Что с недвижимостью происходит?

Миш, ты смотришь снаружи, а я был внутри как своей сети, так и многих известных федеральных в период их роста, когда обставлял торговым оборудованием.
Даже простая сетка в городе и области это принципиально другой уровень нагрузки на менеджмент, в том числе финансовый.
А регион или федеральный уровень - это полное перерождение компании с отказом от привычных методов и заменой ключевых фигур.
Не все к этому готовы.

Сети хорошо растить на продажу, когда эффективное управление - проблема покупателя, как правило более крупного и опытного.

 

Наверно ты прав, я понимаю риски, брать не решил. Даже серьезно не думал об этом. Человек вчера просто пригласил на обед и сделал предложение.

 

мне каж, гораздо важнее посмотреть динамику выручки за год (например)
ещё может быть, что продают прямо рядом помещение на 1м этаже и он планирует его купить на вырученные средства и переехать туда
п.с. ну и для принятия окончательного решения обязательно прими к сведению инфляцию за 5 лет, кадастр, налоги и амортизацию

 

Не знаю не знаю..
Пока вижу за 5 лет неучтенки предварительно в расходах 250000 рублей.

 

за 100 надо ломится в р-н новостроек выкупать пристройку и сажать туда диски.

 

Спасибо.

 

При покупке подвала важно помнить только одно, он практически никому больше не нужен в аренду, кроме текущего арендатора.
А он вдруг решил круто поменять свою жизнь и уже испытывает недостаток в деньгах...)

 

ещё может быть, что продают прямо рядом помещение на 1м этаже и он планирует его купить на вырученные средства и переехать туда

 

я сам скорее негативно отношусь к этой идее, но для полной уверенности нужно увидеть нисходящую динамику выручки

 

При бурной региональной экспансии важна не выручка по одному объекту, а геометрически растущие расходы и управляемость компании в целом.

Рост - это расходы сейчас, а доходы потом.
Может быть...)

 

рассматривать покупку только с условием убойного штрафа в случае бегства арендатора)

 

это не "один объект", а первый, его выручка никак падать не должна (если допустить благоприятные намерения продавца)

 

а кто будет этот штраф платить? "вчера" созданное нулевое ООО?

 

Обычно происходит так:
- я уже крутой бизнесмен у меня опыт и Гелендваген, открою ка я сеть и преумножу доходы
- деньги буду брать из текущей выручки, кредиты зло, никогда с ними не связывался
- персонал наберу по объявлению, они будут работать, а я зарабатывать
- сказано - сделано
- вокруг одни дебилы, а не я плохой управленец
- выручка растет, а доходы падают, странно
- ой, образовался кассовый разрыв
- в банк или не пойду или он уже отказал
- а давай продадим помещение, ведь продавать Гелендваген или квартиру западло

И т.д. )

 

.
Очень очень смешно но печально ибо в 90 случаях так и есть ...
Думаю через годик, второй таких окончательно смоет, но по рынку на геликах 350,500 , 63 таких ща ездит полно "управленцев"

 

это возможно только при абсолютно безумном управлении...

 

почему?
затраты на рекламу не дали ожидаемого роста выручки
обычное дело

 

Это 100% ситуация при превышении расходов над доходами, например в период региональных экспансий, ценовых войн, активных маркетинговых компаний, поглощений, реорганизаций, бурном росте и т.д. и т.п. )

 

я спец указал, что выручку по году надо смотреть, от рекламы год не ждут эффекта, и какой смысл неадекватно увеличивать расходную часть в клинике, которая показывает рост выручки? Ясно, что бывают ситуации, что и при уменьшении выручки увеличивается прибыль...

 

не вздумай, на развитие сети мог нахватать кредитов а теперь не тянет и начинает сливать потихоньку активы. Тем более что лизинг в стоматологии наверняка привязан к доллару. Сеть вообще штука своеобразна не всегда это прям хорошо для владельца, вникать надо. А ты у него 5 лет в золожниках тк перед банком торчишь, тем более что недвига по твоему описанию полный нелеквид, лучше палатки поставить которые собирался

 

Спорное утверждение.

Например объявляем распродажу раньше и снижаем цены ниже конкурентов, собрав с рынка большинство платежеспособных клиентов в разгар сезона.
Выручка в космос, а прибыль вниз )

Т.е. выручка ни о чем не говорит в отрыве от других показателей.

 

Нет новые филиалы генерят не прибыль а убыток, или вокруг старых рыночная ситуация меняется, такое бывает даже у магнита не говоря уже о мелочи. Другое дело что для магнита на круг все равно выйдет плюс тк растёт объём продаж а значит доля рынка но для мелкого бизнеса тем более в услугах это не сработает

 

я скорее другое хотел сказать, что если выручка падает, то вопрос покупки сам собой отпадает

 

Чувак развивается на демпинге с сохранием качества те у него идея "соберём весь платёжеспособный спрос с рынка" но тк стоматология бизнес насколько я понимаю довольно своеобразный это не ритейл более того расходка и основные средства привязаны к валюте то в погоне за валом вполне мог провалить маржу и начать работать в минус в надежде "задавит рынок" и в будущем заработать но если за тобой нет альфа-банка это может не сработать тут однозначно нельзя сказать не зная его бухгалтерию. Кстати это может быть причиной продажи помещения пытается изыскать резервы для поддержания штанов

 

Согласен.Посмотрел помещение и брать не буду.

 

Ну это точно не так.

 

Видимо сумма не важна. Важен процесс торга.

 

Ну 10% или 120 тыс в год по книжке надо отторговывать...)

 

Цоколи и полуподвалы ушли в прошлое как было отмечено раньше.
Я бы не брал ни при каких условиях и сроках окупаемости. Все это (цифры) может быть выдумано.

 

Еще очень полезно пообщаться с его конкурентами, чтобы попытаться понять ситуацию в отрасли, последние тренды, может действительно в эконом сегменте стоматологии вообще или в регионе бум, ну или наоборот, все пытаются отползти...