Все о коммерческой недвижимости.

В общем для более комфортной «перекладки яиц» открыл нкл в втб, одобрили ставку ключ+3%.

 

Да, Там оценочная оценивала, терпимо оценили.
Ещё дисконт 20%.

 

это очень круто т.к. даже их брокер дает выводить кэш в кредит с брокерского счета под залог ликвидных ценных бумаг под ключ+5.9%

Дисконт по залогу разный от бумаге к бумаге, но всегда конский , а бумаги ходовые только берут.

 

откуда мы знаем что там прописано в условиях то?
Там такое может быть написано что 5,9 могут показаться манной небесной ))
Ты думаешь откуда у банков сотни помещений на продажу ??

 

Ничего такого не написано.
Кстати, мне менеджер в бкс согласовал вывод под ключ+4%, если понадобится.

 

Не пойму чуть вопрос) что с чем не сходится? Берём тот маг за 70, планирую, что этот год средний мап будет 900.

 

Где то 2.23 млн. По текущим ставкам не получится внести аванс и чтоб он потом сам себя выкупал. Поэтому пытаемся совместить короткий срок и чтоб не напряжно было добавлять,

 

Сегодня на просторах тг попался пост про Ткача М.М., того самого, который гремел на торгах Москвы и здесь тоже обсуждался. На какое-то время я про него совсем забыл, но всегда было интересно узнать природу этого "феномена".
В общем, как оказалось, заходил он на торги за чужие деньги, пользуясь наивностью неискушенных "инвесторов". Вносил задаток и оставлял его городу, если инвестор отказывался выкупать по зачастую баснословным ценам "выигранный" лот. Создавал себе таким образом репутацию непобедимого участника торгов. Видать, репутация работала и люди к нему шли какое-то время, и лишь совсем недавно все очнулись и побежали с исками в суд.
Вот наглядный пример, как схема работала:

1) Судебное дело, где ДГИ отсуживает неустойку у горе-инвестора в размере 7,8млн за отказ от выкупа помещения, выигранного Ткачом:

https://kad.arbitr.ru/Document/Pdf/...eshenija_i_postanovlenija.pdf?isAddStamp=True

2) А вот тут уже горе-инвестор засуживает Ткача за неосновательное обогащение в рамках агентского договора по выкупу того самого помещения с торгов:

https://www.mos-gorsud.ru/rs/perovskij/services/cases/civil/details/5e55e941-068d-11f1-824e-fda813424a83?participant=ткач+М.М.

в общем все оказалось гораздо прозаичнее, чем я думал

 

Ну тут вроде ничего удивительного?)
Даже не стал выделять, по всему сообщению "ничего странного"...)

 

Можно наверно посмотреть ставки риска по всем бумагам. Там в бкс пишут, сколько можно взять денег в долг под портфель

 

100% не дадут ни по одной бумаге. Просадка может быть даже у ОФЗ (что вообще не нонсенс)

 

Верно, дисконт по офз 17%, по Газпрому валютному 35%. Те под очень ликвидный портфель можно взять 80% его стоимости, по рыночной ставке.
Приятный бонус

 

Скорее второе)

 

Я не чувствую, что близки, когда и как кончится не понятно. Но то, что кончится в итоге, 100%.

Я для себя сформировал пул акций: сбер, газик, трансуха, озон и Яндекс. возможно было бы логично на купоны брать акции, а не облигации, такой реинвест.
И сразу за счёт маржиналки сеточку поставить вниз на откуп. Приходят купоны - берешь с текущих, откупается ниже - берешь за счёт мардиналки, а потом купонами гасишь, красиво)

 

да, чуть осталось, лет 10-15

 

Отсыпь немного оптимизма по брацки

 

Подкину в тему профильный вопрос:
в областном центре ЦФО имеется в собственности комерция, 350квм, арендатор магнит сидит на 10 лет с 2017 года. В ковид у них получилось подсунуть допник на снижение ставки на весь остаток договора (вход МАП220 -> снижение до 150 -> снижение до 125 - >возврат на 150 как на постоянную ставку). Сейчас это примерно 50% от рыночной цены за помещение. РТО нет, индексация 3% ежегодная уведомительная.
сейчас удалось под предлогом не продления договора выбить такие условия, прошу оценить и подсказать в чем могут быть подводные камни (по РТО не работали раньше):
1. Стороны пришли к соглашению продлить срок действия Договора по 01.09.2032 года включительно.

2. Сумма постоянной части арендной платы с 01.07.2026 года составит ПО 830 руб за КВМ, в месяц, без НДС. Размер арендной платы указан с учетом предусмотренной Договором индексации. Последующая индексация может быть применена не ранее , чем через 12 месяцев, на условиях, предусмотренных Договором.

3. Стороны пришли к соглашению изложить п. X.X.X. Договора в следующей редакции: «5.2.2. Стороны могут договориться об изменении постоянной части арендной платы, но не более чем на 3% и не ранее 01.09.2027 года. Изменение постоянной части арендной платы осуществляется путем заключения дополнительного соглашения к Договору. Положения настоящего пункта об увеличении постоянной части арендной платы не применяются к отношениям Сторон в период с «25» мая 2026 по «30» августа 2027 года включительно.»

4. Стороны пришли к соглашению внести в Договор следующие изменения:

1.1. Пункт 1.3. Договора изложить в следующей редакции: «1.3. Объект будет использоваться Арендатором для организации розничной торговли продовольственными товарами, иными сопутствующими смешанными группами товаров, в том числе алкогольной и спиртосодержащей продукцией, с возможностью размещения административных, складских и подсобных помещений; для производства, приготовления и продажи пищевых продуктов, в том числе хлебобулочных, кондитерских изделий собственного производства, напитков, готовых к непосредственному употреблению, с возможностью размещения необходимого производственного оборудования; оказания услуг.».

1.2. Изложить п. X.X.X. Договора аренды в следующей редакции: «X.XX. Своими силами и за свой счет установить в Объекте оборудование, необходимое для использования Объекта в целях, указан-ных в Договоре, в том числе оборудование, необходимое для производственной деятельности Арен-датора. Дополнительного согласования Арендодателя на размещение торгового, производственного оборудования не требуется.

5. Дополнить пункт X.X Договора, изложив в редакции:

«Арендатор обязуется уплачивать Арендодателю в течение установленного в Договоре срока арендную плату, которая состоит из:

- постоянной части арендной платы;

- переменной части арендной платы до момента заключения Арендатором прямых договоров на коммунальные услуги;

- платы с торгового оборота (процентная часть арендной платы)».

6. Стороны пришли к соглашению включить в раздел 5 Договора следующие пункты:

«X.X. Плата с торгового оборота определяется как разница между суммой, эквивалентной 4,5 (Четыре целых пять десятых) процентам от объема торгового оборота за отчетный период, и постоянной частью за отчетный период (формула «(РТО*%)-ПАП»).

Торговый оборот - сумма денежных средств, полученных Арендатором от продажи на Объекте товаров, в т.ч. работы, услуги, отоваренные подарочные карты/сертификаты (далее «Товар») с использованием установленной на Объекте контрольно-кассовой техники (продажи за наличные, по безналичному расчету, по банковским и кредитным картам).

Для целей расчета процентной части в объем торгового оборота не включаются:

- НДС, подлежащая уплате Арендатором от поступивших денежных средств от продажи Товаров;

- сумма полученных Арендатором денежных средств от продажи Товаров, по которым был произведен возврат денежных средств (если такие суммы ранее были включены в торговый оборот);

- денежные средства, принятые Арендатором в качестве платежного агента, в т.ч. оплата сотовой связи, реализация лотерейных билетов и иные сервисные платежи (коммунальные платежи, оплата штрафов и

прочее), которые учитываются с использованием контрольно-кассовой техники Арендатора на Объекте.

Процентная часть начисляется с 01.07.2026 года.

Расчет процентной части осуществляется на основании отчета Арендатора по форме Приложения№ 1 к настоящему соглашению, копия которого направляется на электронную почту Арендодателя с адреса

uchet_zatr_ssc@magnit.ru (или с другого адреса с доменом magnit.ru) в течение 10 рабочих дней с даты окончания каждого отчетного месяца.

Оплата процентной части производится ежемесячно путем перечисления на расчетный счет Арендодателя не позднее 10 рабочих дней с момента предоставления Арендатору Акта на процентную часть и счета-фактуры на процентную часть (если Арендодатель плательщик НДС) либо универсального передаточного документа со статусом «1» (далее «УПД»).

Не допускается предоставление счетов-фактур, актов приема-передачи оказанных услуг, универсальных передаточных документов по разным частям арендной платы в формате единого документа.

Стороны установили порядок проверки данных о торговом обороте:

А) Арендодатель направляет запрос на электронный адрес Арендатора о предоставлении логина и пароля к личному кабинету, открытому Арендатору оператором фискальных данных (далее «ЛК ОФД»). Арендатор в течение 10 рабочих дней с даты получения запроса направляет с электронного адреса info@ofd-magnit.ru логин и пароль на электронный адрес Арендодателя.


7. Стороны пришли к соглашению, дополнить Договор аренды пункт 5.3.5. в следующей редакции: «5.3.5. Переменная часть арендной платы эквивалентна стоимости потребленных Арендатором коммунальных услуг (электроэнергии, водоснабжения, водоотведения, тепловой энергии), увеличенной на 6,38%, при условии применения Арендодателем УСНО («доходы»), в связи с чем Арендатор вправе запрашивать подтверждения такого условия.»

8. Стороны пришли к соглашению изложить п. 5.3.1. Договора в следующей редакции: «5.1.3. Переменная часть арендной платы эквивалентна стоимости потребленных Арендатором электроэнергии, водоснабжения, водоотведения, тепловой энергии, содержание и ремонт жилья.»

@Олег551 спасибо за консультацию!

 

А почему должны быть подводные камни? Вроде фикс вам подняли выше, чем был раньше, - это уже здорово. Убрали одностороннюю индексацию и заменили ее на % с РТО - выгодно это или нет, вам должно быть виднее, исходя из возможного потенциала магазина. Переменная часть странно расписана, но не суть

 

А если арендатор отчет об обороте не предоставляет, то что? А если доступ в личный кабинет не дает?
Доставку оплаченных онлайн товаров не включаете в ТО, получается. Это зря. Неизвестно как будут оплачивать товары через пару лет. Основной оборот может пойти не через расположенных в помещении ккт. Дополнительный негатив к этому накладывает отсутствие возможности одностороннего увеличения арендной платы, хотя бы на ИПЦ.

 

Индексацию не хотят обсуждать - при наличии % от РТО.
Про онлайн - согласен, риск - но как удалось узнать, онлайн не включают никому в РТО