Все о коммерческой недвижимости.

Круто. Буду знать. Спасибо.

 

Тут не подскажу, не углублялся в этот вопрос.

 

Так это подвал

и скорее всего надутый мап. Чтоб лавка столько платила…хм…

 

А сколько, 10 лет максимум?

всегда думал что если хороший объект, то его не стремиться дешево скинуть.

Как например натолкают лавок торговых типа мясного магазина, цветов, фотостудии, ногтей
И продают за 7 лет окупаемости
А потом новый владелец приходит а ему все и говорят мы столько не платим или не будем платить

 

Могу сказать только за трафик. Он там действительно мощный. Вечером на этом тротуаре бывает быстрым шагом не пройти.

P.S. в соседнем корпусе живу.
P.P.S. "новому" жилому комплексу скоро седьмой год пойдет.

 

Тут смотреть на перспективу тоже надо, если дог длинный и дешевый, как потом такого арендатора подвинуть. Я покупал и с 8ми летней пол года назад, были короткие дог с арендаторами, потом одного выгнал, второй согласился на увеличение ставки, кого выгнал поменял, и получилось шоколадно)
По поводу что дешево не продадут: у всех разные жизненные ситуации, но это скорее исключение чтобы купить с 8-9 летней. Но все же бывают такие предложения.

 

По франшизе реально открыть Пятерочку самому?

 

Конечно. Особенно в Можайске, Рузе, Истре, Клину, Химках, Лобне, Ногинске и Электростали))
Южнее тоже есть, но на память не скажу

 

Я не занимался таким. Но у меня знакомые открыли в Переславле на въезде по их обратной франшизе, вроде все норм

 

реально, но как по мне, времена, когда это было выгодно - давно ушли.

 

обратите внимание, там и метров 400+

 

А что сейчас вообще выгодно? Франшиза компьютерных клубов?

 

А тут в принципе вопрос, есть ли вообще выгодные франшизы? ))

 

я предлагаю посчитать:
пообщайтесь какой % вознаграждения вам дадут и прикиньте сумму на руки: оценить как у вас торгуют магазины в среднем думаю не сложно.
исходя из этого прикиньте сколько вам будет стоит открытие магазина и как долго будет отбиваться

 

Вообще интересно действующий магазин с коллективом перевести с аренды на франшизу, поставить директору план и бонусы. Освежить магазин с оборудование будет стоить гораздо дешевле, чем все делать с нуля. Но этим надо заниматься, это прямо бизнес и один может не так интересно, надо пару тройку сразу. Были мысли когда то, но не решились.
Вот какие то расчёты нашел по пятаку:

 

Налоги от ФОТ?

 

Да там вместе наверно 60+2*40+4*30=260 *1.5=390тр

 

Сейчас на такую з/п не найдешь работников
Ну может конечно и выручка подросла бы

 

Это 3-4 года назад было, просто примерный расчёт от чего оттолкнуться можно

 

Мы с товарищем в итоге в мае купили два Габа (не продукты) в регионах:
за 16.6 с арендой 251тр, но тут надо землю выкупить за 750тр
За 9 с арендой 127тр
Из плюсов - вся ку и эксплуатация вкл мытье фасадов и снег с прямыми договорами на арендаторе, по индексации договорились, что не могут отказать 2 раза подряд.
Денег в моменте не хватило , пришлось взять в втб под 27%.
Сейчас ещё пятак в регионе вроде интересный продается, правда в неудобном филиале, у которого через 1.5 года договор кончается, тоже может полезем.

 

Т.е. получается если не свое помещение, то аренда еще 6% и прибыль остается 4% из которой нужно отбить вложения в запуск в 15 млн. А в чем смысл?

 

Не 6%, это в мск, где оборот 30 млн.
4% аренда, 6% остается, если торгует 10млн то норм, если к 15 то хорошо, если таких три мага в одном районе то вообще хорошо

 

Деньги в банк
Ясен пень

 

Дорого.
Причем кроме долгой окупаемости еще под вопросом арендная ставка.
Она скорее ближе к верхнему уровню и сдать по такой же будет очень сложно.

 

3% потери выглядят слишком завышено.
Когда я в этом крутился был у Пятерочки стандарт 0.22%. Не укладывались правда, но разницу с персонала высчитывали.
В Дикси был 0.5% и если укладывались, то давали премию. Мы укладывались всегда.

В обычной рознице 0,75-1% стандарт.
1,5% уже много.

 

В клину (арестовка) продаются пятерка и Дикси вроде. И сбер до кучи.

 

Окупаемость чистая 6-6,5 лет получается? Отлично! Когда слышу, что уже норма 10-12 лет окупаемости (а местами до 15 лет) и вижу такие примеры, становится легче на душе. ))

 

Меньше 6) и есть пункт что не могут 2 раза подряд отказать в индексации, но я думаю мы в следующем проиндексируем, так что на финише будет меньше 5.5

 

% на кредит забыл в расчетах