Все о коммерческой недвижимости.

Стесняюсь спросить - что за страшный перечень упоминается, по коему пришел приказ срочно добавлять туда помещения?

 

приказ здесь не при чем, в мск это стандартная практика - в первый год аренды помещение не трогают, со второго попадает в перечень, когда на место выезжает сотрудник и актирует фактическое использование помещения

 

у тех предпринимателей кто на упрощенке, у них есть льгота, они могут не платить налог на имущество какое используют в предпринимательских целях. Как так они лоханулись, и как так допустили такую льготу для народа они разобраться не захотели, хотя могли в своей манере тупо ее отменить и все. Они придумали новую фишку, типа льгота эта есть у тебя, если ты не в перечне, какой составляет местная администрация. Вот тебя добавляют в этот перечень, и льгот у тебя уже нет и платишь по максимуму...

 

Речь про обычный налог на имущество исчисляемый по кадастровой стоимости?

 

да. просто на всякий случай напишу что для нежилых помещений он не 0,3% как на квартиры а 3%, то есть в 10 раз больше...

 

Ну, некоторая логика есть. Сокращают спрос со стороны покупки под сдачу, повышают доступность для потенциального предпринимателя. Результат такой политики оценть сложно.

 

Ну а с другой стороны - почему лишили льготы, ведь я сам то не торгую. Моя предпринимательская деятельность связана со сдачей в аренду. А тот кто торгует - вот с них и налог.
Может кто то проходил успешно этот квест ?

 

Тут про отдельно стоящее здание. А у меня на первом этаже жилого дома (по реновации) - это тоже подпадает под такой же смысл ?

ну а вот допустим свалил арендатор. И как доказывать что помещение уже не используется в торговых целях и давайте ка обратно переводите на льготные ставки...

 

Если в мск, то есть процедура на этот случай, подробную инфу можно найти на профильном сайте. Если в общих чертах, то собственник подает обращение в департамент с объяснением обстоятельств, там рассматривают и, если все верно, то исключают из перечня.
Вообще на вашем месте в приоритетном порядке я бы проверил объект на предмет оснований для включения в перечень. Если соответствует полностью, то особо упираться я бы не стал. Ну если только попробовать оспорить новую кадастровую стоимость, что тоже вряд ли

 

Разве помещение такой маленькой площади попадает под налог на имущество? Для СПб перечень помещений, по которым налог на имущество определяется от кадастра и ИП на УСН не освобождается от его уплаты, от 500квм.

 

я проверял этот перечень по своему городу. в нем даже пвз озон есть, 40 квадратов, где нет договоров аренды и сам предприниматель сидит в своем же помещении и сам выдает заказы...

 

Есть разъяснение от Верховного суда что если коммерцию дарить между ближними родственниками, нет налога у дарителя. Как вариант - распределить недвигу по семье, чтобы не слететь с УСН/аусн.

 

верный признак попасть на "дробление"

 

100 проц!

 

В регионах да, условия гораздо более лояльные, пока во всяком случае. В мск если более 20 проц помещения используется в предпринимательстве и находится в мкд, где совокупная площадь нежилых помещений более 3 тыс кв м, то включение в перечень гарантировано.

он имеет в виду льготу по налогу на недвижимость, пока он не был в перечне, он его не платил

 

Без шансов, тк в этом случае (если попадете под дробление в головах фнс) семейный бюджет следует так же считать в совокупности и соотв налогооблать суммарный бюджет семьи. Если посчитают, верховный суд расставит все по местам, но побегать придется. Тут либо платить налог, либо попытаться выкрутиться.

 

Так если ты в перечне, ничего уже не сделать, придется платить имущ налог.

 

Товарищи, интересно ваше мнение по следующему вопросу.
В последнее время всё чаще встречаются материалы от блогеров по недвижимости.
Основная масса просто вещатели за просмотры и лайки, но вот некоторые особенно выделяются, и не только контентом, а тем, что еще создают "Десятки", группы людей, для создания ГАБов и заработка на этом.
Самые заметные, наверное, Рентавед (Сухий) и Академия готового бизнеса (Новиков). Кто что думает про это?
Это реально рабочие темы, где можно собрать в одной команде инвесторов, брокеров, юристов, технарей/строителей, земельщиков и близких к отделам развития торговых сетей (для инсайда и прочего быстрого согласования локаций), или это инфоцыганство, с акцентом на продажу курсов/уроков/коучинга/бизнес-завтраков, а недвига просто предлог и ширма?

Может у кого-то был опыт участия в таких историях?))

 

По мне так реально рабочие темы если денег нужных на недвигу нет, а вложиться в нее ой как хочется, это ЗПИФ, они уже даже есть чисто на коммерции заточенные. У ЗПИФ пока ещё нулевой налог, и есть вполне себе доходность интересная (12-15% годовых).
Но я бы не стал туда деньги нести: потому что если есть деньги на недвигу, купи коммерцию, если денег на объект нет, вложи в золото/валюту.

 

Не знаю кто такой Рентавед, по компании нули https://zachestnyibiznes.ru/company/ul/1207700195372_7733355712_OOO-RV
Активо вполне живая компания из подобных, подробностей не знаю, но сделки совершают реальные

 

Подскажите что за профильный сайт? Росреестр? Или министерство какое…

 

если в схеме нет ООО
то доказать дробление практически невозможно

 

Оно. Второй из перечисленных - это вообще то, выражаясь мягко, бездарное существо, которое в своих роликах советовало покупать помещения, сдавать их КБ и Апрелям, а потом продавать. Если у него там такие габы, то земля стекловатой ему самому и тем недалеким, кто на это повелся. А еще оно загадило половину авито в свое время своей рекламой. Когда я там искал по словам "пятерочка", "магнит" и т.п., то вылазили его курсы постоянно.

 

https://www.mos.ru/depr/function/na...utverzhdennyy-perechen-obektov-nedvizhimosti/

чуть ниже там "частые вопросы", вот их подробно изучите

 

Я насмотрелся и начитался таких учителей и на авито купил помещение в регионе за 3 млн. сдал его КБ за 80к в мес. и продал за 8 млн. как ГАБ.
Итого 5 млн чистыми на карман за пол года. Что я сделал не так? Я тоже что ли бездарное существо?

 

прикольно, тоже стал в этом направлении думать. Я правда начал как раз с финмоделирования (типа как изменится NOI или там арендный поток при изменении средней ставки, либо если прям конкретному арендатору поднять ставку). Демку собрал, хочу парням показать - может по этому пути пойдут. Там еще фишку с помощью ИИ тоже копаю - чтобы поверх плана автоматически делался слой для интерактивной поэтажки и прям на плане смотреть арендатора - ставку, срок договора и так далее

 

Это реализовал на базе leaflet. У меня есть карта, с переключением площадок, отмечены здания, при нажатии на здания появляются их паспорта и информация о количестве этажей, далее нажимаешь на этаж, там схема этажа из паспорта с нарисованными поверх границами, этажи переключаются, рядом таблица "жильцов". Пока результат нравится, утомительно создавать начальную базу данных, мы отсканировали все договоры и на основании сканов при помощи ИИ заполняем БД.

Финансовые инструменты потихоньку подкручиваю: прогнозирование выручки и прочее. Хочу еще расчет коммунальных сделать и наладить проброс в 1С, чтобы бухгалтеры время не тратили. Дополнительно еще планирую конструктор договоров.

Из интересного - по сканам договоров ИИ очень эффективно анализирует ошибки и недостаток документов/нарушение логики/опечатки.

 

Если все так обстоит, то нет, определенно не Вы. А вот насчет продавца и Вашего покупателя непонятно. Что мешало продавцу самому сдать помещение КБ за 80к, если он готов был его за 3кк продать? Срок окупаемости в 3 года - это определенно неплохо даже с учетом вечной сдачи КБ. Впарить миллионов за 5-6 бы получилось почти наверняка. Если Вам удалось выжать 8 из покупателя, то это конечно вообще хорошо. Покупатель купил неиндексируемый габ без % РТО, без ничего, со сроком сколько, хорошо если 10 лет? Что еще за помещение, после начала невойны уже было понятно, что в регионах все в перечень попадут + коммуналка. Там аренда через 7-8 лет будет хотя бы эти траты покрывать? Зачем вообще брать КБ, если у человека живые деньги? От таких как КБ, Апрель и кто там еще по этой схеме работает, надо же бежать как от чумы, если помещение хоть как-то можно сдать.
В общем, если у Вас получилось такое провернуть без блата какого-то, когда помещение могли за копейки только Вы выкупить, да еще нашелся желающий под это дело, которому не особо важен результат операции, а важно деньги закопать, то Вы, без шуток, молодец.