Что с недвижимостью происходит?

Спасибо, я уже принял решение.

 

Естественно брать нельзя.

 

Ой, да нет же.)
Смоет этих - придут следующие. Которые тоже будут в свою очередь пробовать, пытаться.
Это же сто раз уже было, в каждый кризис. В экономике нет ничего "окончательного"...)

ПС: ну может в свете проседания/протрезвления страны вместо геленков будет что-то побюджетнее..)

 

ну сто кризисов ты вряд ли мог лицезреть))
те ты ты бы хотел что бы был еще очередной золотой дождь на Россию?
ведь на самом деле это были запоминающиеся годы

 

Парни, вот я тему подкинул! Про G350 специально написал, дабы подчеркнуть, что чувак деньги считает, типа купил дорогой автомобиль, но жрет мало и под налоги не подпадает, а ещё вне времени -можно 10 лет ездить и нормально.Так же писал, что у него это не единственный и не самый прибыльный бизнес. Думаю Гелик- это его 2, максимум 3 месячный доход.А ты уже начал дедуктивным методом определять кого там по рынку смоет.

 

Да, завидовать не хорошо...)

 

Так я вроде про своих писал а не про твоего )))
Но мои торчат бабла за сети люто )))
Зы гелик в сл году ж новый вроде?

 

Вопрос экспертам недвижимости Новосибирска: есть здание (бывшая пожарная часть) в городе. Здание пару этажей, метров 900 кв, гараж большой и земля под этим всем. Состояние среднее. Сколько может это добро стоить? И главное: как дела со спросом в славном городе Новосибирске?

 

1) Новосиб большой город, поэтому в зависимости от локации.
2) Дык циан в помощь.

 

посчитай сколько надо вбить в ремонт приблизительно, чтобы сдать в аренду как офисы или торговый центр со сроком окупаемости 12 лет, вычти скидку процентов 10-15, такая и будет цена

 

Внятная недвига с долгосрочным арендатором за 90 аренд и не может найти? Да быть не может!

 

Не может.
Запрос:
1) Не торговый центр. Не переведенка. Внятный объект с прозрачными доками.
2) Арендатор. Сеть. В том или ином виде. Абсолютно исключены любые ИП.
3) Уже работающие от года.
4) Москва.
На мой скромный взгляд он никогда не найдет себе объект при соблюдении всех 4 пунктов.

 

2) В чем проблема с ИП? Некоторые сети через ИП работают.

 

Ничего хорошего с недвижимостью в ближайшие годы в России не будет.Единственно верный вариант сейчас,это продавать,а не покупать.
Не может она дорожать или даже держать текущую цену,когда каждый 5 в стране,уже официально нищий.
Вы всерьез надеетесь,что возможны варианты,при которых доходы катастрофически падают,а недвижимость дорожает?
Баланс спрос-предложение имеет уже сейчас огромный перекос в пользу второго по жилой и особенно загородной.
При достижении критического дисбаланса,я лично не исключаю жесточайшей просадки цен,на грани обвала

 

это вы про неликвид

 

Это я в целом про рынок.
Исходить надо прежде всего из покупательной способности населения,то что сегодня кажется ликвидным объектом,завтра за эту цену может стать жестким неликвидом.
Про покупку сейчас коммерческой за 120 аренд,что обсуждалась здесь немного ранее,даже комментировать не хочу,на мой взгляд это надо быть прожженным авантюристом.

 

Это ты 2 года мысль формулировал ?
Мысль верная, но надо писать из под своего ника.
Насчет обвала хз. Цены топчутся на месте уже пару лет. Если в баксе считать - то это обвал конечно.

Должно появиться больше объектов по адекватной цене в следующем году, когда налоговая начнет новые платежки рассылать
Это тоже можно обвалом назвать конечно.
По коммерции ситуация такая что большинство готово держать обьекты (в аренде которые) до лучших времен, а не скидывать за 100 аренд.
За 100 аренд ликвидного на рынке ничего нет. Значит надо подождать ..

 

В РФ остались одни авантюристы.
Остальные в барcелону переехали, правда ?

Все ты правильно пишешь, жопа в РФ.
Но скажи, куда еще можно вложить бабки ? С постоянной пассивной доходностью ?
Пусть даже < инфляции..

 

этим разговорам в обед сто лет.

 

в эмираты...там и налогов нет

 

и доходов нет ))
знаем проходили

 

В том то и дело,что надо все считать и учитывать все нюансы.
То что сейчас пытаются держать,это не тот аргумент,на который стоит ориентироваться,при дальнейшем неблагоприятном развитии событий,рынок запаникует и все в очередь выстроятся что бы скинуть,пока их,как им кажется уникальные объекты ещё в цене не просели и окончательно не сожрали прибыль полученную с них в прошлые докризисные годы.
Давай в цифрах что бы ясней было.
Посчитай срок окупаемости своих инвестиций при покупке за 120 аренд,в текущей ситуации с новыми налогами,падением розничной торговли и соответственно ставок по аренде,ремонтам,простоям и несколько сценариев с курсом рубля заложи,от негативного до самого оптимистичного на твой взгляд.
Мои расчеты показывают что все это не бизнес,а мышиная возня в которой сейчас шансов потерять деньги,нежели заработать гораздо больше

 

Я намек понял,но я не он.
Могу точно сказать куда их сейчас не вкладывать,это недвижимость.
Тебе деньги что руки жгут,что ты их хочешь сейчас в бетон зарыть?
Покупаю сейчас недвижимость,какую годовую доходность ты планируешь иметь хотя бы в среднесрочной перспективе ?

 

странная манера обобщать.. люди перестануть ходить в магазины? пить перестанут? да, наверняка стало меньше арендаторов, может будет еще меньше. но чтобы их вообще не стало или стало _мало_ - это как? апокалипсис на дворе что-ли?

 

Считать в рублях надо, курсы тут не причем вобще. Живем в рублевой зоне с официальной инфляцией 6% за 2016 год
Новые налоги конечно учитываю. Пока столкнулся с проблемой что даже в налоговой не знают как будет расчитан им.налог за 2016 год. Завтра пойду на прием, попробую узнать что-то.
Но походу реально это 2% от кадастра, льготы ИП на УСН слетают. Минус понижающий коэффициент пока никому не известный. Есть еще муть с назначением помещений, по нему будет применяться разная ставка от 0.5 до 2% по питеру.
Чтобы небыло простоя, нужно покупать помещения ликвидные и не просить золотых ставок за неликвидные. Подозреваю что ставки на пустующий неликвид сильно упадут в следующем году, именно из-за налогов.
Насчет снижения ставок в целом - ситуация устаканилась. Не знаю сейчас случаев когда арендаторы просят дальнейшего снижения. Наоборот, многие (и я в том числе) арендадатели готовят письма счастья об увеличении ставок на 16год.

В целом по падению покупательской способности населения я согласен. Ритейл с улиц смыло уже. И даже с некоторых ТЦ смыло.
Но остаются банки, аптеки, продукты и прочее прочее - которое никуда не смоет даже в смутные времена. Народ не может не есть, не лечиться и не платить за квартиру грубо говоря. Базовые потребности у людей остаются. Вот в сторону рестиков всяких я сейчас даже не смотрю, дела там у многих плохи. Но в целом те кто выстоял в 14-15 год, выстоят и дальше.
И последний аргумент за коммерческую недвигу.
Некуда больше вкладывать деньги в РФ. Ячейка и депо - съедят бабки быстрее инфляции А бетон - останется, пусть даже какое то время и в ноль.
Но ведь наступят еще сладкие времена и будет еще рост экономики..

 

Не перестанут.Понятие средний чек,выручка,прибыль знакомо?
Меньше арендаторов,это меньше спрос и больше предложение по свободным площадям и соответственно арендные ставки и стоимость объекта вниз формируются в том числе на этих факторах
Короче говоря мы за экономику вроде говорим всего этого мероприятия,а не про конец света.
Я говорю что соотношение риск-прибыль сейчас не на том уровне,что бы ввязываться в покупку недвижимости с целью инвестиций.
Вы мне что сказать хотите,с недвижимостью все в порядке,надо брать?

 

а куда вы предлагаете нести деньги как альтернативу?

 

На самом деле все намного проще.
Есть 3 варианта развития событий
1) Дальше будет как сейчас и надолго (ставки, брент, курс, инфляция на тех же уровнях)
2) Дальше будет лучше (выплываем из кризиса)
3) Будет все еще хуже

Если предположить, что идем по 3му сценарию - то обсуждать что-то в ветке Бизнес на бмвфоруме бессмысленно. Надо либо тушенку и патроны покупать, либо валить.
Если предположить, что нас ждет 1-2 сценарий - то именно сейчас самое время входить в недвигу (коммерческую), потому что цен таких больше не будет.
Пассивная доходность 10%, по сравнению с западноевропейской 3% - это очень не плохо
Это если принять как данность, что бабки должны работать, а не плесневеть в ячейке.

 

На мой взгляд - если и брать, то при хорошем дисконте, так чтобы даже при нынешнем рынке можно было перепродать, получив прибыль. Конечно, это чуть-чуть мародерство, но кому сейчас легко.

 

Вот живой пример
одно и тоже помещение
http://emls.ru/fullinfo/5/670616.html?utm_source=vas_map - левое агентство - цена 54.5мио
http://emls.ru/fullinfo/5/700000970.html?utm_source=obj_house - penny lane - цена 63мио


почти +10мио (20% стоимости) как с куста.

Это я к тому что все эти новомодные пенни лейны - идиоты
поэтому и сидят без продаж

P/s
Это же помещение они предлагают в аренду за 350.
То есть красная цена ему 35мио