Коммерческая недвига, как посчитать стоимость

Смотря что за сетевик, где объект и насколько он недоценен/переоценен.
Не факт что еще индексация будет все 8 лет.
Какие нидь магниты в регионах и за 60-70 аренд продают, правда если он съедет то сдать за эти деньги очень проблематично..

 

Если помещение ликвидно, то индексация должна быть хотя бы 8%, лучше 10%. И прописывать лучше в договоре не индексацию, а ежегодное повышение аренды, подробно в цифрах, тогда и доп. соглашения не нужны. И это конечно учитывается при продаже

 

Это значит, что арендатор диктует Вам условия, а должно быть наоборот. В следующий раз они Вам захотят понизить аренду на 20%, например как Сбер такие письма рассылал и что? Это значит что помещение у Вас ограниченной ликвидности и потенциального покупателя насторожит столь низкая индексация

 

ежегодная индексация это не только защита от инфляции но и своеобразное страхование риска потери арендатора
поэтому количество арендных плат целесообразнее брать к расчету на момент сделки
хотя это не совсем верно в т.з. NPV )

за 100 мес.плат продать сейчас анрил
имхо конечно

 

проценты от оборота - это вообще жесть. По теме - пробуйте 100 аренд + индексация, а там как сроки поджимают, многим длинные договоры нравятся с понятным арендатором, как замена депозиту)

 

разве много объектов на рынке по цене менее 100 аренд?

 

зависит от самого объекта. пытаться учитывать можно, получить за это деньги? большой вопрос

 

если тему копнУть, то легко находятся объекты с продуктовым ритейлом
за 60-70 аренд

 

Ну это наверно в совсем маленьких населённых пунктах?

 

не Москва, естессно

 

но это даже не города миллионники?)

 

у меня перед глазами есть отличное помещение, которое нафиг никакому сетевику не уперлось уже почти год как
в 2015 я предлагал за его кусок рыночную цену, "нет, к нам Дикси должен заехать..."
10й месяц заезжает
Москва, ЗАО, проспект (не Ленинский)

 

Сетевик на долгосрочке - гуд, но если мне память не изменяет, договор у них составлен таким образом, что при желании они свалят уведомив вас в соответствии с условиями договора.

100 аренд - это канеш круто, но в чем уникальность предложения? щас уходят в основном сладкие варианты (4-6 лет).

 

это те 4-6 лет - про которые потом говорят "как оказалось они через год съезжают". Помещение которое продается за 4-6 лет аренды при том можно его всегда сдать кому угодно - это мега халява которой нет на рунке. Ну или приведите какой-то пример из прошлого можно

 

а можно пример? 4 я вообще не знаю помещений. по поводу 6. знаю ряд реальных сделок за 80 аренд, это где то близко. рынок довольно своеобразный нонче.

 

мичуринский 52 или 54, не помню

 

С 4-мя годами я погорячился (чет в голове вспыл земельный участок, который при строительстве на нем 800-1000 кв.м. из сэндвич панелей отбивался где-то 4 года).

Есть пример, когда клиент продавал за 61 млн.руб. 3х этажное здание (чуть меньше 900 кв.м.), которое в месяц приносит 735 000 руб. (коммуналку арендаторы платят отдельно).

735 000 x 12 = 8 820 000

61 000 000 \ 8 820 000 = 6,9 лет (индексация арендной платы я не считаю)

В общем, за полгода здание так и не ушло, и он передумал продавать.

Речь про ближайшее подмосковье (18 км от мкад).

 

Часто, у всех цифр которые вы пишите есть оговорки. Возможно там не такая Аренда, возможно если этот арендатор съедет то другому будет сложно и за 200 сдать. Возможно, есть Юр проблемы, которые ещё не проявились но могут проявиться в будущем и тд.

 

Трехэтажное здание нонче очень тяжело заполнить арендаторами
Особенно 2-3 этажи. Велика вероятность что они будут простаивать

 

Первый этаж - магнит
Второй этаж - кальянная, бар
Третий этаж - Офисы по 30-50 квадратов.

С собственником в хороших отношениях. Самому было интересно насчет арендаторов 2-го и 3-го этажей, если брать в расчет последние 2 года, то особых просаживаний по ним не было (в пределах 100 метров несколько помещений освободилось и в течение 1-2 месяц сдались они).

Место играет роль, здание расположено на проездной дороге + вплотную к ЖД станции, то есть там трафик ежедневный реально хороший.

Я согласен, что могут быть нюансы, кто-то может съехать и тд, но, что есть то есть, живой пример

 

Не совсем так. В данном конкретном случае у Магнита свой-отдельный вход с торца здания. Центральный вход в здание (который ведет на 2 и 3 этажи) находится с фасада, то есть они никак не связаны между собой.

Опять же, я не думаю, что бар и кальянная каким-то образом зависят от потока из магнита)

 

да, вы правы что бар и кальянная не зависят от магнита, они и при наличии магнита съедут)