Коммерческая недвига, как посчитать стоимость

Может съедут, может и нет. Если съедут - их место займут другие, т.к. само по себе место хорошее.

А что, магнит по вашему съехать не может?) Точно также свалит, если примут такое решение.

Я так понимаю, всем нужны какие-то феноменальные гарантии, что "все будет хорошо и стабильно"?)

 

Гарантией тут может быть единственное - это понимание что цена аренды за эти помещения сейчас такова, что в случае съезда нынешних арендаторов, вы без проблем поселите туда новых по этим же ставкам.
А покупать магазин с арендой, условно, 100 тр в мес, когда рядом такие же сдаются по 50, и тебе выкатывают цену исходя из договора по 100 - как-то не очень)

 

Согласен

 

А что такого в последней странице договора?

 

И что в них необычного?

 

Потенциальные арендаторы верхних этажей удоставерятся в скором заезде "якорного" магазина и начнут считать бабло от приходящих к ним бабуль

 

Фотошоп и они начинают тихо плакать в уголке своего второго-третьего этажа

 

В области, где ликвидность такого помещения без арендатора около 0. Те что в Москве с такой ставкой, то это как правило осз, как правило на задворках спальника, как правило свежий договор и даже порой низкий фикс + % от оборота. К сожалению, понятный длинный арендатор и ликвидное, нормальное помещение, это в районе +-10%, а если помещение в цао, то и 7% не редкость.

PS. Ну и стоило бы упомянуть, что покупка самого паршивого магазина сетевой жратвы в Москвы, начинается от единицы.

 

ну это как антонио лупи
если на землю спуститься, то можно понять, что и простой горшок выполняет те же функции

не от единицы

 

Лет 7 назад купил в квартиру горшок в Оби, тысяч за 5, через пару лет он пожелтел и потрескался, а люди покупавшие помещения в ОСЗ около метро тогда еще не представляли, что их начнут массово сносить.

Ну вот есть например предложение о покупке Диски в ЮАО, 600 метров, часть подвал, осз, 800кб, доходность 15,2%, договор 10 лет, индексация 7%. Как думаешь, почему какая-нибудь Азбука вкуса на проспекте платит 9% с индексацией 5, а тут такая халява? Это называется премия за риск, пусть здесь и сейчас он пока еще теоретический. По моему мнению, недвига не место для авантюр.

 

спасибо за ликбез, но мы там преподавали))

С таким подходом дуй на Мэйфейр или Елисеевские) могу помочь, кстати

 

Да есть все на рынке, но не на Циане, мне тут давно и правильно советовали, ищите выходы на агентство, показывайте деньги и будут вам поступать разные предложения, которые до рынка обычно не доходят. Мало кто хочет публично демпинговать и давать поводы арендатору для шантажа, портить бизнес, поэтому многое не публично.

 

Выкинь подвал и получишь стандартную доходность

 

Разумеется, это одно из но, но здесь и сейчас вполне себе честные 15% так? Так. Вот и рождаются чудесные истории. В области и 19% видел на Магнит, думаю это не предел.

 

Паш, любой преподаватель выстраивает систему и раскладывает ее по составляющим, исключая максимально из системы факторы везения и факторы риска. У меня подход довольно простой на самом деле, в сдаче недвижимости денег нет от слова совсем, это пенсия и парашют, поэтому мне и важно, чтоб он раскрылся и работал, пролежав и 10 лет, а не превратился в тыкву после полуночи.

А % дело не информативное и вредное, тк заставляет думать об этом как о бизнесе, которого там нет.

 

соглашусь

ЗЫ. тут много чего есть сказать, но нет особого желания, надоело

 

Эх...Про европу бы рассказал чего интересного, вот где темный лес. Переодически зовут вписаться, например в номера отеля на управлении и вроде доход в евро или фунтах и процент 5-7, но чета я очкую.

 

за границу тогда. у нас за 10 лет все 3 раза еще изменится

 

если столицы то напрасно очкуешь
но доход всегда будешь считать без учета курсовых разниц, т.е. в валюте страны- источника дохода
фунт припал, но доходность в фунтах не снизилась

 

Выражу небольшое удивление, что люди, связанные с бизнесом, задают такие вопросы....
Общая рекомендация: пойти в ближайший книжный магазин и купить учебник по корпоративным финансам, затем прочитать главу, посвященную расчету Net Present Value (NPV). Если, конечно, на весь учебник терпения не хватит. :0)))
Основная идея в том, что деньги в будущем стоят дешевле, чем деньги сейчас. Расчет делается следующим образом: вы суммируете ваш "поток наличных" за последующие 10 лет с индексированием.. Т.е. 100 рублей за первый год, 105 рублей за второй и так далее. Потом вам надо уменьшить поток наличных за каждый год на так называемый "фактор дисконтирования", который равен проценту той прибыли, которую вы бы хотели получать от ваших инвестиций. Обычно, этот фактор должен быть выше инфляции, потому что если, как в вашем случае, (индексация 5%) меньше инфляции, то с каждым годом ваш поток будет не увеличиваться, а уменьшаться. Кстати сказать, то, что вас прогнули на 5%, причем на долгий срок, говорит о профессионализме переговорщиков крупной сети и о том, что с каждым годом вы будете получать все меньше и меньше денег (в реальном выражении. Реальное выражение- это номинальный рост минус обязательные платежи, обусловленные, прежде всего, ростом тарифов естесств. монополий.)
Возьмем, например, фактор дисконтирования, равный 10% (что, понятно, консервативно, потому что инфляция будет больше). "Поток наличных" второго года вам надо будет разделить на 1.1, т.е. 105 делить на 1.1=.... Это и будет ваша настоящая стоимость будущего потока наличных. За третий год "поток наличных" равно: 105х5%. Текущая чистая стоимость в настояий момент (NPV)= (105х5%):1.1х1.1 (или делить на 1.1 в квадрате). И так далее с каждым годом. На десятый год стоимость потока со всеми индексациями будет меньше тех 100 рублей, которые вы получаете сейчас. Результаты, полученные за каждый из 10 лет складываете и у вас получается стоимость вашей недвижимости в текущий момент. Почти наверняка люди, которые будут интересоваться вашим объектом, будут в курсе этой методики. Поэтому и вам в ней лучше начать разбираться. Ну а дальше- амбиции участников переговоров, ситуационные факторы,... Но, как правило, оценка любого бизнеса, включая и арендный, крутится вокруг NPV.
Удачи.. На дорогах... Коммерции.... :0)))))))))

 

Это называется ПРОХОДИМОСТЬ РАЗНАЯ. Для ритейлера важно не сколько он платит, а какой % от его оборота составляет арендная плата. Для массового ритейлера это 3-4% от оборота. Если премиальный ритейлер (или имиджевое место), то, на пределе могут заплатить 6-7%. Больше- сильно вряд ли..... Недавно где-то читала, что Зара заключила договор аренды для своего магазина на 5 Авеню в НЙ из расчета 50 тыс долл\год за метр кв. Так что все зависит от трафика и покупательной способности тех людей, которые будут приходить в магазин. Если трафика нет-то оно и даром никому не нужно, потому что, консервативно, операционные расходы у фудового ритейла, к примеру, составляют 10-12% оборота. Плюс 3-4% аренды. Плюс 2-3% финансовые выплаты по кредитам. Получается, что в чистую выходит процента 3-4 в лучшем случае. При марже процентов 25. Если маржа выше, то цены будут явно НЕ конкурентно-способные.
Как говорил герой фильма "Брюс всемогущий": "Вот такие пироги...."

 

Комрад, если вы все знаете, так что же ты совета спрашиваете, раз такой весь, в реальности? "В тетрадочке да на коленочке" в менеджменте называется "Street smart", типа на улице научился. По-русски это называется несколько менее изящно: "Да мы тут голой попой ежей давили..." :0)))) А вообще, ваш комментарий напоминает высказывание Гебельса, который говорил, что при слове "Культура" он хватается за пистолет. :0))
И еще один совет. Еще один бесплатный: если умные слова сотрудников вам кажутся дебильными, то вам следует набирать персонал в сумасшедшем доме. Слова психов должны будут показаться умными. Сами то, случаем, не принимаете участие в какой-нибудь программе реабилитации через бесплатный доступ в интернет, предоставленный главным врачом больницы? :0)))

 

Полли опять бухает...

 

Полли, все эти выкладки справедливы если есть вариант т.н. альтернативного размещения полученных прямо сейчас средств )

 

У тебя тоже сложности с восприятием информации? :0))

 

Альтернатива есть всегда. Это же не единственный объект инвестиций в мире.

 

Тебя слишком много в этой ветке..