Все о коммерческой недвижимости.

Это далеко не так. Опять же, какой и именно онлайн? Который через агрегатов идет или через свой собственный онлайн магазин? Или через облачные кассы, которые находятся в дата центре. Если не хотят обсуждать индексацию, тогда подумайте о включении вашего права на отказ от договора через 2-3 года, если арендатор откажется от предложения увеличить аренду.
Продление на длительный срок. Индексации нет, плата с ТО туманна. Как бы потом не пришлось локти кусать.

 

Вы такое согласовывали с магнитом или пятеркой?

 

Индексацию на ИПЦ согласовывали. На прирост ТО индексацию согласовывали. На фиксированный процент тоже согласовывали.
Необходимости согласовывать условие об одностороннем выходе не было. Но это тоже вполне жизнеспособное условие. Во всяком случае магнит/пятерочка задумаются. Магазин действующий. Если они в этой локации заинтересованы (а они заинтересованы, раз не съезжают), то велик шанс выторговать нечто большее, чем фиксированная аренда на ближайшие 5 лет. В другой локации мало того, что нужно будет ремонт делать, так еще и не факт, что дешевле аренда будет и отсутствие ежегодной индексации.

 

Я вам про выход и написал, интересно, что их юристы и фин контроллеры отвечают.
Что такое индексация на прирост ТО?

 

Никогда не встречал такого условия в договорах с сетевиками, из области фантастики. Если и пропишут, то припишут - арендодатель обязуется компенсировать ремонтные работы согласно смете и упущенную выгоду.
И тогда желание расторгаться пропадет.

 

Это условие они всегда пишут, причём изначально, что просто при досрочном расторжении договора, а уже когда просишь их, добавляют, что по инициативе или причинам, зависящям от арендодателя.

 

Прирост ТО. Берем размер ТО за первый год аренды и сравниваем его с ТО за второй год аренды. На % прироста ТО увеличиваем аренду. Причем бывает и так, что аренда увеличивается ретроспективно и за второй год тоже, но начисляется за первый месяц третьего года аренды.


Про возмещение ремонта. Обычно пишут срок амортизации в ноль и предельную сумму за метр. Право на расторжение даже с возмещением расходов на ремонт с учетом амортизации бывает очень к месту т.к позволяет параллельно искать нового арендатора на адекватную ставку, которая покроет расходы на возмещение ремонта предыдущему арендатору.


И немного про условия договоров с сетивиками. Когда эти сетивики встречаются с крупными девелоперами и УК недвиги, они и на индексацию нормальную соглашаются и на расторжение если каждые 3-5 лет реновацию делать не будут

 

ну если надо 10-15 млн отдать за ремонт, то я даже не знаю, как найти потом кого-то, чтоб игра стоила свеч, это аренда изначально должна быть где-то на непроглядном дне рынка

 

Это вы с пятаком или магнитом такое согласовали? Те у вас нет %, но они вам все равно предоставяют выручки за год и на процентную разницу поднимают мап? И платят еще разницу за второй год в первый месяц третьего?

А если выручка просела (конкурент открылся), они в обратную сторону уменьшают? И из первого месяца следующего года вычитают?

вообще не понимаю, зачем такая сложная конструкция, когда можно использовать процент с оборота

 

Но это ведь резонная позиция? Нерезонно, когда прописывают безусловную компенсацию при досрочном. А так, понять и принять можно.

 

Не знаю, конечно, какого масштаба ремонт там, но думается два месяца каникул не покроют его даже близко.
А вот прикрутить что угодно - это вы слишком пессимистично смотрите, если конечно же в договоре дичь какая-нибудь не фигурирует

 

Слишком много вопросов.
Ничего не уменьшают. Вопрос же про индексацию, а не про определение цены. Еще бывает когда берут процент ИПЦ, установленный договором процент, процент прироста ВТО и индексируют на большее.

Как вы проверяете указанный арендатором оборот? Только в ОФД? С эти даже у крупнейших арендодателей с этим есть проблемы, а там проверка огого, уже поверьте. Даже крупные сетевики обманывают. Я бы даже сказал так, каждый уважающий себя арендатор обманывает арендодателя. Не обманывали и не обманывают только иностранные компании. На рынке сейчас война онлайн и офлайн торговли и все крупные арендодатели уже не первый год заставляют включать в ТО стоимость товаров, реализованных онлайн и доставленных из магазина или выданных в магазине, и не важно где находится ККТ.

 

А вы как проверяете?

 

Мне больше нравится часть про "заставить включать товары, проданные удаленно". Это очень интересно.

 

В Туле был местный ИПешник, какой с нулевых годов барыжил продуктами по франшизе спара. К 2024 году у него было что то около 45-50 магазов своих. В итоге он их все спихнул в аренду пятерочке и перекрестку. Поговаривают за 10% от РТО. Пятерочка 2 года торговалась и прогнулась в 2025 году и забрала все 45-50 магазов этих себе в аренду.... вот вам пример типичного крупного арендодателя... а вы говорите в жопе))

 

Никак. Это их работа такая - рассылать эти письма. Выбитые скидки - это их КПИ и зарплата/премии. Можно ничего не отвечать. Если звонят, то спрашивать: "А вы мне что?" На этом все и заканчивается. Имеет значение только одна вещь - насколько хороша локация магазина и какой у Вас договор. Если есть вариант, что они съедут, то можно скидку и дать, если альтернатив нет, то не давать. Локация на второй линии или вообще где-то в глубине квартала - это вообще не альтернатива. Если например договор для Вас хороший по % и есть варианты в соседних помещениях, то да, а если по проценту стоит какая-то минималка или вообще ниже плинтуса, то так и говорить, что мол договор для них лучше некуда, локация хорошая, магазин прибыльный, поэтому извините, скидка и так по сути уже есть.

 

Поговаривают или фактически так? В теории я не исключаю, что сети могут сотрудничать на нестандартных условиях с крупными контрагентами, однако никто из нас конкретных договоров, насколько понимаю, не видел и примером поделиться не может

 

ну если кому очень интересно, то я знаю человека кто может достать зарегистрированный договор в росриестре, и посмотреть его условия, но это платно...

 

В росрИестре никаких договоров быть не может, шел бы ты лесом.

 

Почему не может?

 

Хохол залетный, с ошибками пишет, отношение к росЕестру не имеет.

 

А, в этом смысле

 

я и не говорил, что я имею отношения к нему, я говорил что знаю кто имеет, пару раз пользовался услугами...

 

В большинстве случаев достаточно просто включить в договор обязательство предоставлять вместе с отчётом об обороте документы, подтверждающие указанную сумму. Такие документы должны позволять обособить каждую продажу. Т. е. недостаточно просто итоговой суммы. Нужны данные каждой продажи с суммой и данными ККТ. Отчёт о закрытии смены подойдёт. Далее нужно просто совершать покупки в этой точке и проверять отображение этих покупок в отчёте об обороте и приложенных к нему документах. Крупные ТЦ иногда специально устраивают разные акции, когда нужно зарегистрировать чек. Такими акциями они держат в тонусе арендаторов, особенно в высокий сезон. Например, продуктовые сети любят перед НГ доставать кассу из‑под стола и через неё проводить продажи, при этом РТО с такой кассы не идёт в отчёт об обороте. Ювелирные магазины устраивают те же фокусы перед 8 марта и 14 февраля.

Пункты договора — это юридическая работа, которая стоит денег.
Помимо онлайн‑продаж, всякого рода бонусные баллы, которыми оплачивается покупка, тоже должны включаться в РТО. Вот это, наверно, вообще вызывает реакцию типа «Что?! Как?!».
Конечно, речь не про все бонусные баллы, а только те, которые по своей сути являются платёжным средством и за которые продавец получает оплату от третьего лица.

Про сговорчивость крупных ТЦ и про жопу на рынке аренды я слушаю с 2008 года. А те кто меня постарше, думаю, и раньше слышали. Между тем по данной ветке видно, что бизнес все ещё рентабельный и ввод в эксплуатацию новых торговых площадей не приостанавливается. При этом в стране прироста населения не наблюдается.

 

вроде логично пишет, хоть и верится с трудом)
ну и выше товарищ указывал, что речь о "крупных арендодателях"