Все о коммерческой недвижимости.

Риски везде есть. Если маги хорошо торгуют, я бы не дёргался

 

не придут. Так и останется <400м2

 

Выход на плановый ТО - 15 месяцев. 80% выходят раньше

 

В модель заложен фикс, как только модель становится положительной, открывается емкость. Для осознания этого нужно понимать, как работает громадное ПАО, состоящее из независимых друг от друга направлений)))

 

Формат - боНба. Не знаю, как со стороны акционера (инфо отдельно Чижа в отчетах X5 нет, таки есть шанс, что ФОТ, логистика и аренда жрут больше, чем приносит торговля, не просто ж так Московская ГОСТа 13го года отдается крупным оптом с ОМПЗ дороже, чем в Чиже на полке), но по внутренним данным через ноль давно перешагнул

У меня другая инфа, и я ей больше верю)))

 

какая?

 

Поэтому и не пишут, но мы же можем посчитать:
На конец 2024 - 2346 (+ 846 за год), магазинов чижик, выручка 250млрд.
Конечно нельзя просто делить, потому что может все 800 открылись в декабре, но при этом стоит посчитать отдельно московские магазины, а их судя по Яндексу 140 штук, наверняка они миллионники (в мо тоже есть миллионники),
140*30*12=50 млрд.
Пусть в среднем новые отработали полгода, те чтоб за год взять берём 423 штуки:
1360 (были минус мск) + 423 (за год)= 1783 магов
200млрд/1783/12= получается 9.347 млн в месяц
Если вместе с мск: 250млрд/(1500+846/2)/12=10.8 млн в месяц
Уточнил по своему, он в среднем за 2024 торговал 340=10.4 млн, те типичный чижик.

Сейчас год к году снижение, новизна прошла, цены подняли.

 

Теперь по выбору пятак vs чижик:
Если разделить 3трл/22000 магов узнаем, что средний пятак это: 11.36млн в месяц
Пусть 10 млн, это средняя выручка нормального пятака (без мск)
10*3.5/4%= 350-400тр
Если 8.3 млн (чижик минус 30%) 8.3*3.5/4%=290-330тр

Чижик пусть + 40% (максимум) = 14 млн (хотя выше видим, что это 10.8млн)* 1.2/1.5%= 168-210тр (те минималка) пусть ещё 100м2 останется, это 50тр не больше (ведь минус моп), те итог 210-260 тр

Что же выбрать?

 

Такой же принцип, заложен и в Чижик? После преодоления фиксы открывается емкость и начинают открывать другой магазин?
К примеру, у Чижика магазин на 10 000 населения. В городке 40 000. Значит надо открыть 4 магазина. Но, спустя время, идет поиск локации под пятый магазин. С одной стороны - это против их внутренних установок, с другой - можно говорить о том, что четыре первых магаза перешагнули фикс и соответственно преодолели плановый порог оборота продаж в месяц?

 

Вот и у меня примерно такая же математика получилась. Пятак выгоднее, как ни крути. Тут еще нюансы по ремонту присутствуют. Пятак просто стяжку на полах просит и сам укладывает плитку, а Чижику это должен сделать ты (купить материал и работы). Плюс, если делить помещение на Чижик и еще кого-то (100 квадр), надо стену возводить. В общем со всеми заморочками прилипнет еще мульта полтора. Не критично, но на общем результате тоже плюс в пользу Пятерки.

Только в одном у меня сомнения. Пятак поставлю рядом с другим Пятаком в 100 метрах. А Чижик ближайший в 500 метрах. Понятно, что трафик Пятаки попилят четко, а у Чижика будет больше шансов привлечь новых уникальных покупателей, за счет новизны и другого формата в данном микрорайоне.

 

Норм подсчет, только дьявол в деталях, а именно: новые в 2024 отработали в среднем 3 месяца и больше чем полсетки еще в стадии раскрутки, в отличии от Пятака, который за прошлый год прирос по ощущениям на 5% - его статистика скорее верна

Свирепствуют саратовские))

 

Вы хотите сказать, что при обороте 14млн чижик будет платить аренду 210тыс ?

 

Фикс /процент, процент будет 210тр

 

У меня есть и пятаки и магниты и дикси, везде есть %. Все дают +10+25% год к году уже много лет.
Чижик открылся в октябре 2023 года, за апрель 25 год к году минус 25% выручка

 

Может, я чего-то не так понял в ваших цифрах.
Просто при таких расчетных оборотах чижик фикс предложит ничуть не хуже пятака или Дикси, во всяком случае из моего опыта. Т.е. разница в аренде если и будет, то за счет % исключительно, и то в случае, если рто существенно превысит расчетный.

 

Пятак может фикс больше дать, у них рентабельность выше. А так да фикс примерно равный, разница в проценте, в пятаке будет, в чижике нет

 

Интересная статистика от Нильсен, по поводу дискаунтеров.
https://www.retail.ru/news/nilsen-poseshchaemost-khard-diskaunterov-rastet-13-maya-2025-264485/

 

Свирепствуют саратовские))[/QUOTE]

Есть регионы, где Чижик сам полы делает?

 

Посыл простой - есть бюджет РСР, всё что выше идет в арендные каникулы. Полы Чиж сам тоже делать умеет, вопрос бюджета

 

Может рядом еще открыли? Регион то какой?

 

Ярославская обл, да, в других частях, но ещё два чижика открыли, те вообще печально торгуют

 

Я о том и говорю, на хлебе с молоком сложно сделать 15 млн, это должен быть трафик. Если его нет - нужно увеличить средний чек, а для этого нужен ассортимент, а для этого торговый зал.

 

Ребят, а кто как обходит пункт о преимущественном праве арендатора о заключении или продлении договора аренды? После его окончания
Хочу сменить магнит на пятерку и смутил этот пункт .
По доброму уходить не хотят. Просят письменное уведомление о новой стоимости аренды.
Я так подозреваю чтобы потом в суде опротестовать заключение договора аренды с новым арендатором

 

нужны граждане с бапками) платежеспособный спрос и тогда и авокадо купят и чай гринфилд)

 

Это наши "Севера"... В Тверской области есть муниципалитет, в котором доля X5 скачет от 33% до нуля и обратно год к году. На деле там, то открывается Пятерка, то ее снова закрывают. Давайте обсуждать места, где люди всё таки есть, а не экстраполировать ярославский опыт на всю сеть))
Не в обиду

 

Ну какие севера, соседняя область, 1.5 часа езды.
А по поводу экстраполировать - я выше посчитал по официальной отчётности за 2024. ну какие нюансы в деталях, когда там вообще не пахнет плановыми показателями. Средний чижик торгует меньше средней пятёрки. А вот какую то деревню в Тверской области точно не стоит подтягивать.

 

А договор на пару месяцев с дружественной компанией по нужной цене разве не сн мет вопросы?

 

Идея!

 

Что сподвигло на этот шаг? Разный уровень комфорта в сотрудничестве, или рядом много Магнитов и идет каннибализм внутри сети? Или Пятак тупо больше продает по статистике?

 

Пятак лучше торгует