Все о коммерческой недвижимости.

Благодарю за мнение! Последнее предложение вообще шедеврально!

 

Пятерочка цивильнее, больше процент от РТО. Чижик максимум 2%. Если локация хорошая, то я бы Пятерочку посадил. Если им не зайдёт, всегда на Чижик переиграть смогут, обратно вряд ли

 

Я на фикс минимум вообще не рассчитываю. Заточка только на РТО, как на справедливое отражение инфляции в виде арендной платы.
А вот чисто по математике, Чижик 1,5% РТО, а Пятерка 3,5-4% РТО сейчас. Но, при этом, Чижик торгует на 60% оборота с магаза больше, чем Пятак. При таких раскладах Пятерка выгоднее. РТО ниже у Чижа в 2 раза, а оборот выше только на 60%. Но, площадь у Чижика в 1,5 раза меньше и значит затраты на стройку под них ниже. Ощущение, что вкупе РТО/Оборот/затраты получается 1 к 1.
Вот и вопрос в том, с кем комфортнее работать по другим аспектам, если фин затраты/доходы одинаковы?

 

Тоже интересное замечание, на счет перехода одного в другое, но не на оборот. Знаю такой случай, когда по норме ФАС Х5 достигла 25% и им не разрешали ничего открывать в определенном городе. Так они, чтобы дать развитие Чижику перевели одну Пятерку в Чижик. Обратных переходов не слышал)

 

Согласен с данной математикой. Но я знаю, что есть люди, которые когда продляются, подписывают минималку какую-то неадекватную, поскольку менеджер региональный поет про процент от РТО. "Что вам этот фикс, фикс - ерунда и все равно его не будет..." Вот так делать я бы поостерегся. Чем больше таких договоров будет на руках у Пятерочки, тем интереснее им будет в какой-то момент выделить из себя "дочку" и сдать ей помещения в субаренду. Чижик вроде как дает фикс побольше на метр. И если с Пятерочки на него уходить, освобождается немного площади, которую можно либо самому сдать, либо с дисконтом сдать самому Чижику, а он ее сам в субаренду отдаст. Второй вариант конечно как будто поинтереснее, поскольку не появляются общие площади, не нужен открыватель и закрыватель дверей по утрам и т.п.

Транс-переход Пятерки в Чижик - это только если действительно в ФАС упрутся, мне кажется. Во всяком случае, региональные менеджеры в таком вообще не заинтересованы. У них чем больше их магазинов, тем больше их значимость и зарплата, как следствие. Как раз наоборот, если на очередное письмо о том, как все плохо, по телефону предложить в Чижик перекинуться, в ответ плохо скрываемая злоба начинает из телефона просачиваться. Я бы сказал, что это почти полноценные конкуренты, на мой взгляд.

 

Если помещение 400-600, то 5ка. Если больше, то рассмотреть Чижик, т.к. он генерит большой людской трафик ×2 от 5ки и можно на свободные площади посадить на оверпрайс аптеку, пивников, кондитеров и т.д. Тогда может будет интересней 5ки. Чижик- больше 1.5% сейчас не слышал. 5ка пытается ограничиться 4% от рто.

 

Конечно пятак

 

А с новой сетью "Ещё" никто не работал? Развиваются бодренько. Учредитель серьёзный - Детский мир. Судя по всему очередной дискаунтер, но цивильного вида, типа Чижика.

 

Конституционный суд России разрешил пересматривать любые сделки по приватизации, даже те, которые были совершены в 90-х годах. Теперь исковая давность исчисляется не с момента сделки, а с даты выявления прокуратурой нарушений.(С)

Интересно, всё будут отприватизировать взад или выборочно?

 

Да уж, теперь страшно что-либо покупать, которое было давно при Союзе. Условный земельный участок, который принадлежал условной Автоколонне, которую приватизировали коряво, за 2 копейки, а потом поделили и продали по кускам. А ты уже пятый покупатель за эти 30 лет с момента приватизации и знать не знаешь, что там и когда было. А тебе раз и предъявляют с конфискацией... Риски ппц!

 

Точечно (с)

 

Олег, почему так однозначно и безапеляционно?

 

Тут по моему все и так понятно)

 

Скорее конкурент Фикспрайса, там основное направление нонфуд

 

Присоединюсь к вопросу
Чиж генерит трафик в любом месте, пятый по счету Пятак на один км2 всегда будет просить скидку по АП, сейчас Пятак дает меньше, чем пару лет назад, а Чиж наоборот больше, Чиж лояльнее по договору (например, конкуренция). Очень много разных моментов, нужно по месту смотреть. И да, с 2020 есть только два закрытых Чижа, причем оба по просьбе арендодателей))

 

%РТО от региона зависит

 

Чиж в субаренду ничего не сдает - нет таких людей в штате

Нет такой опции официально, только если менеджер по аренде не может договор расторгнуть. Хуже того, на закрытой по ФАС территории вместо закрытого Пятака до конца года можно открыть новый, при условии, что арендуемая площадь равна, либо меньше

Я им передам))

 

Заходил, смотрел. Чисто и аккуратно, точно не Светофор. По нон-фуду согласен. Мало позиций еды и очень много одежды. Чувствуется рука Детского мира.)) Не уверен в жизнеспособности данной концепции, с учетом того, что сейчас хранительницы очага много шмоток заказывают он-лайн в ВБ. Возможно будет корректировка формата в пользу увеличения категории фуд.

Вот у меня именно в этом плане размышления. Чижик и Пятак стучаться в двери. Но, Пятерочка уже есть напротив, метрах в 100. Понятно, что трафик поделят между собой, плюс немного прирастут. Но, это будет точно такой же формат и люди будут заходить туда, где им удобнее по дороге. Условия абсолютно одинаковые у двух магазинов. Один только плюс у меня в парковке хорошей. А вот Чижика нет рядом и он однозначно будет интереснее для людей, чисто по фактору "разнообразия". Но, повторюсь, Чижик даёт 1,5% РТО, а Пятак 3,5-4. Даже с учетом оборота магазина Чижик больше в два раза, чем у Пятака, аренда будет больше в Пятерочке. Вот сижу и репу чешу... С одной стороны интерес людей к другому формату, с другой стороны вряд ли аренда будет интереснее... Да и цены в Чижике, если быть откровенным, не очень сильно ниже, чем у Пятака. А по акциям, так вообще нет разницы.
Есть еще опция - Доброцен, но с ними что-то связываться не очень хочется. Не лежит душа. Не нравятся они мне почему-то...

 

Регион какой? Пятак реже на % РТО выходит, а если выходит, напротив открывают вторую - вполне возможно, что это ваше помещение, по отношению к первой Пятерке))

 

Мне казалось, что я видел на сайте когда-то насчет субаренды. Сейчас проверил - действительно нет. Ошибся значит. Пятерочка сдает в субаренду. Иногда это выход, когда неудобно самому сдать лишний какой-то небольшой кусок. Это так-то сильный аргумент в пользу пятерки тогда.

Что опции перехода нет - я знаю со стороны пятерки, но раз Чижик тоже отрицает, то значит ее и нет.

У меня под окнами в ТЦ у метро сидят Чижик и Еще дверь в дверь. Года полтора назад Еще заехал, сидит до сих пор. Сам туда захожу иногда днем, когда не самая толкучка, народ всегда есть. Три кассы самообслуживания и одна с кассиршей. Обычно на кассах самообслуживания кто-то стоит, на обычной всегда очередь в пару человек. Торгуют довольно бойко, на мой взгляд. Не сравнить с фикс прайсом, в котором вечно было шаром покати.

 

Пятак лучший магазин эконом формата, объезженный, продуманный.

Чижик же слепили на скорую руку по требованию фридмана. Решили сделать жёсткий дискаунрер на маленькой площади, открыли кучу магов и не знают как выруливать, формат убыточный. На прогнозное рто вышли единицы, торгуют мало, да и как с 250м2 торгового зала делать выручку 400-500тр в день при матрице товаров 2 раза меньше чем в пятаке. На удивление оказалось что народу не надо каждый день закупаться оптом, покупать тупо нечего, из-за этого стали поднимать цены, от этого оборот ещё упал. У меня чижик в регионе, по тому году средний оборот 390 (прогноз 500), год к году снижение пошло. Они открыли ещё два чижика: один торгует 210 средний, второй 150. Закрыть пока планов нет, все тащат.

Чижик наверняка будет побольше пятака торговать, особенно первое время, но разницы 60% не будет. Просто всегда сидеть на фиксе, без процентов. По пятаку они прогнозы ставят точно, если считают что нужен второй и будет торговать, скорее всего будет + сам маг будет новый, народу приятно. А вообще может стоит Дикси предложить?

 

Саратовская губерния)
Т.е. вы хотите сказать, что Пятерка так программирует свою аренду, что обычно платит фикс часть, а как только переваливает на процент РТО выше этого фикса, сразу начинают вторую открывать в этой локации?
Смысл и понятен и не понятен одновременно)) Понятно, что при большом потоке, в Сети понимают, что могут и второй магаз загрузить. Но, это разумно, если трафик действительно большой и аренда в два и больше раза выше фиксированной части. Тогда да, открывай второй, дели трафик и плати две фиксы.
Но, если процент РТО незначительно выше фиксы получается, то какой смысл открывать второй магаз, отапливать его, аренду платить, работников содержать?
И инфляции та же. Вот подписали договор на 10 лет. Сегодня фикса больше, ее платят. А через 8 лет инфляция все равно сделает так, что процент РТО будет выше и возможно, значительно выше. Смысл открывать второй магаз, в котором фикс часть через эти 8 лет будет тоже не малая?

Вот это не совсем понимаю...

 

По опции перехода Чижика в Пятак услышал лично от развивальщика Чижа. Они по ФАС закрыты в городе на развитие, поэтому они обсуждают закрытие одной Пятерки и перевод туда Чижика.

По ЕЩЁ. Что покупают в нем люди в основном, по вашему наблюдению?

 

Да, по поводу прогнозов продаж тоже разговаривал с людьми из Чижа. Сказали, что плановый 15 млн месяц оборот. Но, потом тихо так дополнили, что магазин выйдет на него, наверное, года через 3! Я поулыбался)))
Если 15 только через 3 года, значит сейчас он максимум 8 делает в месяц?

 

Лично я туда хожу за перекисью водорода, в аквариумах ей пользуюсь. Там она по 10 рублей, я беру сразу по 10-20 штук, в аптеке не всегда есть столько почему-то. Еще шприцы, пеленки брал, когда кошка болела. Вот эти медицинские товары там точно хорошо берут. По моим наблюдениям, много иностранных специалисток берут какую-то дешевую посуду. Пенсионеры копаются в одежде. Еще минералку там брал, тоже сразу по несколько бутылок, она там сначала была прилично дешевле, сейчас подорожала, стала почти как у всех.

А насчет переходов - понятно, что когда с ограничениями сталкиваются, то уже там независимо от политики партии перекинешься. Но вот просто так, по собственной доброй воле, очень вряд ли.

 

Нет, если есть хорошо торгующий маг и рядом появилось форматное помещение то у них вариант либо вставать самим, либо пускать конкурента. Они прекрасно понимают сколько они будут торговать там, таких кейсов сотни было, и отталкиваясь от торговли решают вставить или нет и на каких условиях

 

Чтобы торговать не 8, а 15 им нужно:
- либо увеличить кол-во покупателей, именно новых, которые будут покупать тот же набор как и имеющиеся. если помещение не на трафике - задача очень сложная.
- либо увеличить ассортимент, чтоб существующие покупали больше, а на это нет места, потому что они решили делать дискаунтер на маленькой площади.
Как им выруливать?

 

Либо перепиливать формат на увеличение площади, чтобы как раз вместить больший ассортимент.
В площадях аналогичных Пятерочке можно было бы хорошо работать. ИМХО

 

Думаю к этому и придут

 

В таком случае придется постепенно выйти из всех помещений малого формата, в которых уже сидят. Риски однако для собственников недвиги.