Коммерческая недвига, как посчитать стоимость

По науке альтернатива должна быть консервативной.
В России это, пожалуй, только депозит Сбербанка )

 

Хм, за неск. месяцев впервые зашла, вообще-то. Аддикция? Везде мерещусь... :0)))) Что сказать-терпи. Или копку волшебную нажми. Выбор за тобой-дерзай.

 

Все-таки во мне еще идеалистически теплится надежда, что у ПХ диплом хотя бы лфэи

 

Это лечебно-физкультурный институт? Или лаборатория финансовых инсинуаций? Или лагерь физкультурных идиотов? Что это, Пашунтий?
Рада по поводу того, что меня записали хотя бы в ФИНЭК, а не, например, в ЛИИЖТ.

 

Ты с такой легкостью лечишь форум по теме финансов, что складывается ощущение о серьезном соответствующем багаже.
Так есть диплом, хоть какой-нить, или нет?

 

Как же нету-есть: ЦПШ.

 

Это видно кстати. В декретах пересидела.

 

я так и знал

 

Жизнь-боль. Странно, что ты пропустил сегодня одну из своих главных партий-не затронул тему секса и последствий его нехватки-вы с Каспером в последнее время не особо по стилю комментариев отличаетесь. Хотя, еще не вечер. Маэстро....? :0))))

 

так нету у тебя секса

об чем тут говорить

 

Странную какую логическую цепочку составили.
Т.е, вы абсолютно не разбираетесь в теме, не можете понять смысл написанного вам (кстати, строго по теме заданного, хоть и не совсем корректно, вопроса), но можете с уверенностью отличить практика от теоретика? Гениально.
У вас огромные пробелы не только в образовании, но и в воспитании.
Адьес, амиго.

 

Подниму тему, господа рантье, уточните, пожалуйста, вот эти самые "100 аренд" как считаются, чистыми, после вычета расходных платежей, или же просто ставка месячной арендной платы?...если часть помещения свободна, это как то в эти пресловутые "сто аренд" учитываются?

 

Забей, это не догма, а примерный ориентир, границы которого каждый для себя определяет самостоятельно.

Еще вчера можно было считать просто месячную аренду, умноженную на сто, т.к. коммуналка, как правило, шла сверху, а от налогов на имущество предприниматели были освобождены. Сейчас ситуация стремительно меняется.

В любом случае, как договоритесь, вне зависимости от того, продаешь ты или покупаешь.

 

Это здание случайно не в Жуковском на пл. Отдых?

 

По идее, должно быть чистыми.
Но такие объекты в свободной продаже бывают крайне редко и не долго.
А в остальном правильно написали. Сам считаешь доходность и принимаешь решение.

 

Спасибо

 

Чистыми??? ушёл давно период, когда была 50-70-100% рентабельность и еще сплошной кэш в зубах несли...
Собственники зданий многие с 10-20% рентабельностью работают давно (один налог с кадастровой стоимости чего стоит, коммуналка на месте не стоит не смотря на все заверения правительства её сдерживать, про рынок аренды вообще лучше не говорить).
Для примера: 3000 кв.м. здание В/В-, за вычетом тех.площадей для аренды к примеру остается 2500 кв.м.
Вакантных площадей пусть 0 (идеальный случай)
ставка 14000р в год (без НДС) ну что-то вдоль ТТК
итого в месяц около 3 млн. доход или 500-600 т.р. чистыми
Так вот за 600т.р. х 100 = 60 млн.руб никто и никогда ОСЗ такого типа не продаст в мск
а вот за 3 млн.р. х 100 = 300 млн.р. могут задуматься в отдельных случаях, но в своем большинстве еще на 2 умножат

Так что не надо заниматься поиском мифической формулы философского камня, хотя в финансовых институтах/MBA подобное и предлагается как некая оценка бизнеса... с теоритической точки зрения....

 

насчет никто и никогда
за всех-то не надо бы...

 

а обо*рите хамелеон. годная покупка или кто с выходцами из росбил динга дело поимеет, по миру пойдет?

 

скорее всего в расходы посчитали охрану, клининг, услуги управляющей компании, налоги не только на имущество, но и на прибыль.

 

Вместо услуг сторонней компании можно посчитать расходы собственного управления.
500-600т.р. - чистая прибыль

НЕ буду!!!
но если приведете пример офисное ОСЗ 3000 кв.м. здание В/В- за 50 млн. буду признателен

 

Коммуналка возмещается по разному, берешь в аренду весь объект одно дело, сдаешь разным арендаторам офисы - попробуй вычлени Гикокалории без гемороя с условно-расчетным методом.
С электричеством полегче, но и здесь не разгонишься, если этаж дробишь на комнаты-офисы.
А про 2% налога на недвижку забудьте, точнее сейчас он даже меньше...но с кадастра....
Остальное выше написано

 

могу, но не буду

 

в условиях рынка наверное прав окажусь я, в нерыночных - как кому фортанет...у кого административный ресурс выше... ну и так далее ))

 

это не совсем так
просто рынки разные, сегменты разные
в т.ч. и географические)

 

Ну тогда я "не вкурил"....
Какие разные рынки и сегменты для дальнейшего деления обозначенного ОСЗ из моего примера?
Здание Мск, ТТК, офис В/В- 3000кв.м.
Можно максимум ещё спозиционировать объект типа Технопарк и все...
Про географию нашей бескрайней Родины разговора не было

 

Да книжек можно много прочесть, только реалии таковы что помещение с правильно подобранным арендатором, который "нашёл себя" в этом помещении, можно продавать и с 7-8 % доходностью. А вот комнату с микрофинансовой организацией или продуктовый "гнилая курица" с доходностью 15% можно не продать. Все индивидуально.

 

Если посещение зависит от арендатора это мягко говоря довольно специфичное помещение. Пойдёт у правильно подобранного арендатора что-то не так и привет.