Все о коммерческой недвижимости.

А по теме есть что?

 

помещение в МО это риски. особенно ОСЗ. откроется в городе пару ТЦ и прощай трафик. весь город будет ездит туда а у тебя отовариваться три соседних дома. сетевики нонче тоже не панацея, они отрываются и закрываются, через пару лет если не пошло. те надо выкруживать локацию, дешево продаются ОСЗ в многочисленных деревнях, но это такое. актив на любителя. и 100% сложности с ликивдностью потому что потом второго такого же любителя искать

государство нонче ломит поболее физиков. дешево будет если строить самому или покупать с банкротства но и в первом и втором случае масштаб должен быть соответствующий. миллионов хотя бы 50-60, там где меньше конкуренция жесточайшая

 

Ну я знаю районы в которых покупал. ТЦ трафик не отберёт у спальника, не будут за едой и туалетной бумагой ездить вТЦ. Про деревни согласен, риск. Ну а локация само собой, я и говорю что надо смотреть на то что может быть если съедет текущий. В нашей стране все может быстро поменяться.

50-60 млн это ближайшее Подмосковье или красная линия в городах подальше за помещение 500+ метров. Такие объекты очень хорошо сдаются и не пустуют, если собственник адекватный.
Страна большая и предполагать как у других, делая вывод основываясь на своём регионе не верно. Везде все по разному.

 

Да не, терпимо, конечно лучше бы 6, тем более что тут ещё формат большой, зал 500 наверно, пищат будут, не не свалят.
Почему 200 не сдано это вопрос

 

Я слишком много и так высказывался по теме. Хочу теперь других послушать

 

Потому, что 1) Вход не со стороны пятака, как я понял. 2) 200 для региона в один урки много. Надо пилить и сажать на трафик пятака- алкашку-аптеку. Но тут см п. 1.

 

При наличии 30-40, покупается где-то в люберцах помещение по 80₽/м2, пилится на 20-50м2, это плюс 20₽ к м2, делается ремонт чистовой, это ещё 10-20₽ к м2, и через 6-10 месяцев выставляется на продажу по 200₽/м2. Такие помещения «улетают» на раз два. В принципе через 12-14 месяцев схема повторяется.
Не благодарите)

 

Какая-то незамутнённая ересь. Вы в Люберцах были вообще? Cian по Люберцам открывали хоть раз?
Там переизбыток предложения помещений раза так в три, и дома продолжают строить.
90% домов новостройки панельки с кабинетными планировками, в том числе и у нового метро.
При этом у метро никто ничего хорошего зальной планировки не продаёт, какие ещё 80К за м2?
В спальных районах аренда кое-где падала до 500р\м2 в помещении с ремонтом.
Что можно "напилить" по 20м2 без отдельного входа и кто это купит в Люберцах за 200К за м2?

 

Так он про схему, как застройщики и их приближённые, кидают *зеленых раньте*, кто ж тут в такие сказки поверит )))))

 

Господа рантье, спорить не буду, у вас тут в сообщениях всё легко и просто. Люберцы как пример ближнего Подмосковья.
Спорить не буду, знаю тех кто работает.
Когда у меня было 5, я сдуру в логистику вложил, партнёры пи₽@&сы оказались. А сейчас надо хотя б 10, увы, их нет.

 

Как обычно. Где то слышал,сват брату рассказывал

да ещё и «не благодарите»

 

"Легко и просто" потому, что у меня в Люберцах помещение уже 7 лет.
И я эти Люберцы вынужденно мониторю постоянно.
HiddenFaces верно говорит, там сложилась схема обувания рантье.
Сначала застройщик впаривает кабинетные планировки на всех первых этажах.
Затем задорого продаются помещения с зальными планировками.
А потом рядом строятся три ТЦ...

Я тоже знаю, что люди по похожей схеме дробления работали.
Только выкупали они помещения в Москве, в 100 метрах от метро. И один м2 там стоил около 1 млн руб.

 

Люберцы как пример. Был там опыт, не очень удачный, но козырные места, ищите сами.

 

Где вы увидели: где-то слышал?

 

За Рубь купил, за Три продал, на это один процент и живу.

 

С такими ценными знаниями тебе в соседнюю ветку https://www.bmwclub.ru/threads/venchurnye-fondy-investicii.1381230/ и сразу в форбс

 

Не увидел связи, но очень интересно

 

Господа, можно ваших комментариев?
Цоколь.
Арендатор КБ
Коломенский проезд, 6к1 180 м, цена в объявлении 30,5

 

И мне может кто подскажет.
МО, 20 км от МКАД, новый ЖК, первая линия, 126 кв.м, сидит Бристоль уже год, МАП 130 000, в соседнем помещений пятёрка.
За сколько такое можно брать?

 

Я бы цоколь вообще не брал. А сколько МАП?

 

270

 

КБ аренду не индексирует, в цоколь мало кто идёт кроме них.

 

А КБ рядом есть? Они ж объединились, что рядом могут одно из двух закрыть. Смотрите что по формату туда ещё сесть может, аптека, например.

 

не надо. После того, как КиБ лихорадило год назад с массовым расторжением брать не стоит. Они хватали с рынка весь шлак. И если сейчас МАП 270- после соскока КиБ сдать это нельзя будет даже на 220. Нормальный ритейл в цоколь не сядет. А куда вильнет развитие КиБ не знает никто. Был бы первый этаж есть пространство для маневра. Магнит (мини формат)-Вкусвилл и пр., но цоколь....

Принимая во внимание замкадность- 10-11-12
Надо смотреть кого туда можно будет еще воткнуть.

 

Друзья, нужен совет.

Есть объект и небольшая статистика по нему.

Объект на границе с Украиной, ПГТ 17 тыс человек, новое ОСЗ (828 м2), арендатор 5ка, Ригла и хозтовары.

Через 200 м - магнит + магнит косметик + аптека
На весь населенный пункт одна Пятерка, 2 Магнита.

В ДА есть процент ( 3.8%) и фикс - 203 000 руб. + 90 000 - Аптека и хозтовары. Итого 293 000
Ежегодная безусловная индексация 5% с 3 года.

Средний РТО без НДС по году/Средний МАП

2017 - 56.6 млн/193 тыс
2018 - 58.2 млн/195 тыс
2019 – 58.2 млн/198 тыс

Цена объекта - 21 млн.
По цифрам вроде все ок.

Брать не брать?

Какие проблемы могут возникнуть?

 

Вроде норм все, земля собственность? Отопление газ?
На авито нашли?

 

Земля в собственности, отопление - газ.
Знакомые знакомых продают, на авито там какой то шлак полный.

 

Прокомментируете ещё один вариант :
Москва, в 3 минутах ходьбы от метро, (не в прямой видимости).
300 квадратов, Магнит, в договоре минималка 500 без НДС, или 8% от оборота (что больше).
РТО Ноябрь - Январь - 7-8 млн.
Рядом (300-500 метров) - Из федералов никого нет.
Старый район, застройки 60-80г, новых объектов не предвидится.

Какая цена была бы правильная?

 

То что Пятерка это хорошо! Но она со временем просадит Вас до цены Магнита, а те своих уронят до минимума. Я б в таком ПГТ (если его знаю), больше 5 ГАП не пошёл. Здание одноэтажное?

 

8% это круто! Снизят! С реновацией не понятно где что предвидится... Надо смотреть кто, если не Магнит, планировка какая, можно ли делить