Продажа нежилого объекта юрику в рассрочку, риски?

Добрый день! Помогите принять правильное решение.

Планирую продать объект пром назначения (земля+здание) от физика на ООО в рассрочку на год с регистрацией ипотеки в силу закона (или как это правильно называется).

Какие риски могут возникнуть, если ООО-шка перестанет платить и подаст на банкротство?
Смогу ли я вернуть оставшиеся деньги реализовав заложенное имущество?
Какова процедура, сроки и юридическая практика?

ЗЫ В планах нотариальное оформление сделки

 

Учредитель у покупателя один - физическое лицо, планирует передать доверенность на заключение сделки своему представителю.

Юрист у меня есть, задача понять, не упустил ли он чего-то важного.

Получить часть денег и увязнуть в разборках - пока видится основной проблемой.
Например покупатель - банкрот, как будет действовать конкурсный управляющий, не открутит ли сделку назад с возвратом на исходные? Меня это не устроит.
Или того хуже, объект попадет в общую конкурсную массу и тогда придется встать в конец очереди, хотя мой юрист сказал что вроде мне должно достаться 80% от реализации, но это неточно.

В любом случае, разборки в судах от года, если я правильно понимаю.
Могу ли я прописать в договоре начисление процентов на просроченные платежи?

 

Вот это момент хотелось бы обсудить подробнее, так как слышал разные варианты трактовок.
Типа при банкротстве как правило возвращается отчуждаемое имущество, а тут оно наоборот прибыло на баланс и его можно реализовать в счет уплаты долгов.
Другая версия, что разницы нет, возвращают назад все, что можно вернуть.
Понятно, что еще есть позиция конкретного суда и конкретного управляющего.

 

Да, но не в текущих коронавирусных условиях.

Фактически вопрос стоит так: провести сделку максимально быстро сейчас по докризисным ценам, но в рассрочку, либо отложить до лучших (не факт, что при этом не худших для продавца) времен.

Покупатель - мой добросовестный арендатор на протяжении 12 лет, имеющий большой объем кап вложений на объекте.

 

Ну ок, допустим через полгода покупатель перестал платить и подал на банкротство, выплатив мне примерно 2/3 суммы (первоначальный и ежемесячный платежи).

Как дальше по закону будут развиваться события?
Суд, отмена сделки и арест моих счетов в обеспечение?
Либо продажа объекта и возврат долгов по очередности в соответствии с законом?
Еще варианты?

 

Предоплата 30%, остальное равными долями помесячно, начиная с месяца, следующего за сделкой.

Если инфляция 40% и доллар 140, то стоимость объекта промназначения в Рязанской области будет стремиться к нулю даже в рублях, примерно как в 90-е )

 

Интересная версия, не думал об этом.
Что дальше в этом случае?

У покупашки на балансе недвижимости на сумму впятеро больше моей, залогов вроде нет, особенной активности тоже.
ООО-шка - кошелек собственника, оформленная на родителя.
Деятельность ведется через другую организацию.

 

Нашел на сайте Росреестра разъяснение об ипотеке в силу закона https://rosreestr.ru/site/press/new...nedvizhimogo-imushchestva/?sphrase_id=8578797

 

Вооот!!! Это же основное в этой истории! )

 

Почему беспроцентная?
В деньги цена одна, в рассрочку на год +10% )

 

Да, есть такой недостаток, хочу помочь развитию отечественного производителя )

 

ООО-шка покупатель оформлена на отца арендатора, при этом есть решение о назначении сына/арендатора директором в этом ООО

То есть не вижу юридически значимых причин брать поручительство от арендатора при заключении сделки.
Формально арендатор никто, реально собственник и директор ООО-шки покупателя

ЗЫ на объекте есть и другие арендаторы, но их мнением можно пренебречь, так как договоры краткосрочные. При этом потенциальный новый собственник заинтересован в перезаключении договоров