Хочу купить офис

за наличку в долларах тоже еще есть, но это уже прошлый век, как и без НДС
ИМХО

 

Разные арендаторы, разные арендодатели

 

Как фнс реагирует если ип сдаёт офис ооо где физ лицо тоже самое что и ип является учредителем?

 

Математика какая получается?
(Я считал как-то давно подобное (просто из любопытства): стоимость покупки офиса (без содержания)х%%по депозиту-стоимость аренды; в итоге «на хрена козе баян». Экономической выгоды не увидит, НО если лично Вам так лучше, комфортнее и т.п., почему бы и нет? В этой всей истории мне ещё больше не нравится, что в случае необходимости, быстро в деньги не выйти(

 

Нормально, если в рынке

 

ИФНС не нравится:
- если у них разные режимы налогообложения (без ндс/с ндс);
-если стоимость аренды завышена.
Но «не нравится» не значит, что могут что-то сделать, пока только мозги компостируют (у знакомых оборудование так сдаётся своему же пооизаодству)

 

офисы наименее выгодное из вложений, как и сомнительные торговые площади типа ТЦ из бывших заводов
плюсы следует рассматривать только не финансовые или при наличии выгодного предложения. некоторые БЦ продают свои площади, типа омеги плаза, но имхо там высокая эксплуатация, наверное, как половина стоимости съема в другом месте + куча обязательств и ограничений типа своей конторы по ремонту, провайдеры за космос денег и т.д.

 

Вот статейка ГРАЖДАНИН, ЗДАНИЕ И НДС

Один гражданин приобрел в собственность нежилое помещение и сдал его в аренду юридическому лицу.

Полагая, что ради такой операции регистрироваться в качестве ИП не надо, гражданин обратился в суд за защитой своих прав, когда инспекторы ФНС начислили ему НДС к уплате.

Казалось бы: причем тут НДС, если физическое лицо владеет имуществом, которое сдает в аренду юридическому лицу? Арендатор, являясь налоговым агентом, перечисляет с дохода физического лица НДФЛ в установленном размере.
Суд решил, что:

1. Предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.

В силу требований п. 1 ст. 23 ГК РФ у физического лица при осуществлении предпринимательской деятельности возникает обязанность зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя.

Гражданин, осуществляющий предпринимательскую деятельность без образования юридического лица с нарушением требований выше упомянутой статьи, не вправе ссылаться в отношении заключённых им при этом сделок на то, что он не является предпринимателем.

2. Законодатель связывает необходимость регистрации физического лица в качестве ИП с осуществлением им предпринимательской деятельности, указанной в пункте 1 статьи 2 ГК РФ, о наличии которой в действиях гражданина могут свидетельствовать, в частности, приобретение имущества с целью последующего извлечения прибыли от его использования или реализации.

3. П. 2 ст. 11, ст.143, пп. 1 п. 1 ст. 146 НК установлена обязанность по исчислению и уплате НДС в отношении индивидуальных предпринимателей и физических лиц, не зарегистрированных в качестве ИП, но осуществляющих предпринимательскую деятельность.

4. Договор аренды содержит условия о сроках, изменении или расторжении договора, санкциях за ненадлежащее исполнение обязательств по договору, то есть в них учтены возможные риски, подлежащие учёту при осуществлении предпринимательской деятельности.

5. Физическое лицо сдавало принадлежащее ему на праве собственности нежилое административное здание юридическому лицу для использования в производственной деятельности арендатора, целью сдачи помещений в аренду было систематическое получение прибыли, следовательно, владелец помещения являлся плательщиком НДС, в связи с неуплатой которого законно привлечён к ответственности за совершение налогового правонарушения.

6. Утверждение физического лица о том, что сдача имущества в аренду имела целью минимизацию издержек, связанных с владением нежилым помещением, не опровергают выводов налогового органа о том, что полученный доход от сдачи имущества в аренду непосредственно связан с предпринимательской деятельностью.

Вывод: перед тем, как сдавать в аренду нежилое помещение, зарегистрируйтесь в статусе индивидуального предпринимателя. Иначе вы не только будете платить налог по ставке 13% (а можно было бы обойтись 6%), но и при особом упорстве фискалов есть шанс получить требование об уплате НДС.
Налоговая инспекция может счесть такой вид дохода предпринимательской деятельностью, а поскольку фактически предприниматель не подал уведомление о переходе на спецрежим, он должен применять общую систему налогообложения со всеми вытекающими налоговыми последствиями.

Ну и главное: любой вид деятельности, связанный с получением дохода на постоянной основе лучше оформлять в статус ИП. Во всяком случае, делать это целесообразно до тех пор, пока законодатель не оформит такое понятие как самозанятость для отдельных видов деятельности.

Гайки закручивают.
То, что раньше можно было скрыть, просто не декларируя, сейчас лежит на поверхности. В ХХI веке живём, однако.

Берегите себя.
Берегите свое имущество.

[по материалам Определения СК по административным делам Верховного Суда РФ от 8 апреля 2015 г. N 59-КГ15-2]

 

А какая окупаемость такой Инвестиции?

 

Меня в банке попросили так не делать.
Сказали смени директора и вперёд.
Но есть те кто делают , я не стал)

 

А учреда ооо тоже надо менять? Или только директора?

 

это смотря какие контрагенты, некоторые доки требуют предоставить

 

Только дира...
Знаю контору с 4 учредами и стороним диром, они имеют все ИП и перегоняют с ооо себе за разные услуги в пределах 1 в месяц. + сдают этой ооо свой личный транспорт по рынку и по недвижке чуть.

 

если ставка аренды в рынке, то налоговая не беспокоит

 

Лояльная инспекция

 

Только подумал, что с учётом изменений по банковскому контролю, им позвонить тоже не мешает

 

Контора в цао

 

ЦАО не самые отмороженные, 18-19 налоговые такое иногда вытворяют

 

Пару лет точно в таком режиме работают с ипехами, пока все спокойно.)

 

Могу только порадоваться за вас.

 

То есть получается , если я физик и у меня есть комнедвига (например) , то скажем супруга имеющая ИП может сдавать мое помещение ? Чет не могу в голове связать эти обстоятельства. То есть мне не понятно на каком основании она сдаёт мое помещение , тут можно как то обыграть? Что б ИП не открывать себе.

Или супругу диром сделать, а самому ип открыть?
Про супругу наверно тоже в банк звонить, не прокатит походу.

 

Ты с ип супруги заключаешь договор о безвозмездном предоставлении помещения для использования(примерно, точную формулировку не помню). Ее ип сдает юрику

 

А , что думает фнс про «безвозмездное использование»?
Или это практика?

 

Практика, стандартный договор

 

Зависит

 

Ну а цель какая у такой Инвестиции? Горизонт так сказать..7 -10-15?

 

7-8. Больше нет смысла

 

Могли и публично.
Только какие тут нюансы ещё?)

 

Странные какие-то рассуждения, не обсуждаются действительно важные вопросы:

1. Кадастровая стоимость - ее пересматривают каждые 2 года, зачастую она завышена в разы и каждый раз нужно судиться. Налог в год 1.5-2% от кадастра. Можно сдавать в 0 или уйти в минус, если государство завысит кадастр.

2. Предложений с реальной окупаемостью 7-8 лет нет на рынке, откуда такие цифры? Лучше 2 или 1 в таком случае, если мы не про рынок, а какое-то другое измерение.

3. Какие у вас бизнесы, что вы так в них уверены. Всех кого знаю, не знают с чем проснутся завтра, недвижимость оформленная на пассивного близкого родственника хоть как-то гарантирует семье возможность существовать в случае провала основного направления деятельности.