Все о коммерческой недвижимости.

очень круто, а что за регион, если не секрет? У меня около дома какие-то парни из Средней Азии купили ГАРАЖ (отдельно стоящий, с хорошей правоустановкой, я смотрел, но не понимал зачем мне гараж за 8 млн), сделали хороший ремонт и мне кажется это будет какой-то нишевый ГАБ)))

 

а что за leaflet? какое-то готовое решение?

 

продавала обычная бабуля, какая там 20 лет сама торговала продуктами, потом 10 лет он стоял закрытый, тк здоровье уже не то... так что вид там был заброшенный. Благо КБ взяло его под ремонт весь за свой счет, сейчас говорят они уже выпендриваются и не берут так. А купил вполне успешный бизнессмен, занимается строительством и раз в год покупает себе по одному КБ на старость, назвал это пенсией. У него это 6 уже магазин КБ, или было 6 а мой стал 7. Сказал что из всех офлайн магазинов какие точно будут работать через 10-20 лет он верит только в КБ.

 

1. Рязанская область.
2. Гаражи сейчас после ремонта хорошо дитейлингами ценятся.

 

Библиотека для создания интерактивных карт и схем, Claude сам предложил и прикрутил.

 

При определенных условиях из перечня объект выводится.

 

Ну у Вас прямо все звезды сошлись. Лично я о таком смею только мечтать.

 

Поделитесь опытом, пожалуйста. Если, конечно, это легальный опыт. Корявый метод и так всем понятен и работает точечно по-ситуации и месту))

 

Одно дело насмотрелся их и сам принял решение, другое дело с ними работать.
Чем больше народу, тем размазаннее ответственность и больше тормозов на всех этапах.
имхо.
не лендлорд если что.

 

Ну к покупателю-то тут претензий особо быть не может, потому что вариантов выгодного и надежного вложения такой суммы не так уж много, если в банк боязно нести и к спекулятивным инструментам интереса нет. А бетон - это надежно и стабильно, по общепринятому представлению. Грязная окупаемость 8,3 года - довольно прилично, по нынешним меркам.
Продавец, конечно, в каком-то смысле продешевил, но и это понятно - откуда у бабушки сколь-нибудь ясное представление об арендном бизнесе в наше время.
Товарищ с форума молодец - нашел недооцененное предложение и реализовал его потенциал, это здорово.

 

Ну я так понимаю что единственный правовой вариант исключения из перечня: если ЗУ под коммерцией с ВРИ отличной от «размещение делового административного здания», и если ЗУ в другим ВРИ, то можно исключить объект из перечня. Другого законного варианта вроде как нет.

 

Я больше скажу, я на эти вырученные 8 млн, добавил свои 500 еще и купил так же два помещения, но получше локации и поближе к дому, и сдал одно за 70 другое за 80 так же в КБ)) То есть увеличил свой арендный поток с 80к в мес, до 150к в мес, при вложенных 3,5 илн)
Вот хочу их продать так же как ГАБ и перейти в лигу повыше мутить так же но уже пятерочками, но жалко продавать ппц) Синица в руке типа)

 

а как тогда вообще добавляют в этот перечень если нет земли соврем, а у тебя скромные 40 м2 на 1 этаже хрущевки?
я от человека слышал, что они посадили арендатора анализы с лицензией, и что типа тк там велась не торговля а медицинские услуги то удалось исключиться из этого перечня, вот не помню через суд это удалось или нет. Но потом как лицензия истекла, и арендатор сменился. Помещение сразу же автоматически снова попало в перечень этот....

 

Полагаю что если это ЗУ под многоквартирный дом, то коммерция на 1х этажах не должна попасть в этот перечень, и если попало, судиться, судя по поиску в интернете, есть успешная практика.

 

с пятерочками, мне кажется, так просто не получится
это кб готовы в любой дыре открыться и на рынке можно найти подходящие недооцененные помещения, а для крупных продуктовых локацию найти трудно и вероятность того, что она будет доступна по заниженной цене крайне мала, тут если только брать зу и самому строить

 

... а потом в Канаде умерла моя бабушка и оставила мне в наследство 1млндолл...
(с) анек

 

Совершенно согласен. С более крупными лотами сложнее, учитывая, как сильно такими же желающими забит рынок в Мск и СПб, а регионы практически везде (кроме миллионников) у Х5 уже на стопе по ФАС (я про Европейскую часть России).
Но, окна всё же еще есть и их надо искать.
Собранный самим ГАБ (поиск и покупка земли, проекты, согласования, сети и коммуникации, стройка, ввод, аренда) в регионах может дать 4-6 лет окупаемости. Проверено лично.
Но, кругов ада надо пройти много))) Иногда думаешь, а надо ли оно было с такими заморочками и нервами? Когда не повезет с бригадами строительными, или геологией зем участка, однозначно хочется доплатить за эти 3-4 года окупаемости, но взять готовый работающий объект. ))

 

Я уже года 3 слежу за этой высшей лигой, У нас берут подвалы или 1 этаж в области в городках 30-150 тыщ населения, берут 300-500 метров за 7-9 млн. сажают туда чижик/монетку/верный/б1 с МАПом 200к и выкладывают как ГАБ за 18-20 млн. Спустя 1-2 мес объява закрыт а судя по сайту росриестра на помещение произошла перерегистрация собственника, значит продали. Вот я что то такое имел ввиду, без всяких земель, проектов, геологии и согласований))

 

в такой интерпретации я бы сказал, что чижик и пятерочка - это все-таки разные лиги
дискаунтеры да, те еще тараканы

 

Все-таки у каждого свой опыт конечно. Я вот вижу везде одно и то же примерно. В городах на 30-40 тысяч населения все пятерочками и чижиками в три ряда заставлено. Люди выкупают какие-то участки на небольших пустырях, строят там дома какие-то двухэтажные с пятеркой уже франшизной на первом этаже и какими-то арендными хатами на втором. Все это через блат у губера, геморрой и риском, что со сменой власти выяснится, что там что-то не так продали. А помещение в МКД выкупить, сдать и продать с наваром х2 - это что-то из 2010 года. Не в тех областях жизнь кипит, где я думаю.

 

Это лет 7-10 назад работало

 

да не, чижики и прочее - это относительно недавняя волна

 

Какая разница. Никто не продаст за 7-9 млн форматное помещение, дураков почти не осталось. это просто нереальная удача должна быть

 

под дискаунтеры же годятся и цоколи и вторые этажи, я думаю, товарищ про такие варианты говорит, цифры могут быть не совсем корректные, но тема такая была относительно недавно, как сейчас хз

 

В подвал, или на второй этаж пойдут только в Областном центре (в основном миллионники) и то плотная высокоэтажная застройка должна быть. В области даже Чиж не пойдет в такое. Только Фиксики могут, но это вообще днище))

 

Подвал подвалу рознь. У нас в Питере в центре дикси с магнитами в цоколях сидят, ибо 1й этаж жилой и его в коммерцию не перевести. Но цены на цоколь не копеечный, рынок диктует цены, окупаемость 12 лет и выше. Вот вариант с ППА от города может стрельнуть, но там надо подвязы в администрации.
2й этаж это дно для коммерции. Будет неликвид, шмотки или салоны, ногти, учебные и тп, которые долго не сидят.
Вопрос по агроторгу: у них в Питере квоты увеличись штоле? Была от них инициатива увеличить свое присутствие, но не нашел что им ответили. Вижу что открываются в новых кварталах пачками по три на 10000 жителей. Задолбали своей плотностью, сами у друг друга потоки забирают.

 

подвал и второй этаж это только чижик и фикс, раньше ещё мк был. при этом на первом должен быть супермаркет. Те здание нежилое - тц или админ.
И как это вообще работает? Вы на авито находите помещение, мчите в этот город, общаетесь с собственником (скорее всего маг внизу его), смотрите мощности (выделено на все здание), смотрите подъемник, разгрузку, потом находите контакт менеджера и предлагаете ему помещение, так? Даже если вдруг по тз все получается, они договорятся напрямую, а вас отправят обратно домой, смотреть ролики про создание габов и парить мозг наставнику.

может далеко в Сибири в маленьких населеннвх пунктах ещё есть варианты найти помещение за небольшие деньги и пристроить его в сеть, но продать это там потом невозможно. Там готовые габы за 6 лет никто не берет.

 

вы сначала выкупаете, потом начинаете предлагать?

это вам откуда известно, если не секрет?
думаю, каждый случай ими рассматривается индивидуально и от общих правил они вполне могут отступить, если нужно
бывают, например, пятаки в два уровня, что жутко неудобно для покупателей, но локация, видать, пятаку нужна или же менеджеру на лапу дали, почему чиж не может быть в цоколе в небольшом городе? все может быть

 

К вопросу о этажах. я недавно зашел в пятерочку, отдельно стоящую, недавно построенную, хотел попить взять, искал искал вообще не нашел воды, спрашиваю у продавца а где вода? а она мне: на втором этаже, вон лестница!
Я охренел, тупо лестница посреди пятерочки на второй этаж, никаких лифтов и эскалаторов, обычная лестница, шагай ногами. Поднялся я туда а там весь алкоголь и все напитки на 2 этаже... На фото именно она. Часто такое практикуют? двухэтажные пятерочки...

 

вот во вложении самый первый попавшийся габ с монеткой за 5 млн. это и земля и здание и прибыль хитрожопого уже. какой купил это все за 3-4 млн, или даже не купил а подписал предварительный договор. А вообще по стране сейчас 1500 объектов от 300 до 500 квадратов торговой и свободной недвижимости на 1 этаже до 10 млн. и это только авито. сюда добавить циан, домклик, яндекс, торги, агентурные сети риелторов и брокеров местных. и будет все 3000 объектов. вот в этом всем копаешься и выбираешь...