Все о коммерческой недвижимости.

Вы хорошо описали проблемы с коммерческой недвигой, но абсолютно не затронули соответствующие проблемы с квартирами.
Самое главное - ремонт. Он убивается, иногда очень быстро. Почитайте, для интереса амортизацию. Вместо общения с гос органами будут постоянное общение с неадекватными арендаторами и возможные не оплаты. Заливы соседей, жалобы на шум, не дай Бог пожар, и тп. У меня на площадке сдавалось 2-3 квартиры из четырёх. За 10 лет было: 1 пожар, 2 залива нижних соседей, 1 проститутка, 1 компания юных наркоманов, 2 драки, 1 кража двух квартир из четырёх. У арендаторов была куча детей и собака (представьте, что там от ремонта осталось).

 

Это где такой АД то?

 

Господа рантье, дайте оценку.
Регион, не самый богатый, столица, спальник, центр, помещение 700кв, на 500 сидит Пятак, платит 300 с НДС, ТО в среднем 5кк в месяц, декабрь было 7кк.

Оставшиеся 200 квадратов, не самые удобные, вход с противоположной стороны, сдать можно за 100к максимум.


Стоит ли выписываться?

 

Не соглашусь.
У меня есть опыт общения с жильём.
Если брать однокомнатную квартиру 33 кв.м в пяти минутах пешком от метро внутри ТТК и сдавать её за 50 - 60 т.р, лучше в ближайшей видимости какого нибудь приличного БЦ то целевую аудитория как юные наркоманы, старые алкаши, семьи с тремя детьми котом и собакой ваше предложение не физически не финансово не заинтересует, а ваша целевая аудитория будет офисные работники из, ближе к центру, уровня зарплат выше среднего, а это уже вменяемые люди которые готовы платить за чистую удобную квартиру и не заинтересованы в её уничтожении.))
Ремонт - не пугает, не было у меня за 10 лет ни разу что бы ушатали все в хлам.
Пожары потопы - это форс мажор, от этого не кто не застрахован, к слову сказать видел и не раз как Дикси горят, как в пятёрки машины заезжают прям через входную группу, как перекрёстки плавают и это не вина арендатора.
Но речь не об этом,трудности везде будут, просто было интересно на сколько сопоставима доходность.

 

Был опыт сдачи квартир, поиска и выселения арендаторов.
Больше не хочется. От слова совсем.
Переключился на коммерческую недвижимость.
Счастлив.

 

Имхо с коммерческой немного проще чем с жилой.

 

Мнение понял. Если опыт был, и не пугает, то пробуйте. Из не упомянутых плюсов квартир - более удобное масштабирование. На появившиеся свободные X млн можно взять ещё одну.
Но мои расчёты показывают, что именно ремонт все и не учитывают в своих расходах. Или ориентируются на идеального арендатора, с которым повезло ранее. У меня многие знакомые сдают квартиры. Если написать только русским, не иногородним, без детей и животных, и тп, то сдачи ждут пол года. Не знаю, где вы так просто найдёте пять "бизнесменов".

Северное Измайлово. Почему ад? Обычная жизнь, обычный набор проблем, десять лет всё же.
Адом могут стать соседи-собственники алкаши, наркоманы, душевнобольные, и тп. контингент.

 

Вопрос цены, если оборот не упадёт, то будут жаловаться, но не съедут, в этом плане плюсом наличие рядом магнита, чтоб уже больше сюрпризов не было. Юрик продаёт? по ндс они его уберут и ставка снизится или без ндс так и будет 300?
По 200 нужен ли ремонт? Скорее всего разом все не сдашь и придётся пилить.

 

Просят за все 33, продаёт Юрик, 250 без НДС.
По 200 нужна косметика

 

Тогда мне кажется дорого 29-30 должна быть цена

 

Насыщенная жизнь я сдавал на протяжении нескольких лет две квартиры. Ни с одной из вышеперечисленных проблем не сталкивался. Что бы продать переклеил обои и поменял дверные ручки, дабы придать свежий вид. Все. Это стоит 3 копейки. Никакой ремонт не убивается так как вы пишите если его конечно специально не убивать, но в квартиру вообще то иногда надо заглядывать

 

Главный плюс - ликвидность. Комнедвигу продать за адекватный ценник упатеешь. Квартиру - пять секунд. Деньги понадобились, хоп и вот они. Из магазина не говоря уже офисе так не выйдешь.

 

смотря какая коммерческая и смотря какая жилая. то, что доходит до рынка имеет +- одинаковую доходность.
коммерческая
+
актив, в котором можно и бизнес начать и формат сдачи поменять и офис открыть
если все факторы сложились, то вложений в недвижимость не потребуется (ремонты, иногда коммуникации за счет арендатора), деньги получаете стабильно, ни о чем не думаете
-
бОльшие риски по категории использования, даже если на текущий момент все ок, то не факт что завтра откатят, больше срок экспозиции, очень сильно зависит от локейшна, налог на недвижимость
есть такая коммерческая, которая и даром никому не нужна ни за какие деньги

жилая
+
всегда нужна, в последнее время цены растут и на аренду и продажу
-
риски по части арендаторов, амортизация, обслуживание, поиск клиентов, время
10 однушек это работа врагу не пожелаешь

 

Это тебе видимо везёт. Дай Бог, чтобы и дальше так было. Или мне не везёт. Хотя даже на моей одной лестничной площадке одна квартира сдаётся постоянно в долгосрок (но правда только семьям с детьми, там трёшка). А во второй каждые пол года смена жильцов. И простои месяца по 2-3. Упарился уже знакомиться со всеми новичками

Ну, если понадобилась сумма в размере стоимости одной квартиры, то можно и кредит взять. А если полностью из квартир выходить, то надо не одну сделку рассматривать, а пять упомянутых топикстартером. И это уже по времени может быть сопоставимо с коммерческой.

 

нет, это я просто что попало не покупаю и кому попало не сдаю. вот вы например боитесь мигрантов а у меня знакомый на них целый бизнес сделал. сдает трешки китайцам у Москвы, доходность повыше чем в иной коммерции будет
по поводу кредита его прям всем дают на адекватных условиях, да и пять квартир "в рынок" продать намного проще чем один магазин. устриц кушал. арендный поток тоже самое. если в одной из пяти квартир какие то проблемы, то это - 20% кэшфлоу, а вот если проблемы с единственным магазином это может быть чувствительно но конечно это разные сегменты рынка, поэтому и подходы должны быть соответствующе. идея "куплю помещение на первом этаже буду сдавать" как и "куплю квартиру в чистом поле буду сдавать" равноценно бесполезные

 

Боюсь? Ну и эпитеты Я не сдаю квартиры, а мигранты как соседи часто заставляют меня морщиться, ввиду культурных и бытовых проблем с ними. Тот пожар (правда не большой), про который я писал, устроили как раз китайцы в трёшке. Как я понял объяснения хозяина, оставили не выключенную плиту с чем-то, от неё начал загораться кухонный гарнитур. Но к счастью, кто-то из них вернулся, и всё быстро потушили, только кухня пострадала. Хотя к слову говоря, жили они тихо. Не сравнить с молодыми русскими наркоманами. Те заселялись как молодая пара, парень с девушкой, а по факту жили 2-3 долбораса. Один из них вообще в розыске был.
Но если у тебя всё ок со сдачей, то и отлично. Про положительный бизнес опыт всегда приятно почитать.

Да, простой магазина действительно чувствительнее, согласен. Но если хорошо сдать, то у некоторых и по 10 лет арендаторы сидят не рыпаются. А квартиранты даже хорошие рано или поздно съезжают, то дети, то ипотека, то работа другая.

PS мы с тобой на "ты" со времён переписки в личке 2011 года

 

я бы тут в первую очередь думал, кого можно будет туда посадить, если пятак съедет. Бывает, что перед продажей заносят денег, что бы год не слали писем счастья. (прям вот пару месяцев назад наблюдал как зарядили такой объект с "давно-сидящим-магнитом". Если альтернатив пятаку в том месте нет, то можно ожидать, с высокой вероятностью, шантажа, с понижением до 30-40-50%.

ЗЫ. Кстати у магнитика появились 2 новых формата. Магнит Сити и Магнит Сити+. Меньших площадей.

 

1

 

согласен. есть такое. в ком.недвиге есть существенный минус-это востребованность помещения за желаемые деньги, условно говоря сегодня спрос есть и арендатор есть, а завтра открылся конкурент за углом, изменился трафик, покупатель ушел в онлайн...
вот самые якорные арендаоры - манит, сбербанк и аптека, все остальное так себе..

 

Доходность квартир -5%, если сдаёте дороже, то риск падения цены. Доходность коммерческий недвижимости- от 10%, если у вас меньше, то дорого купили. Квартиры это не бизнес сейчас, они не растут как раньше, а способ сохранить. Когда их много это гемор, но их всегда быстро продашь немного снизив цену, коммерческую не всегда. Думаю скоро налоговая возьмётся за квартиры и там появится налог.

 

Для такого ТО аренда большая, с вероятностью процентов 80 будет снижение может и в 2 раза почти. Другие там больше не наторгуют точно, оценивайте из реалий. Если 200 метров легко сдать, то что ж нынешний собственник не сдал?

 

Добрый вечер,если можно поподробнее, с квартиры я налом и чистыми получаю 5% тут согласен.
Я уже месяц изучаю сайты по продаже ком. недвижимости не где чистыми на руки 10% не получается в теории то да но если заложить год простоя, а он железно будет суммарно за 10 лет + налоги о которых все умалчивают+ налоги при продаже то доходность получается не много больше 5%. И тогда не понимаю в чем смысл то коммерческой недвиги с бюджетом до 40 млн, понятное дело что если бюджет 100+ то тут и квартир столько не на купишь и разница даже в 1% это разница.
Насчёт налоговой, были мысли, но во первых это сразу ляжет на арендаторов 6% с 35-50 т.р это в большинстве случаев не создаст проблем, во вторых пусть поймают сначала, есть сомнения, что налоговая будет бегать что бы 6% забрать от суммы даже 1,5 млн руб (аренда за три года).

 

Ну то что люди просят, это не значит что продадут за столько. Многие хотят решить все свои проблемы за счёт продажи объекта. В сданном помещение если у вас будет год простоя, то либо это не ликвид, либо вы задрали цену. За 40 млн в Московской области можно получать доход от 500к в месяц. Смотрите только сети, а не кофейни и тп. попросите платежи за период, что б понять цена растёт, стоит или падает. Если падает то тут не понятно уже дно или ещё постучат. Налоги вам написали-патент дешевле, но если не дробить сильно. Из плюсов ещё что ремонт сами будут все делать. Если помещение встроено/пристроено то будете ещё УК платить за обслуживание.

 

За 40 млн 500к в месяц это прям сказка какая то, окупаемость 7-8 лет, что то мне подсказывает, что вы не обманываете, а просто кто то успел в этот поезд сесть лет 5-10 назад и теперь такое помещение в жизнь не продаст, а что продаётся сейчас это при бюджете 40 млн 300к в месяц грязными с непонятным арендатором, а это как то не очень хочется.
Или я заблуждаюсь?

 

Поддерживаю.

 

У меня 5 лет назад поезд был с окупаемостью 3 года)) да и 7-8 лет год назад абсолютная норма. просто в МО недвижимость не может стоить как в Москве, это логично, а сдаваться близко может исходя из локации. Отсюда, например, пятёрочка 500 метров может даже больше приносить, но цена за квадратный метр остужает покупателей. Мы ведь не знаем что нам ждёт через 10 лет. Квартиры не исчезнут, а форматы в коммерции точно поменяются.

 

Вот пример с квартирами. Станции МЦД сдаются как Москва почти, а цена квартир совсем другая, т к МО.

 

Ох уж эти сказочники бмвклуба))

 

С квартирами то все понятно, согласен.
Только вот с комерцией совсем не так чего то)

 

Это у кого как получилось при покупке и сдаче. Я у физиков ничего не покупал, может поэтому у меня адекватные цены и окупаемость. Физики часто засовывают в цену свои мечты и решение проблем, не сопоставляя ее с рынком. Ну это мой вывод, так и в квартирах свой ремонт оценивают неадекватно, забыв что они там жили 5 лет и их вкус это не эталон.