Нужен совет по формату аренды для трешки

За 11 лет номинальные цены на аренду в Москве (на примере конкретной квартиры) не изменились.
При этом долларовые цены упали в три (!) раза.

 

Врятли вложив 2 миллиона в ремонт и обстановку вы это сдадите за 80

 

1. Если идти по моей тропе (вкладываясь по-минимуму), то из мебели им не нужно ничего, кроме: тумба с раковиной на кухне.
Их техники: плита. Вообще. рекомендация: взять самую дешевую столешницу в ЛеРуа и врезать туда эл. плитку на три блина. Столешницу на уголки, даже тумба не нужна будет, так раковину врезать.
Все, что нужно, либо свое привозят, либо на Авито закупку делают. САМИ.
2.В ванной достаточно пластиковых панелей. Быстрее и дешевле.
3.Фартук на кухне-тоже панели. Под фартук в том же ЛеРуа есть панели тоже.
4.Полы-оставить линолеум.
5.Лоджию оставить как есть. Остекление не прибавит ни копейки к цене, за это никто платить не будет. (тоже опыт).
6.Какие кондеи, если мы говорим про жилье эконом-класса? )))) Вентилятор купят. ))))
7. НЕ менять-однозначно. У ванны восстановить эмаль. Хотя, вполне возможно, что можно просто отмыть. Чугун-он долговечен, просто засирают очень хорошо.
8.Батареи покрасить и не париться, вообще, по этому поводу.

Если решите работать с нашими соотечественниками, готовьтесь. что будут выносить мозг просьбами тима:"А купите хороший матрас, а купите хороший шкаф, а купите стиралку, но хорошую... Это же все после нас останется...". Так вот: мало что останется. )))) И когда ты соглашается им купить все, что они просят, но цену аренды поднимаешь на сумму, равную твоим затратам, поделенную на 11 мес, их сразу все устраивает и больше ничего не нужно. )))
В общем, постарайтесь сделать как можно меньше вложений, чтобы совсем доходность не убить.. Сдавайте по комнатам. Сейчас многие молодые семьи без детей по двое кооперируются и снимают двушки.

 

Все диаметрально противоположно. Это как раз с нашими вечные проблемы и текучка. А у тех товарищей путей назад нет. Они пашут как кони, платят вовремя всегда, живут годами, тихие как моль. Но нужен контроль. Ели его нет, 4 человека могут превратиться в 10, спящих посменно.
А "Без проблем"-это только в мечтах тех, кто вообще никогда всей этой арендой не занимался, или сдает 1 кв, по наследству переданную...
Если у соседей с головой не в порядке, то проблемы с ними будут всегда. У меня в одном доме есть пара наглухо прибитых: людям до всего дело есть, они ходят каждый день, смотрят припаркованные машины. Если чужая-могут поцарапать... Вынюхивают про все квартиры, которые сдают. Если видят окурок, бегут по этим квартирам отношения выяснять.... Особенно живот болит от чужих квартир, которые сдаются, конечно... Домой чат просто ходуном ходит.

 

Да? Прям встают, оставляют вам залог и съезжают? ))))
Контроль нужен, тогда ни о какой субаренде речи не пойдет.
И с этом сегменте найти новы жильцов проблем не составляет вообще никаких.

 

Если по комнатам - это два договора, два арендатора? И два залога?
На какую примерно сумму увеличится стоимость такой скромной двушки, если по комнатно сдавать?
Одна комната большая, вторая маленькая, как у нас обычно( 19 и 14
За равные деньги не получится.

 

Тут совет один. С нуля делать ремонт проще, чем после квартирантов. Да и простора творчества будет больше. Я бы ничего не делал, 2 года вы будете отбивать стоимость дешёвого ремонта, в котором жить будет не комильфо, к тому же прилично убитом. Мой совет, пусть стоит, есть возможность я бы потихоньку мебель присматривал, да и материалы закупал, потом через 2 года делал ремонт уже для себя.

 

у нас в городе есть один застройщик, который уже десятилетиями делает дома с квартирами в "собственном формате" (это самый популярный у нас застройщик, квартиры очень быстро раскупаются): на полу самый-самый дешевый линолеум (я даже не знаю где они его берут, я только у них такой видел), но "толстый", такие же обои, двери из двп, потолки побеленные, на кухне плита и раковина, в санузлах на полу гидроизоляция, покрашенная сверху, на стенах тоже краска, железная ванная, раковина и унитаз. ВСЕ! Никаких там выравниваний и т.д., качество покраски, поклейки и т.д. - его как бы нет)) Но в тоже время оно есть!)) На ваши 90м такие "материалы" вам обойдутся максимум в 200т.р. + столько же на работы. Когда будете сами заезжать все это "поднимите" и сделаете ремонт для себя

 

о как ПолиХоли пазл раскладывает - профессионально! приятно почитать!

 

Не советую так делать. Ищите сразу две семьи на один договор\залог. Таких много. И так проще всем. Иначе будете потом свет высчитывать, кто сколько должен... и воду. Они сами кооперируются, потом искать начинают. Т.е. к вам уже в готовом виде приходят, зная друг друга. Насчет "равных частей" даже не заморачивайтесь. Есть цена квартиры. ВСЕ. Кто там дальше в какой комнате жить будет-вас это не касается. Они сами разберутся с этим, и с финансами тоже.
Когда выставлять будете. выставляйте как "Комната в 2-кк". В описании пишите, что ищите сразу две семьи туда.
Разница по деньгам-10 тыс. Если повезет-приплюсуете коммуналку сверху.
Интереса ради можете залезть на ЦИАН, посмотреть подобные вашей квартиры. Потом посмотрите комнаты в том же районе. ну и добавляйте за контингент. Далеко не все возьмут пару из Ср. Азии.

 

Вы хотите сказать к «конуре»? Простите...

 

Безотносительно правильно это или неправильно, разрешённого/запрещенно - трубы легко спрячутся в порожке проходящем по полу на уровне горизонтальной (по картинке) перегородки нижнего санузла... а может и по линии входа удобней будет.

 

А дальше этот спрос будет только увеличиваться.
Великолепная идея, кстати. Вопрос с канализацией решается с помощью ... Грюндфос, по-моему. Система принудительной канализации. Это когда в любом месте унитаз ставишь, но каждый раз после смыва насос включается. В подвалах так унитазы монтируют часто (когда делают там рестораны, офисы и проч.).

 

Стенки из гипрока, всё покрасить.
По спальным местам сейчас тенденция: паллеты деревянные из магазина, на них матрас.
По 25+КУ, со своим сан. узлом-квартира, считай, очередь встанет
Сейчас ПИК продаёт пеналы по 19 (!!!) метров, сдача 23 год... вот так же всё и выглядит.

 

Для справки, локация близкая, но в стороне и дом - старый кирпич на Трофимова. 3 комнаты, 75 метров.
За 80т спрос не очень от нашей целевой группы, либо 70т предлагают, как неделю назад.

 

А вот студии из блочных домов, которые делают из малогабаритных двушек 37-40м, с ремонтом в пределах ТТК и рядом идут за 45-50.

 

Ахах, мой примерчик, моя сделка.
Рядом еще один печальный пример. Двушка в 9-и этажке на Тайнинской 26. В мае 2008-го сдалась за 35тыс, а в сентябре этого года за 30тыс. Причем квартира стала лучше - пластиковые океа, ламинат, шкаф-купе без дверей, простая, но новая кухня.

 

Как вариант, присмотритесь к объектам Михаила Нефедова, можно посчитать, прикинуть по цене. Снимали у него бодро, ибо нетривиально, попробуй найди аналог. Другое дело, что семьи с детьми вряд ли такое снимут. Хотя...
https://nemihail.livejournal.com/752638.html

 

Я ещё помню как в начале 90-х народ расселял коммуналки в районе Хамовнического пивзавода для того чтобы сделать себе крутую квартиру, а сейчас наступили времена когда коммуналки стали делать из собственных квартир!)))
Если там есть какой нибудь вуз рядом, то подобная коммуналка пойдёт под студентов, дабы не жить в общаге. Но на сколько такой контингент платёжеспособен?

 

Если вы сможете поместить все 4 саниузла и кухонные раквины в мокрые зоны то да сейчас этим многие занимаются и посуточно в том числе .. но если не в мокрых зонах то возможны проблемы так как подобное соседство никому из ваших соседей не понравится и будут жаловаться. Но по вашей планировке можно сделать с лева двушку)) но что бы их сдавать по 40-50 нужно не по дешмански делать , хотя выше статья про кв в одинцово из кирпичей , выглядит прикольно я бы снял такую . Но там есть затраты в статье написано сколько стоил ремонт и эти цифры лет на 5 назад так что в реале больше будет . По хорошему тут бы грамотный архитектор дизайнер не лишним будет.. что бы не устроить колхоз

 

уточнить - ваша целевая группа это ?

 

Семья с 1-2-м ребенком, например. Просто для пары квартира избыточна, а коллеги по работе тоже неформат.

 

Рядом два здания с апартами. Типичные апарты делают с 2-мя уровнями, ибо потолки более 4-х метров. Площадь первого - от 19 до 24м.
Видео ужасное, но впечатление составить можно.
В некоторых апартах уже живут и даже с детьми

 

По чем это продают?