Все о коммерческой недвижимости.

Приветствую всех гуру данной ветки!
Думаю о покупке коммерческого помещения на первом этаже нового жилого дома в Москве. Площадь 38м2 и 42м2, высота потолков 6 метров. Цену предлагают 395 тыс руб/м2.
Что скажете?

 

Без локации и планировки сложно что-то сказать.

 

А эти потолки 6 метров реально кем-то востребованы? Обычно при малом метраже второй этаж не соорудишь, невыгодно. А так ремонт станет дороже раза в три из-за высоты работ, обслуживание потолка неудобное получается. Из-за большого объёма холодно, гулко.

 

Добрый вечер уважаемые соклубники и гуру ком.недвижки
Прошу дать ваш взгляд на помещение и насколько оно привлекательно под текущую ситуацию

Товарищ имеет небольшой бизнес и арендует сейчас склад на 100 кв.м. (на 2-й владимирской64) Собственник сейчас предлагает приобрести (выставлено на продажу ) здание - 293 кв.м ( вот такое https://www.avito.ru/moskva/kommerc...tzOjE2OiJnU3huYjFjQ0tvM01mZkhkIjt9mEyaIz8AAAA - прошу не воспринимать как рекламу)
В обяве есть "обман" который знают лишь те кто сидит на этой локации, а именно а) газа нет и в ближайшей перспективе не будет (топится только электрическом или холодный склад) б)этот кусок (я так назвал) здания не выведен в отдельный кадастр
Товарищу склад нужен надолго и по хорошему на 60-80 кв может ужаться и возникла мысль взять это помещение с текущими арендаторами.
Все бы было норм но как я смотрел и пытался по своему делетанскому опыту обьяснить
а) цена явно завышена (хотя собственник утверждает что помещение активно смотрят)
б) на всей територрии собственник все выставляет на продажу (типа что и как выстрелит) - причину не называет реальную (тип перепрофилируется) по КРТ я смотрел вроде норм не попадает
в) чтобы его купить надо залезть в кредит на 10-12 млн (ахтуг - это должен быть первый пункт)
г) мутные перспективы кто и что купить по остальным зданиям
д) кроме местных хрен найдешь туда кого-то на аренду если съедут текущие арендаторы

на что напирает товарищ
а) типа будет свой склад и не надо больше сидеть на пороховой бочке (за последние 5 лет это уже 4-й склад , все места попадали под КРТ и склад вынужден был переезжать)
б) для него удачная транспортная доступность
в) "экономия на текущей аренде" (сейчас платеж 75 000 в месяц) получение аренды с арендаторов в здании (примерно 180-200 т.р. до налогов (при этом при беглом расчете кредита на 10-12 млн это не перекрывает платеж по кредиту (250-280 т.р. мес.)
г) КРТ это не гарантия для этой територии (если ее захочет освоить например пик или самолет)

Сорри что так сумбурно

 

Это место в КРТ . Застроят через 3-4 года
По компенсации будут суды и не факт что дадут ту сумму которую сейчас отдадите
Если ваш товарищ до этого не занимался арендным бизнесом то разбавлять его текущей деятельностью точно не стоит. Тем более с таким мизерным арендным потоком . Администрирование платежей может вызвать потерю времени

 

Спасибо огромное за информацию
Я КРТ смотрел/уточнял в управе - там мне сказали, что под КРТ не попадает (можете подсказать где лучше смотреть более достоверную информацию)
Товарищ купи-продай от аренды очень далек (кроме своей однушки которую родственникам сдает)
Его план это зафиксить "свое место" под склад (чтобы снова не переезжать если что) и получить еще копейку. Как по мне тогда проще в жилом доме первый этаж или подвал смотреть (или тупая мысль/идея ?)

 

А спутал с 2-й владимирской 13-17 и проездом Перова поля
Пока в вашем адресе КРТ нет. Но судя по качеству строений он то но там скоро появится . А этот завод продают на моей памяти года три. Раньше целиком продавали, теперь вот решили по кускам.

 

Подвал в жилом доме точно плохая идея. Первый этаж , нужно смотреть чтобы жители жалобами не завалили что это склад. Шумно, грязно и т.д

 

Все верно. Продают долго
Боковое здание (длинное песочного цвета) уже продали и его выкупила автомобильная контора (типа продажа ЗЧ чанган или чтото такое) и также выкупили здание у ж/д путей - остальное кусками "выкидывается" на продажу и постоянно тасуется
Причин продажи реальных не говорят.

Смотрел в БЦ Кусково помещения под склад (мельком) (но там аренда x2 к текущей )

 

Парни, приветствую!
Возник вопрос с партнером по поводу страхования объектов комм недвиги. И встроенные в МКД, и отдельно стоящие из металлоконструкций и сэндвича.
Пожары - основной аспект риска.

Как у вас с этим вопросом? Выгодно ли вообще страховать? Или лишняя переплата, а когда дело дойдет до возмещения страховки - страховщик всё равно отвертится и докажет, что это не страховой случай?

Спасибо за обратную связь.

 

Что значит отвертиться?

Юристы будут драться что бы ты им отдал это дело и в суде обдерут страховую как липку….
Ну естественно если ты будешь выполнять что в договоре написано ….

 

Я поднимал этот вопрос когда то, немного обсуждали даже.
Познакомился с парнем у кого сгорело здание с пятаком и парой ип, тут даже ссылку выкладывали на пожар.
Если коротко - большая проблема иск по ответственности от арендаторов.
Я застраховал рисковые по моему мнение здания, от пожара в амт страховании, ответственность перед третьими лицами в альфе

 

Мое мнение что если ремонт делал арендатор, он в случае чего (пожар, потоп и пр.) несет ответственность. Если вина не его, то УК.
Собственник тут ни коем боком, только если это не его злые умыслы.
Другое дело что наверно, хотя тоже не уверен, если есть страховка, быстрее получишь бабки от страховой, но опять же знаю какие юристы в страховых, не факт.
По ситуации которую тут ранее обсуждали у кого сгорел объект, скорее всего он подал встречный иск к арендатору.
Вот что мне как то по этому случаю пожара мой юрист сказал: «Всё должно быть в зоне ответственности арендатора, тк арендатор по акту фактически принимает как новый собственник помещение в своё пользование
( вы же не можете там следить как они ведут деятельность).».

 

Если здание сдано целиком сети и они делали ремонт - тут вопросов минимум.
Речь про те, где сеть и несколько ип.
Варианты такие:
1. По заключению пожарников возгорание в твоей зоне: щитовая, лестницы, тамбур. К тебе летят все иски от арендаторов за товар.
2. По заключению вина одного из арендаторов, тут вопросы: он скорее всего на банкротство, к кому полетят иски от сети и других арендаторов? Все будут стараться собственника подтянуть, тк как договорные отношения с тобой, и с тебя модно что-то получить. в их помещениях было все ок, теперь их нет, тут я не знаю как будет развиваться.

У того товарища как раз вариант 1: коротнула проводка в общей зоне в районе главного входа

 

Ну если арендодатель совсем раззвиздяй то иски от арендодателей вполне логичный венец его деятельности …

Но прошаренный арендодатель сам может организовать проверку пожарки…

Что бы держать в тонусе раздрлбаев- арендаторов ..
А свою зону делать толко у компаний с лицензией на такую деятельность

 

Почему?
Периодические проверки всех систем: пожарка ХГВС, ОВ/ВК...
Может он там все отрубил нафиг, а каналью сливает в ливневку, потому что каналью забил и не прочистил.

Не?
Не настоящий сварщик, рассуждаю как строитель.

 

Ну а если здание полностью сдано одному арендатору, Федеральной ТС, страховать не надо? А если возгорание не из-за внутренней проблемы, а из-за внешнего воздействия - поджога? Сеть тут точно не при делах...

 

Если он отрубил, ему и отвечать.
Конечно проверять свои объекты надо в обязательном порядке с периодичностью раз в месяц хотя бы.

 

По п2 если вина доказана, и она на арендаторе (каком то из), арендодатель точно не при делах.
Он банкрот. Ты как арендодатель в *опе, так как остался без объекта и денег от виновника.
Риски комплексно надо оценивать: если весь объект у сетевиков (продуктовый, аптека), я бы не страховал, там риск банкротства около нулевой.
Если у тебя обувь, пошив одежды и пиво под ИП, тут я бы застраховал. Но я обхожу ИП стороной)

 

Если подожгли не дай Бог тьфутьфутьфу, найдут и посадят (дай Бог), а собственник будет локти кусать что не застраховал объект. На ошибках учатся. Увы, зачастую на своих, а не чужих как заповедь гласит) у меня лет 10 назад машину угнали, ест-но не нашли кто, с тех пор все машины с каско.

 

Я когда узнавал после того описанного случая с пожаром цены, были какие то заоблачные цифры, если брать страховую сумму 50млн.
Нескромный вопрос: у Вас если не секрет, сейчас что то застраховано и какие условия ? Что было 5 лет назад не актуально) спасибо заранее за ответ

 

Да нет там ничего заоблочного..
Ну может только первый год
Зато как с авто- спишь спокойно ))

 

Вот ответственность:
Хорошо подняли тему, полис кончился 30.06, надо продлить.
У меня он на три объекта, лимит один на все.

 

Вот страхование имущества:

 

Ещё не факт, что сможете застраховать

 

Продлил полис по ответственности перед третьими лицами, премия не изменилась 75тр за лимит 30 млн.
Везде в заявлениях указывал, что пожарных сигнализаций нету, вообще везде ставил галки «нет»

 

Это цена за год на один конкретный объект, или без привязки к объекту?

 

За год, на три объекта, лимит общий

 

Вообще норм ценник!В какой конторе делал?

 

Альфа страхование через брокера