Купить квартиру как инвестицию? Или в доллар уйти?

Конечно, можно и разбавить риски... купить REIT

 

Куча облиг инвестиционнго рейтинга со ставкой около 3,5%. Ты о чем или я не понял?

 

Год назад РСХБ даже под 3,9% давал

 

Да , водятлу хозяина ждать голодным - негоже

 

Ничего терпила , подождешь чуток

 

Поть, а с чего наброса тебя водилой тролят?

 

REIT, конечно, хорошо. Но, во-первых, нет такого ETF на московскую недвижимость. Во-вторых, у REIT свои минусы и риски. Как минимум, ты остаёшься с «бумажным активом» как и все другие в портфеле, что также имеет свои риски, в т.ч. на зарубежном брокере. А квартира она «небумажная», но и со своими рисками )

 

В моменте негде посмотреть текущие котировки. Мне казалось, что 3-4 года сейчас это порядка 3%.
Да даже если и те же 3.5%, то сейчас явно не лучшее время перезаходить в бонды. И депозиты позволяют на сопоставимом уровне ставок спокойно выжидать момент)

 

Дело в количестве денег, если речь идет о нескольких миллиардах рублей, даже смысла нет обсуждать...
Если это сумма значительно меньше, скажем 2-10 млн. руб., но квартира вполне себе вариант.

1) Деньги отдают наличкой, я сомневаюсь что много кто платит налоги.
2) коммуналка, у кого как, где-то включена-где-то отдельно. "Счётчики" всегда отдельно.
3) Если сдается новая квартира, со свежим ремонтом, подобрать благонадежных людей и контролировать ее состояние, не такая проблема.
4) Тут как еще часто делают, берут ипотеку, а платежи вносят за счёт аренды.

5) Посуточная аренда это вообще другое...

 

Глупость это ... полная... и это исключительно на фобиях что откиднячат везде а бетон типа вечен )

 

В том то и дело, что «откиднячить» действительно могут везде. И в облигациях и в бетоне, нулевых рисков не бывает. Так почему бы не диверсифицироваться?
Искренне не понимаю полного непринятия местной общественностью частичных инвестиций в бетон, впрочем как и сторонников купить бетона на всю котлету.

 

Да провез мордой пару дятлов

 

Терпила тут только один, премиальный водятел

 

Задело?
Ну привыкай

 

Потому что обожглись лично многие. Вот посмотрите график стоимости жилья в Москве в USD.
Все, кто купил квартиру с 2007 по 2014 год - попали.
Т.е. потеряли в долларах 20%-60% суммы.
Напомню, что ветка называется именно квартира vs доллар.
Плюс у многих есть как минимум одна квартира.
И возможно потенциально в скором времени будет еще одна от родителей \ бабушек.

 

А ещё этот график говорит, что купившие в 2000 году получили долларовую доходность на уровне еврооблигаций с простой доходностью порядка 7,2%. И ключевой момент, эта доходность без учёта дохода от аренды жилья. А с арендой + капитализация полученного арендного дохода за этот период дали ещё очень немалый доход, что показывает очень высокую итоговую долларовую доходность на 20 летнем периоде - порядка 11-12% если привести к простой доходности облигаций

То, что говорите Вы, это момент входа и выхода. С таким же успехом можно было и в доллар на 76 войти и печалиться, когда он на 57 отъехал. Нет, к сожалению, заранее известных универсальных инструментов.

Вы не услышали главного, речь шла о «разбавлении» портфеля жилой недвижимостью на незначительную долю. Хоть и геморрой это немалый.

И ещё, не нужно путать пассив (квартира в которой живешь) с активом, который приносит доход и который ты можешь продать в инвестиционных целях.

 

Странно, стоила 250 в 2007. В 2014 предлагали 1 мил, сча 600. Где попадание ?

 

Вы как-то удобно для себя трактуете график. Ничего, что по квартирам вот уже 14 лет не было нормальной точки для входа, чтобы обеспечить "доходность на уровне еврооблигаций"? Озадачившийся с 2005 года покупкой пенсионер может и не дожить до следующего хорошего входа.
Второе, вы не рассматриваете альтернативу, мешающую спокойному ожиданию в определённые моменты. Например, в 2013 году в Югре был вклад в USD на 9,5% годовых.

Разбавление портфеля квартирой представляется мною неразумным. Если есть что разбавлять, то лучше купить коммерческую недвигу.
Конечно, это если человек здоров, активен, финансово грамотен. Если пенсионер, боящийся компьютера и банков, то квартиры у метро вполне себе вариант.

А я ничего и не путаю, это у вас рамки понятия узковаты. Собственная квартира - такая же часть диверсификации общего капитала. Можно продать и жить в арендованной, если есть куда выгодно инвестировать деньги. Как частный вариант ситуации, капитал семьи - пара съезжается, одна из двух имеющихся квартир освобождается.

 

А почему речь идёт только о пенсионерах? Инвестиции бывают и у более молодых людей.
Вы действительно были бы готовы в 2013 положить в Югру 100 т.долл.?

Расскажите пожалуйста какую адекватную коммерческую недвижимость можно купить в Мск на 100 т.долл. здоровому, активному и финансово грамотному человеку? Речь же шла об условных 10% от млн.

Вы бы действительно были бы готовы продать своё единственное жильё ради перевода средств в инвест. актив? Я нет. В моем понимании квартира, в которой живёшь, это пассив.

И ещё раз. Речь не про то, что там доходность выше, чем в облигациях. Речь была о диверсификации рисков. Еврооблигации тоже не 100% защищённый актив. И не нужно забывать, что риски бывают не только ценовые и процентные.

 

Рубль опустят и вы в своей недвиге будете 5 лет сидеть ждать как бы из неё выйти, а Москва вам каждый год под несколько десятков тысяч конкурентов будет добавлять, не очень ликвидно имхо

 

Если рубль опустят, то кто сидит в валюте, конвертирует и покупает жилье в мск. Многие так ждут, удобного курса, особенно олигархи СНГ и кавказа. Сам неоднократно наблюдал, как при ослаблении рубля на рынке недвижимости начиналось движение.

 

Пенсионер здесь как образ человека, имеющего накопления, недвигу и желающего "спокойно встретить старость" (с) Абдулла.
Такой человек скорее предпочтёт бетон, чем облигации или биткоины, прости Господи.

На один счет 100К$ Югре я конечно бы не доверил. Но и конкретно 100К раскидать при желании можно было бы: на папу, маму, брата, жену и себя по 20К$, защищённых АСВ. Это частный случай конечно.

Согласен, за 100К$ нормальной комм недвиги не купить. Здесь и кроется разница в психологии диверсификации между молодым человеком и "пенсионером". Пенсионер на 1М купит квартир, золото, возможно депозит и какие-нить условные Россия 2035 в лучшем случае. Человек лет 30-ти, имеющий 1М, скорее купит за 0,5М коммерческую, остальное вложит согласно уровню своей финансовой грамотности и приемлемых рисков. У него будет коренное отличие от пенсионера, скорее всего он будет полагать, что заработает ещё, и увеличит свой капитал существенно выше 1М. Он не будет привязываться к диверсификации 10%.

Да, хоть я консервативен, но в некоторых ситуациях был бы готов продать квартиру. Капитал - это совокупность возможностей. Пассив \ актив - это всё следствие решений и выбора человека.

Если уж подходить совсем придирчиво, то чтобы покупка квартиры точно была диверсификацией, нужно эту новую квартиру покупать в другой стране. Если человек сам живёт в Москве в своей квартире, и хочет купить ещё одну инвестиционную квартиру в Москве, то он принимает политические и военные риски на обе квартиры. И суммарно они могут стоить существенно больше, чем 10% от капитала.

 

Много знакомых 30ти лет с 1 мил баксов? У меня ниодного, все чуток старше

 

Как красиво спорят ребята ! Зачитаешься прям ... и каждый прав по своему ))

 

Познакомься. Вот он, постом выше))

 

Премиальный водятел сча бы написал - работать надо больше и лучше

 

Из моего поколения больше десятка точно знаю. Время тогда такое было, деньги легко делались после развала СССР. Сейчас не уверен, что большинство смогло бы повторить. Сдулись многие. Я до 1М не дотянул, а потом тоже сдулся, по разным причинам.
Только один достоверно красава, 1М у него был в 25 уже (в Беларуси!), позже стало больше, потом уехал в Москву и успешно развил бизнес здесь. И похрен ему все кризисы 2008, 2014.

 

Спасибо за Ваше мнение! Обоснование позиции понятно, но я с большинством доводов не я согласен. Останемся при своих.
Тем не менее, благодарю за дискуссию!

 

Доход от покупки и сдачи в аренду квартиры возможен только при длительном сроке сдачи. От 10 лет и выше. Так что здесь надо подумать