НДФЛ и УСН при дарении коммерческой недвижимости между близкими родственниками

1. Нет, так как продажи не было. Но налоговая увидев уход имущества возможно пришлет письмо типа не забыли ли вы отразить продажу в УСН - нужно будет ответить про дарение.
2. Нет, так как первая очередь.

 

https://www.klerk.ru/blogs/blackbuh/517714/
Просто для сведения, к данной ситуации (дарение) неприменимо

 

"Все это, конечно, так, все это верно, да, да, верно, да, бумага написана правильно, все, все хорошо, верно, да. Только с одной стороны, да. Но есть и другая сторона медали." (с)

Я имею в вижу, что мне неизвестны случаи (впрочем, я специально не искал практику), чтобы ипэшник, продав коммерческую недвигу, попал бы на 6%.. Мне кажется, этими процессами разные отделы ИФНС рулят, потому и "нестыковочка".

 

Не спец в налогах, с интересом ознакомлюсь с мотивированной позицией

 

Я так попал. Оплатил 7%. Около 500000р отдал.

 

Дело не в налогах, а в применении - типа, кто предъявит? Если владелец коммерческой недвижимости продает как физлицо, то, как я понимаю, те, кто "ведет ИП" (а это другой отдел) должны сообразить и возбудиться и предъявить ипэшнику налог к уплате... Думаю, обычно людям везет. Ильнару вот, правда. не повезло...

 

Отделы разные, но база единая - по сути один запрос покажет ИП продавших не жилую недвижку или более одного объекта жилой. Разошлют запросы каждому, а там уже на ответы смотреть будут.

Физику конечно можно отсидеться молча и возможно прокатит, а ИП могут и счёт прикрыть и придёшь как миленький. Что у них с одобрения начальства то делают весьма жёстко.

В идеале если вперёд смотреть, то покупать на супругу, а сдавать от своего ИП. Но налоговики вроде грозились базы загсов подтянуть.

 

1% пенсионных вы можете брать на уменьшение налога УСН по факту уплаты. Хотя если платили когда уже деятельность прекратили то упс.

Не к вашей ситуации, но 1% лучше сразу считать и платить чтобы сработал на уменьшение.

 

А счет за что прикрыть-то?

Хотя что это я как маленький... моя "родная" инспекция 12 лет исправно получала налоги от моего ИП, а как в пандемию задержал на пару недель - сразу к приставам отправила!.. Уроды, слов нет...

 

Несдача декларации. Ну и что из того что ты её сдал электронно и протокол у тебя. Инспектор не видит! Приди и принеси. И также с вами зам начальника поговорить хочет вместе с начальником камерального отдела.

 

а случаи про 13% известны?

 

1. нет (дарение же близкому родственнику);
2. Если на момент дарения у сына нет статуса ИП то и НДФЛ платить не надо. Вот если бы на момент дарения у сына был статус ИП, то да, у него бы тогда возник доход.
ИМХО я не большой специалист по налогам

Немного покурил налоговый и практику, решил немного дополнить:
В ситуации, где на момент получения коммерческой недвижимости сын не являлся ИП, формально исчислять УСН нет оснований, а по НДФЛ действует правило подп. 18.2 п. 1 ст. 217 НК РФ, освобождающее дарение между родственниками от налогообложения этим налогом.
Но сам факт, что передается в дар коммерческая недвижимость и она впоследствии будет использоваться по назначению порождает риск, конечно.
Риск этот в 100500 раз увеличивается, если сын когда-то раньше был ИП, потом на момент передачи недвижимости «удачно» прекратил статус, потом опять возобновил статус ИП и начал работать на этой недвижимости – это однозначно схема тогда, могут доначислить налог на УСН.
А вот если сын жил жил, предпринимательской деятельностью никогда не занимался, получил от отца коммерческую недвижимость и не сразу кинулся на ней зарабатывать, а еще подумал, стоит или нет (хотя до следующего года), то тогда мне кажется можно как то подогнать, что это семейная сделка была изначально и не предполагала предпринимательский характер. То есть желательно разнести во времени дарение недвижимости и начало её использования в коммерческой деятельности как можно дальше.

ИМХО

 

надо, конечно, смотреть на дату регистрации одаряемого в качестве ИП, но если сдача в аренду нынешнему арендатору не будет прерываться или будет прервана ненадолго, могут и доначислить


"На основании пункта 3 статьи 346.11 НК РФ применение УСНО индивидуальными предпринимателями предусматривает, в том числе, их освобождение от обязанности по уплате налога на доходы физических лиц (в отношении доходов, полученных от предпринимательской деятельности, за исключением налога, уплачиваемого с доходов, облагаемых по налоговым ставкам, предусмотренным пунктами 2, 4 и 5 статьи 224 Кодекса).

В соответствии с пунктом 1 статьи 346.15 НК РФ налогоплательщики, применяющие УСНО, при определении объекта налогообложения учитывают доходы от реализации, определяемые на основании статьи 249 Кодекса, и внереализационные доходы, определяемые на основании статьи 250 Кодекса.

Согласно пункту 8 статьи 250 Кодекса к внереализационным доходам отнесены доходы в виде безвозмездно полученного имущества (работ, услуг) или имущественных прав, за исключением случаев, указанных в статье 251 Кодекса.

При получении имущества (работ, услуг) безвозмездно оценка доходов осуществляется исходя из рыночных цен, определяемых с учетом положений статьи 105.3 Кодекса - общие положения о налогообложении в сделках между взаимозависимыми лицами, но не ниже определяемой в соответствии с главой 25 Кодекса остаточной стоимости - по амортизируемому имуществу и не ниже затрат на производство (приобретение) - по иному имуществу (выполненным работам, оказанным услугам). Информация о ценах должна быть подтверждена налогоплательщиком - получателем имущества (работ, услуг) документально или путем проведения независимой оценки.

Инспекцией входе проверки установлено необоснованное невключение предпринимателем в доходы по УСНО в 2013 году суммы дохода от полученного в дар от взаимозависимого лица (родной сестры) недвижимого имущества, используемого впоследствии в предпринимательской деятельности.

С учетом изложенного налоговый орган пришел к правильному выводу о том, что предприниматель, применяя УСНО, получив по договору дарения имущество от взаимозависимого лица, используя это имущество в предпринимательской деятельности, должен включить в налоговую базу для исчисления единого налога доход в виде безвозмездно полученного имущества, определяемый исходя из рыночных цен".

https://kad.arbitr.ru/Card/28a43cfa-d35a-48bd-80c9-39f71a45dbce


"Всесторонне, полно и объективно изучив материалы дела, суды выяснили, что в период владения нежилым помещением Тарновский С.А. был зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя и использовал его в целях розничной торговли, т.е. вида деятельности, в отношении которого применял систему налогообложения в виде ЕНВД.

Данное нежилое помещение получено в дар Тарновским Я.С. в целях последующей сдачи в аренду и систематического получения прибыли, т.е. для целей предпринимательской деятельности.
При таких обстоятельствах спорная сделка совершена между двумя взаимозависимыми лицами, имеющими статус индивидуальных предпринимателей, при осуществлении ими предпринимательской деятельности, поэтому внереализационный доход в виде безвозмездно полученного имущества предпринимателю надлежало отразить в налоговой декларации по единому налогу по УСН за 2017 год.
Поскольку доход был получен налогоплательщиком в рамках осуществления предпринимательской деятельности, пункт 18.1 статьи 217 НК РФ не подлежит применению ввиду того, что не регулирует отношения, связанные с исчислением и уплатой налога лицами, применяющими УСН.

https://kad.arbitr.ru/Card/b9515731-d09d-4584-b94d-2845cc36fbaf

 

Напишу сюда. Все физлица.
Брат родной мне подарил 50% жилого дома.
Из налоговой пришло сообщение о начислении налога, штрафа за не предоставление декларации в срок и штраф на неоплату налога. Сумма приличная.
Налоговая ждёт лично меня на встречу.
Какие документы брать? Договор купли-продажи и 2 свидетельства о рождении для доказательства близкого родства с братом? Фамилии и отчества одинаковы)
И должен ли я что-то вообще доказывать? Или у фнс нет возможности проверить близкое родство или нет?
СПС

 

У знакомого запрашивали свидетельства о рождении

 

вопрос решился походом в налоговую с показом копий свидет. о рождении моего и брата.
получен письменный отказ в претензиях ко мне со стороны налоговой.

 

У ИП все объекты недвижимости зарегистрированы на физическое лицо, т.е. на самого Иванова Ивана Ивановича. Далее этот Иванов И.И. заполняет карточку и ряд других документов на объект недвижимого имущества, который использует в своей предпринимательской деятельности и естественно начисляет аммортизацию. Если он намерен подарить недвижимость, то нужно сначала вывести ее как объект, который используется в предпринимательской деятельности и после этого дарить матери, отцу, детям или брату. Лишь после этого одаряемый, как близкий родственник не будет платить НДФЛ.

 

Это как вы себе представляете?

 

Очень просто. ИП готовит письменное решение, можно приказ, о прекращении использования объекта недвижимого имущества в предпринимательской деятельности с такого-то числа. Копию решения (приказа) направляет в налоговую инспекцию в которой состоит на учете в качестве ИП. Через неделю дарит его брату, заключив договор дарения.

 

С арендатором расторгается?

 

Боюсь ваша писулька никакой силы иметь не будет. Пока ИП зарегистрировано, вся деятельность считается предпринимательской. Но для дарителя на усн6 как бы без разницы это. Для других систем нужно смотреть.

 

Что за чушь Вы несете ? У меня может быть десяток объектов недвижимости, но в моей предпринимательской деятельности как ИП, они не используются. На основные средства ИП, а к ним относится и объект недвижимости, заводится специальная карточка, составляется акт о вводе в эксплуатацию и т.д. Вы у любого бухгалтера проконсультируйтесь, а еще лучше у аудитора.

 

Уже давно налоговая любые операции с нежилой недвижимость, коммерческим транспортом или несколькими объектами жилой автоматически считает относящимися к предпринимательской деятельности, а вовсе не вашими хотелками - это отношу, это не отношу. После продажи как минимум придет письмо не забыли ли вы отразить это в доходах. А в последнее время сразу с суммой сделки и расчетным налогом.

ИП не обязан вести учёт ОС, лишь по желанию. На УСН6 только в рамках контроля остаточной стоимости, на УСН15 и ОСНО для принятия расходов и то если имущество куплено во время ИП, но есть нюансы...

 

дубль

 

Ну никак не могу согласиться со сказанным. Давайте представим себе, что я как ИП занимаюсь грузовыми перевозками. Но в то же время у меня есть 5 объектов коммерческой недвижимости, которые стоят пустыми. Каким макаром налоговая отнесет мое недвижимое имущество к предпринимательской деятельности ИП ? Да безусловно после продажи любого объекта недвижимости в 2021 году, в том случае если право собственности зарегистрировано после 01 января 20017 г., придет письмо с налоговой, но это письмо будет адресовано не ИП Иванову, а физическому лицу Иванову. Единственное что может быть, так это местная самодеятельность налоговой в Вашем регионе. Во всяком случае у нас в Питере с подобным не сталкивался.

 

Из практики. Физ лицо дарит родственнику коммерческие оск ИП. Налог не начислен. Через 10 лет продажа все так же в статусе ИП, налог начислен. 2 кейса.

 

По сути весь вопрос когда кто-то скажет "можно". Ты не читал как изымают имущество, если доходы не подтверждены? И не всегда там госслужащие... И тут не получится левым договором о займе перекрутиться, так как и дальше по цепочке всех дернут. Скоро мы начнем ценить знакомых с большим белым доходом )))

По твоей ситуации - признаки предпринимательской деятельности как бы налицо. Пять объектов купил просто так? Совсем пустые стоят? А почему счётчики на коммуналку крутятся? А что за регулярные поступления на карту супруги? Продажа так вообще сразу по ИП и если ты заранее перешёл на УСН6 то ещё не всё плохо. А чек не забыл выбить про продаже физику, а то год от суммы штрафа спать плохо будешь?

Столица как всегда отстаёт с внедрением новых средств контроля в силу масштабности, у нас уже несколько лет как запрос отражения продажи нежилого идёт на ип сразу. Хотя лет пять назад можно ещё было - "то по 3ндфл покажу, так как продал без наценки".

Выявление уже работает. По сути следующий шаг механизм доначисления закрепить, а то сейчас им сложновато и что-то увидим.

 

Не будет налоговая ничего ни куда относить, напишет в решении имущество не для личных целей. Суд ее поддержит и плакали ваши денжеки.

 

Вот мне всегда хочется спросить, а Вы когда последний раз были в суде ? Скорее всего никогда. Дело все в том, что инспекция не является истинной в последней инстанции и если налогоплательщик не согласен с решением, он вправе его обжаловать. Приведу пример из собственной практики. Году в 2012, я как физлицо по случаю купил трехкомнатную квартиру за 5 млн. руб. Произвел ремонт, а в 2013 году продал ее за 10 млн. Налоговая начислила мне НДФЛ с 5 млн. руб. Я не согласился с решением и обжаловал его в Кировский районный суд СПб. К исковому заявлению я приложил 1. ДКП квартиры. 2. Договор строительного подряда на капитальный ремонт квартиры на 5 млн. 100 тыс. 3. Смету. 4. Квитанцию к приходному кассовому ордеру об оплате. 5. Акт приемки-передачи выполненных работ. Этого оказалось достаточным для того, чтобы суд со мной согласился об отсутствии налогооблагаемой базы. Налоговая обжаловала решение, но вышестоящий суд решение засилил. Так, что не нужно ссылаться на общие принципы, а добиваться законности.