Отдельное стоящее здание - реконструкция или капитальный ремонт?

Увеличивается площадь = реконструкция

Участок в собственности или в аренде?

 

реконструкция не подразумевает сохранение характеристик объекта (площадь, границы и тд), в судебной практике можно поискать
без разрешения будет самострой со всеми вытекающими

 

Площадь здания? И что будет представлять из себя "витрина" конструктивно? Лёгкие конструкции или фундамент и далее по полной программе?

 

Только реконструкция.
Сейчас затрахают. У меня приблизительно такой же расклад,есть участок в собственности с убитыми строениями, хочу их снести и построить новые, плюс мину одной площади. я дружу с теми кто контролирует процесс , спросил у них, посоветовали сделать проект и нормально построить.

 

Абсолютно разные расклады! У ТС здание существует и он его оставляет. У тебя появляется полностью новое здание...ещё и на демонтаж проект может появиться...

 

угу. можно погуглить "самовольная реконструкция", много статеек есть

 

А я другого варианта и не рассматривал...

 

Да, это вполне реальные варианты

 

Кроме законного

 

Это сильно облегчает Вашу участь по смыслу 222 ГК

 

Второе. Или иск о сносе всего здания

Или просто снос без суда (в мск такое бывает с пристройками)

 

Это все когда Земля в аренде

 

я не могу так рекомендовать, я не знаю фактических обстоятельств в Вашем случае и это все же весьма рискованный вариант, в целом противоречащий закону. Но то, что бывает люди следуют этим путем успешно - факт )

Напомню, что указано в п.3 ст. 222 ГК РФ

Если все так как сказано в букваре, то должно получиться так:

Ростовский областной суд (open) Ростовский областной суд (close)

РОСТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 18 июля 2017 г. по делу N 33-11937/2017



Судья Политко Ф.В.



Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе:

председательствующего Перфиловой А.В.

судей Вялых О.Г., Криволапова Ю.Н.

при секретаре С.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску К. к Администрации г. Новочеркасска о признании права собственности на капитальное строение, по апелляционной жалобе Администрации г. Новочеркасска на решение Новочеркасского городского суда Ростовской области от 24 апреля 2017 г.

Заслушав доклад судьи Перфиловой А.В., судебная коллегия



установила:



К. обратился с иском в суд к Администрации г. Новочеркасска о признании права собственности на нежилое здание литер "К", общей площадью 144 кв. м, находящееся по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, который просил суд удовлетворить.

Решением Новочеркасского городского суда Ростовской области от 24 апреля 2017 г. признано за К. право собственности на нежилое здание литер "К", общей площадью 144 кв. м, находящееся по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

С решением суда не согласилась Администрация г. Новочеркасска, подала апелляционную жалобу в лице представителя В.Е., в которой просила решение суда отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований.

Автор жалобы обращает внимание на то, что технический паспорт, составленный по состоянию на 27.11.2015, не соответствует фактическим обстоятельствам дела, поскольку площадь объект указана 144 кв. м, площадь земельного участка - 626 кв. м, тогда как экспликация помещений, представленная в экспертном заключении содержит сведения об общей площади всех частей одноэтажного здания 166,2 кв. м, в выписке из ЕГРП от 08.12.2016 площадь земельного участка указана 217 кв. м.

Кроме этого, апеллянт в жалобе ссылается на то, что площадь застройки 166,2 кв. м не позволяет без нарушения Правил землепользования и застройки муниципального образования "Город Новочеркасск", утвержденных решением Городской Думы города Новочеркасска от 26.03.2012 N 233 разместить на нем объект недвижимости указанной выше площади.

В возражениях на апелляционную жалобу К. просил оставить решение суда без изменения.

Представитель ответчика Администрации г. Новочеркасска Ростовской области - В.В. по доверенности от 12.04.2017 в судебном заседании суда апелляционной инстанции поддержал доводы апелляционной жалобы и просил жалобу удовлетворить.

Представитель истца К. - П., действующая на основании доверенности от 27.04.2017, в судебном заседании суда апелляционной инстанции поддержала возражения на апелляционную жалобу и просила судебное решение оставить без изменения, а жалобу - без удовлетворения.

Дело рассмотрено в порядке ст. 167 ГПК РФ в отсутствие истца, извещенного надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, о чем имеется в материалах дела отчет об извещении с помощью смс-сообщения (л.д. 91).

Рассмотрев материалы дела, доводы апелляционной жалобы в соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ, выслушав представителей сторон, судебная коллегия не находит оснований, предусмотренных положениями статьи 330 ГПК РФ, для отмены решения суда первой инстанции.

На основании п. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (п. 2 ст. 209 ГК РФ).

Пунктом 3 указанной выше статьи предусмотрено, что владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.

Согласно п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В соответствии с п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан (абзац второй).

Как следует из материалов дела и установлено судом, разрешение на возведение строения истцом в установленном порядке не получалось.

Истец обратился в Администрацию г. Новочеркасска с заявлением о сохранении объекта недвижимости - нежилого здания литер "К", однако ему рекомендовано обратиться в суд.

Согласно письму ФБУ "Кадастровая палата" по Ростовской области N 61/001/16-1032886 от 13.10.2016 земельный участок, расположенный по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, сформирован в соответствии с законодательством и поставлен на государственный кадастровый учет с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, с разрешенным использованием "для размещения объектов розничной торговли". Кроме этого, в отношении данного земельного участка границы и площадь земельного участка определены.

Удовлетворяя исковые требования, суд, руководствуясь ст. ст. 209, 222 ГК РФ, с учетом разъяснений, изложенных в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", исходил из того, что работы по возведению нежилого здания произведены в соответствии с требованиями установленных норм и правил, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Кроме этого, судом учтено, что строение возведено на земельном участке в соответствии с его назначением.

Мотивы, по которым суд пришел к своим выводам, исчерпывающе изложены в решении суда.

Каких-либо оснований не согласиться с ними судебная коллегия не находит.

Согласно ч. 4 ст. 198 ГПК РФ в мотивировочной части решения суда должны быть указаны обстоятельства дела, установленные судом; доказательства, на которых основаны его выводы об этих обстоятельствах; доводы, по которым суд отвергает те или иные доказательства; законы, которыми руководствовался суд.

Решение суда первой инстанции полностью соответствует требованиям данной нормы процессуального права. Выводы суда основаны на всестороннем, полном и объективном исследовании имеющихся в деле доказательств, правовая оценка которым дана судом по правилам ст. 67 ГПК РФ, и соответствует нормам материального права, регулирующим спорные правоотношения.

Как следует из материалов дела, регистрация права собственности за К. на земельный участок, площадью 626 кв. м, по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, категория земель - земли населенных пунктов - для размещения индивидуального (одноквартирного) жилого дома без права содержания скота и птицы, зарегистрировано в установленном законом порядке 31.08.2011 на основании договора купли-продажи земельного участка от 05.08.2011. Повторно выдано свидетельство 21.12.2015.

11.10.2016 данный земельный участок был разделен и образовались два земельных участка - земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 217 кв. м, по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, категория земель: земли населенных пунктов - для размещения объектов розничной торговли, и земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 409 кв. м, по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН категория земель: земли населенных пунктов - для размещения индивидуального (одноквартирного) жилого дома без права содержания скота и птицы.

Право собственности на указанные выше два земельных участка зарегистрированы за истцом. Земельный участок, площадью 217 кв. м, на котором расположено строение, граничит только с земельным участком, площадью 409 кв. м, принадлежащем истцу.

При таких обстоятельствах, суд правильно определил юридически значимые обстоятельства, выводы суда соответствуют установленным обстоятельствам.

Доводы апелляционной жалобы не могут являться законными, судебной коллегией отклоняются, так как указанные доводы как возражения на исковое заявление не были предметом рассмотрения суда первой инстанции.

На основании изложенного и, руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия



определила:



решение Новочеркасского городского суда Ростовской области от 24 апреля 2017 г. оставить без изменения, а апелляционную жалобу Администрации г. Новочеркасска - без удовлетворения.



Мотивированное апелляционное определение составлено 24.07.2017.

Но вообще я посмотрел практику по Вашему региону, в целом она не очень лояльна к самовольному строительству

 

когда земля в аренде я так понимаю относится к сносу без суда?
иск подать местным властям это не помешает

 

Согласен

 

Для начала подайте заявление на получение градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ) в администрацию муниципального образования. Это бесплатно, нужно только заявление от собственника. Месяца через 2-3 получите ГПЗУ.
В ГПЗУ будут описаны параметры разрешенного строительства (реконструкции). Один из существенных параметров в Вашем случае - допустимый процент застройки Вашего участка. Он определяется правилами землепользования и застройки (ПЗЗ), действующими на территории муниципального образования и будет указан в ГПЗУ. Есть и другие параметры (например, минимальные отступы от границ земельного участка и т.п.).

Скорее всего на этом этапе Вы поймете невозможность реализации Ваших идей, так как превысите допустимый процент застройки земельного участка - "нежилое здание, расположено на участке чуть больше площади застройки самого здания, условно говоря, по 3 метра с каждой границы участка обступлено".

 

Реконструкцию делали не давно, стены не трогали поменяли крышу. Ни каких разрешений не получали. Администрация в курсе. На практике если существенно не меняешь, можно и без реконструкции, как ремонт здания.

 

Если хотите чтоб совсем по правильному и никто не лез с претензиями в долгосрочной перспективе - однозначно реконструкция, меняется пятно застройки. Трезво оцените сможете ли вы оформить такую реконструкцию - при рассмотрении документов смотрят не только пристройку, но и все здание, и вы можете не влезть в какие-нибудь сегодняшние нормы, по тем же парковкам например.
Если упрощенно, с вашей витриной, иногда так делают и оформляют через МВК как переустройство с изменением фасадов, плюс нужен "одаренный" кадастровый инженер, который сможет протащить учет изменений объекта в кадастровой палате. Это все реально. По итогу по такой схеме получите бумажку с правильными планировками и площадью и сможете использовать его для арендаторов, лицензионщиков по алкашке, всяких проверяющих и т.д. (если конечно эксплуатацию объекта не контролирует Госстройнадзор, но я надеюсь мы не о здании повышенной ответственности говорим). Надо понимать что этот вариант - филькина грамота в случае возникновения серьезных проблем или чьего-то наезда и откатывается судом без особых заморочек.

 

Я бы пообщался в архитектуре. Много зависит от мнения конкретных людей.

 

закажите проект (ПСД) , с условием согласования какие проблемы, если нужна помощь а ЛС