Куплю коммерческую недвижимость с имеющимся арендатором.

Чем ниже ставка по депозитам, тем дороже коммерческая недвижимость и прочие менее рискованные активы.
Арендная ставка зависит от спроса, чем выше экономика - выше аренда, ниже ключевая ставка - больше МАП в окупаемости.
Посмотрите что в Европе с коммерческой недвижимостью, там 2-3% счастье.

 

И что ? Все верно - чем дешевле Деньги тем дольше окупаемость комм.камня , но есть нюанс - это в развитых странах

 

Да коммерческая сильно зависит от экономики.
То что сейчас происходит, это полностью отражает насколько зависит коммерческая недвижимость.
Все арендаторы уже попросили о скидке на аренду, даже те кто не закрывается в условиях самоизоляции, а те кто закрыт еще не уверены, как и что будет еще впереди, сколько мы просидим и смогут ли в дальнейшем после снятия запрета вести свой бизнес...
А если будут банкротиться, съезжать и вокруг будет тоже самое происходить, то найти новых арендаторов не просто будет, учитывая и много вокруг освободившихся помещений, то значит придется демпинговать, чтоб сделать самое лучшее предложение.
Так что коммерческая недвига в условиях кризиса не менее уязвима.

Так там и кредиты под такие ставки.
А у нас в средней 12-15% для ИП.
По 8.5% от Минпрома я так и не смог получить.

 

Это в каком бюджете?

 

Да тут разный бюджет, но в среднем от 20 млн.

 

Видимо не свезло. Мы забрали объект за 40, планируем качнуть МАП 700-750. С ним конечно надо работать, да еще и корона эта. ))))

 

Ну так весь прошлый год на более менее нормальные объекты заявок было намного больше, чем годом ранее.
Видимо многие переметнулись на аукционы, отсюда и много заявок и планка стоимости поднялась.
Сейчас не просто будет сдать, как бы после выхода из самоизоляции не стали вокруг освобождаться помещения, в связи с банкротством бизнеса, тем самым делая жесткий навес в виде конкуренции.

 

Ну не думаю, что это произойдет в моменте. Я думаю, что держатели объектов в формате стрит-ритейл переживут пару месяцев без аренды.

 

От локации зависит. Сейчас сделали доходность 25% по объекту с аукциона, но локация получилось урвать очень удачную.

 

Знакомый, кто аукционами занимается, говорит что сильно конкуренция выросла в Москве. Урвать хороший объект уж очень тяжело стало и желающих на такие много. Условно дисконт на объект равняется премии за имеющиеся риски.

 

Есть павильоны (со свидетельством пр собст), 28; 45; 82 кв м, на строительном рынке в Брянске. Все с арендаторами. Стоимость ориентировочно 75 мап...если интересно, в лс

 

Рынок под снос?

 

Нет, работает в полный рост) можете погуглить «Строймаркет в Брянске»

 

Товарищи, у всех арендаторы оживились и вернулись к старой выручке? Все вернули аренду по ставкам начала года?

 

У меня да, съезжают только одни.

 

выручка 80% от прежних объемов
куча статы в инете

 

В среднем -10% от начала года, одному арендатору даже дороже получилось сдать офис, предыдущие съехали сразу с приходом пандемии.

 

У меня все платят по доКовидным ставкам. Кроме Ярче. На место Ярче (175м2) хочу посадить Ермолино и КиБ поделив объект. Доставка Самокат пытается забрать соседнее помещение, рост у них. Аптека просела, но это сезонное. WB- (2 объекта) немного просели но из-за своей политики с предоплатой, сейчас выравниваются.

 

Затухла тема.Никто ничего не продаёт или все на авито с цианом выкладывают?

 

Процесс идёт , уже на авито/циане проскакивают объекты с реально интересной доходностью ... волну ожидают зимой / весной

 

При арендном платеже 300.000 в месяц, сколько объект должен стоить?

 

10 ГАП - потолок

 

какую из волн? )

Немного зависит от арендатора.

 

Доходность давно нарисовать не сложно.

 

Я не верю в зарисовки ) сам понимаю тему неплохо ...

 

Посадить фейкового арендатора?

 

Ну а тогда зачем в текст на Авито веришь?

 

Зачем? Предложи арендатору рассказать как все у тебя классно за месяц - два бесплатной аренды плюс вывод в кэш за 5-10%, Патенту все равно сколько платит твой арендатор, 100 рублей или 200.
И усе. Окупаемость 100 Гап, цифры бомба, арендатор в улыбке. Только доки в реге и тут вновь вскрывшиеся обстоятельства.....

 

И арендные платежи за полгода-год подтвердить платежками

 

Так сложно в ворде текст платежки подправить? Или акт сверки нарисовать?
Выписку со счёта показывать никто не будет.