегдатай

    Регистрация:
    21 окт 2012
    Сообщения:
    443
    Пол:
    Мужской
    Регион:
    Московская обл.
    Проблема в том, что надо еще на оборудование 55
     
  29. ReKiLL

    ReKiLL Живу я здесь

    Регистрация:
    5 ноя 2011
    Сообщения:
    11,183
    Пол:
    Мужской
    Регион:
    Москва
    с такими хотелками ТС тему сразу можно в курилку или "ты не один" переносить.
     
    Platons нравится это.
  30. exMoo

    exMoo Живу я здесь

    Регистрация:
    18 май 2016
    Сообщения:
    8,227
    Пол:
    Мужской
    Регион:
    Москва
    А что же вы в банк не идете? Либо вам банк предлагает не такие хорошие условия, либо вы вообще хотите обмануть покупателя.
     
    Yogybear нравится это.

Поделиться этой страницей

appstore appstore
google play google play
      Яндекс.Метрика