Инвестиционная кв-ра в ипотеку под сдачу? вопросы

А как вариант Красногвардейская 36 у Пика взять студию в уайт боксе и сдать через 1.5-2 года?

 

место да, но никогда не будут условные мытищи конкурентом тем же текстилям и по аренде и по перспективам.

 

зря вы так думаете. Посмотрите цены в Реутова, Люберцах, ПП возле метро. К тому же в мытищах еще и в полтора раза дешевле. Вот представьте что в мытищи прошел цкад как сейчас в одинцово и красногорск. Тогда вообще будет не принципиально.

 

потому что там нет метро?

 

ЖК Рублевский, в Трехгорке многоэтажки и пробки. Сейчас халява кончилась. Важно понять одно, квартира для себя и квартира для аренды это разные квартиры. В квартире для аренды не обязательно наличие детсадов и школ. Важна в первую очередь транспортная доступность и приличный ремонт. Брать недострой это терять на аренде год и более. То есть сначала ждать когда построят, потом ждать, когда соседи сделают ремонты, чтобы грохот в квартире не стоял. Надо каждый объект считать и смотреть.

 

Ага. В той же павшинской пойме аренда вовсе не дешевая к примеру.

 

это такая малоэтажка в немчиновке если не ошибаюсь? У вас аппарт комплекс под боком строятся будет большой навес из аренды кмк. Ну с инновацией сложно будет конкурировать за тех кто ищет имеено квартиру.

 

условно там есть метро через мост

 

ТС рассматривает только новострой. значит искать с высокой степенью готовности корпус с отделкой, скорее всего аппарт, так как при прочих равных в нем будет больше площади и комфорта для проживания.

 

Как обслуживаете 7 ипотек, учитывая что сдаются только 4, а для других необходимы деньги на ремонт?
Как и чем закрывается кассовый разрыв?

 

С трудом, приходится еще на работу ходить, много ресурсов уходит на ремонты, в том числе и временных, склоняюсь к мысли продать одну из них, доходность чистыми будет 8% годовых, но это при условии, что арендатор будет там жить на прежних условиях и никто его не будет выселять. Сегодня внес последний досрочный платеж за одну из квартир, так что с завтрашнего дня будет 6 ипотек.
Сейчас доход от аренды 175 тыс, если отнять налоги и коммуналку, будет 150. Платежи по ипотекам примерно 180 тыс в мес. В феврале еще два объекта сдадим в аренду, чистыми будут приносить наверное 85-90. А еще в одну квартиру мы сами планируем заселиться на днях, там ремонт закончен.
А все началось с того, что была квартира в мск, сдавалась в аренду за 30 тыс. Мы её продали и эти деньги ушли на первоначальные взносы и ремонты. Получилось из одной квартиры сделать 4, но в ипотеку. В прошлом году продали еще одну (где сами жили) и купили три в ипотеку. Вот такая арифметика.

 

Я скептически отношусь к субсидиям от государства. Льготы на ставки по ипотеке, выплаты материнского капитала за детей больше стимулируют рост стоимости жилья, чем рождаемость. Соответственно скидка по % по ипотеке компенсируются более высокой ценой от застройщика. Сейчас, когда начнутся выплаты материнского капитала за первого ребенка, скорее всего цены еще чуть чуть подрастут.
Советую сделать следующее:
1. Подписаться на профильные группы в фейсбуке по аренде, чтобы понимать рынок аренды, смотреть предложения каждый день.
2. Выбрать локацию, желательно брать готовое жильё, где уже живут люди и где соседи закончили делать ремонты. Можно без отделки, ремонт займет 4-5 мес, зато можете сделать конфетку и сдавать на 30%-50% выше рынка.
3. Сейчас ЦБ активно снижает ключевую ставку, к концу года можем увидеть ипотеку под 7%, сейчас реально найти под 8-8,5% (сервис Банки.ру в помощь), при дальнейшем снижении ставки по ипотеке, ипотеку можно будет рефинансировать в другом банке под более низкую, возможно через пару лет это будет те же 6% годовых.
4. После выбора локации заходите на циан/авито каждый день и ищете дешевые цены. Многие люди вкладываются в недвижимость, а потом не знают что с ней делать, и продают существенно ниже рынка - это скорее касается квартир без отделки. Если брать в новостроее, даже на последней стадии готовности, то к цене квартиры надо добавить 1-2 года без аренды. это 10-20% к стоимости. Также в новых жилых комплексах инфраструктура в зачаточном состоянии может быть, что тоже негативно сказывается на аренде. На мой взгляд скидку 6% лучше использовать на более дорогой объект, чем квартира под сдачу, например когда будете выбирать квартиру для себя. Эта скидка вроде как один раз выдается.

 

слушайте мне просто интересно как вы видите рынок аренды в своей локации мцд до сити и развитие сколково добавляет ликвидности спору нет. Но прямо напротив вас строят м1-сколково с дешевыми аппартами. 1/3 под апарт-отель, а все остальные окажутся на рынке аренды, никто там жить не будет.+ в новоивановском 4 корпуса инновации где никаких проблем с инфраструктурой вообще нет. Там очень многие купили студии и однушки под аренду и половина четвертого корпуса продаваться не будет гранель аппарты под аренду кому то целиком продала.

 

Да, малоэтажка, 13 домов по 4 этажа. Если сравнивать со Сколковским кварталом от ФСК Лидер, то дома построены качественно. Есть свои минусы и плюсы, но с учетом соотношения цена/транспортная доступность вариант неплохой.
В аппарт комплексе цены дешевые, но там маленькие площади и много неизвестных, в том числе цены на коммуналку, а также лотерея достроят/ не достроят. Смотря какая аренда там будет. Если по 15-20 тыс, то и контингент будет соответствующий.
Квартир в Москве много, со всеми не получится конкурировать, надо делать красивые квартиры, которых на рынке большой дефицит.
На фото пример одной из наших квартир. Арнедатора нашли за 4 часа, платит 45 тыс.
Инновация в прошлом году задешево продавалась, по сути высотка, где подавляющее большинство квартир - студии. Могу ошибаться, но впечатление такое осталось. В муравейнике не хочется жить.

 

Студий там меньше чем однушек. Ну муровейник да. Зато подземный паркинг, закрытый двор без машин, фитнес-центр крутой, инфраструктура для жизни, на первых этажах + в новоивановском и тд. Те полноценный жк.

 

В моем случае нельзя говорить о конкуренции между соседними домами или комплексами. У меня снимают те, кто работает в центре, на Белоруской, Москва-Сити, то есть в пределах часа езды до работы. Получается что в конкуренции участвует пол Москвы

 

Должен быть неплохой официальный месячный доход, чтобы банки выдали 7 ипотек)

 

пол москвы не участвует потому что в границах мкад по этому направлению или убитый старый фонд или безумные цены новостроек. Поэтому как раз удачная тема. но локация то трансформируется крайне активно потому и интересуюсь мнением поактика.

 

Те кто год назад купил в Инновации молодцы, хорошее вложение, тогда цена за квадратный метр была 60-70 тыс вроде. Очень выгодно. Расположение хорошее, не спорю. Но если покупать сейчас, то сдавать можно будет не ранее чем через полтора-два года, да и цен таких уже нет, сейчас продают по 120-130 тыс за кв метр.
Что касается полной инфраструктуры, то нам в ЖК Рублевском тоже обещали горы золотые, а построили то что построили. Хотя подземный паркинг тоже есть и ситуация с парковками терпимая. Поэтому инфраструктуру я теперь оцениваю по факту, а не по обещаниям застройщика.

 

жк на 3 тысячи квартир это не 10 малоэтажных домов там инфра будет потому что это деньги. + новоивановское обжитой рн. Я думаю еще и три кита снесут и перестроят в норм тц. Но это фантазии

 

При моих исходных аренда выгодна, начал покупать два года назад, когда цены были низкие. Кроме того, за 2019 год аренда в Москве наверное на 15-20% поднялась. Сейчас, открыли МЦД, цены на жильё поднимутся в течение года - самое время продавать, пока локация не трансформировалась и искать другие варианты. Хотя я сомневаюсь, что цена аренды в Московском регионе будет проседать в обозримые 5-10 лет в любой локации. Если и будут проседать, то в старом убитом фонде.

 

а думаете они еще там выростут? И так в общем то нифига не дешево.

 

В аренду сдадите не раньше 2022 года, за 35-45 чистыми. Ремонт с наполнением наверное выйдет 700-900. Два года простоя, это потеря примерно 700-900 тыс на аренде. Сейчас квартира стоит 4500+ремонт 700 + то что квартира простаивает два года - это еще 800 тыс потерянных денег без аренды. Получается, что данная квартира обойдется в 6 млн (стоимость жилья + упущенная прибыль), если её покупать сейчас за 4,5 млн, а сдавать через два года за 40 тыс. Может быть есть смысл оглядеться по сторонам и посмотреть готовые варианты, а в данном случае зафиксировать прибыль, можно не сейчас, а к концу года, когда люди поймут, что МЦД это хорошо и начнут скупать недвижимость в данной локации, также материнский капитал и снижение ставок по ипотеке тоже заставят недвижимость подрасти.
Рано или поздно рост цен на недвижимость в Московском регионе закончится и будет спад.
В этом году смотрели квартиры в Анталии, там за 70 тыс евро на стадии строительства можно взять квартиру в элитном комплексе, знакомый там накупил подобных квартир в своё время, живет там и сдает. Утверждает, что доходность минимум 10% годовых в евро. Так сказать он мне дал повод задуматься над перспективами недвижимости в Турции.

 

В локации МЦД Сколоково нифига не дешево, только в других локациях еще дороже, особенно где метро. Каждый день пользуюсь МЦД, так он мне даже больше нравится чем метро. Сколково строится, бизнес центры добавляются, район развивается.
Люди со временем это оценят.

 

в этом году инновация сдается. Все три корпуса. Аппарты неизвестно когда но они в продажу может и не пойдут. недвижимость в другой стране это почти наверняка подаренные кому то деньги. Нет понимания ни цен ни локаций ни законодательства ни того как оперировать и тд. Разобраться с этим за короткий отпуск невозможно. Это для очень богатых или для тех у кого родственники там.

 

А как вам удается иметь сразу 7 ипотек?
Как банки закрывают глаза на такую долговую нагрузку?

 

снимаем там каждое лето , мысли купить не возникает
нюансов много , по факту окажется , что он не учитывает налоги, коммуналку, прочие платежи и вообще считает от 70 хотя хата сейчас стоит 100

 

постоянно пишут "мы"
может их семеро?

 

зависит от дохода, нет ? знакомому вроде вторую дали вообще без проблем .
с другой стороны у меня челу , у которого только по одному виду деятельности по ИП капает пара млн , отказал другой банк в перекредитовании ипотеки , а хата там условно 20млн и уже часть выплачена.