Продается Таунхаус в Суханово Парк, 6 км от МКАД

Вдлинную Фридман уверен, что выиграет.

https://www.youtube.com/watch?v=ll2KFqlCTO4&start=2444

 

Ваш Никита взял за манеру писать о том, о чем понятия не имеет. Кмк, он сам не понимает, что имеет ввиду. :0))) Хаотичный набор букАФ и мыслЕЙ. Обычно прохожу стороной всех этих "гениев финансовых", но когда вижу явную чушь, трудно себя сдержать. :0)))

 

Не сдерживайте себя, Полли...

 

120 млн-это примерно один ДИКСИ метров на 600. И очень рисковые ставки, можно лохануться очень сильно.... Как правило, лакомые куски по хорошим ценам эти сети уже давно сами скупают, не связываясь с арендой. Даже если ооочень повезло кому-то, с неба упали проходные метры в хорошем районе, отдел развития того же Дикси таким раком поставит собственника, что мало не покажется... При самом удачном стечении обстоятельств доходность будет на пару % выше жилой недвижимости. Но для этого звезды должны очень удачно сойтись. Все хорошо и красиво у "КабА я бА" (С), в действительности же жилая недвижимость менее геморройна и даже более доходна получается из-за меньших сроков простоя. И да-надо уметь выбирать правильные объекты.

 

Скучно. Уже большинство как прочитанная книга. :0))

 

Да, но насчет жилой/не жилой не соглашусь )

 

Чувствуется что полли стояла в этой позиции частенько у отдела развития Дикси ...

 

Предпоследнее предложение считаю в корне неверным.
Жилая недвижимость (никакая) не может обеспечивать доходность в 8-10% годовых. При том, что коммерческая (по крайней мере у меня) даже сейчас в кризис везёт 8% уверенно.

Другой вопрос, что жилая (особенно московская) значительно ликвиднее и у неё в целом проще оценить рыночную стоимость. В то время как в одном и том же БЦ одинаковая коммерческая площадь может сдаваться с разницей в 50-60% и соответственно оцениваться разными агентствами весьма смело. А значит и доходность разные инвесторы будут считать от разной стоимости актива.

 

А я не соглашусь насчет 4, 5. Даже насчет 6% не соглашусь насчет жилой.
Последний вариант- 7.8. Просто от нечего делать, ковыряя в носу, особо не заморачиваясь ни выбором объекта, ни экономии на ремонте, не упираясь по ставке. А можно купить коммерцию и ждать месяцами арендатора сидеть. По городу все больше и больше помещений схлопываются и появляется табличка "АРЕНДА". И улицы проходные, районы развитые. Как думаете, почему? И как долго собственники будут ждать очередную "жертву"?

 

Ваши арендаторы квартир это работники арендаторов коммерческой недвижимости, не будет изюма в квартирах при пустых магазинах и офисах.

 

Холли)
Даже веря в выделенное: а сколько средняя по больнице?
7,8% посчитаны с простоями (только не пиши - "100% сдача последние 10 лет по всем объектам")?
С вычетом НДФЛ или в черную?Сколько % закладываешь на естественный износ?ВО сколько оцениваешь свое время жизни на занятие всем этим?)
По подчеркнутому - кризис в стране потому что...)
Так уже было в 08-09.Тогда проходить начало быстро..)

 

можно пример в цифрах ? вангую, что это не Мск
и да, сколько квартир надо , чтобы заиметь 1млн ? , надо сотрудника на сдачу\ контроль, сбор денег и т д

 

коммуналку забыл

 

Нет.
Жильцы платят.
У Холли так, даже не спрашивая....

 

8 годовых, это если даже на все почти забить, то 50 тр за квартиру 5мио стоимостью
это таджикам свалом

 

да вычислили уже что она эти % считает от стоимости входа, а не от текущей рыночной
т.е. по унаследованной от бабушки хаты доход от аренды будет триллиард %
в секунду

 

Считайте как хотите.
Я про питерский рынок. Только что писала-в этом году 7.8% дал свежий объект, купленный по пиковым (не спадающим) ценам, с большими затратами на ремонт. До этого все шли от 9 до 9.8%. Это с 2009 года. И, думаете, не сравнивала с коммерцией, да? :0)))) Разница 1-2% на выходе. При том, что: ты еще найди хорошее проходное место, угадай его, найди арендатора, чтобы не тебя нагнули, а ты это сделал.... И т.д....
И еще один важный момент: как и во всем остальном бизнесе, доходность ВСЕГДА считается по своей исторической стоимости. т.е. сколько было заплачено при покупке. Если, конечно, компания не хочет раздуть свой баланс, переоценивая стоимость имущества. Но с квартирой такой фигней заниматься надобности НЕТ, потому что собственник и является акционером и очки втирать никому не надо. С другой стороны, и амортизационных отчислений тоже НЕТ, что с точки зрения бизнеса является еще даже более жестким условием.
Короче говоря: квартира-это как акция. Капитализация растет вместе с инфляцией, даже ее, обычно, обгоняет на 1-2% на длительных отрезках времени (от 5 до 10 лет), а доход от аренды является выплатой дивидендов. Т.е, получается, где-то, в среднем 7-8% над инфляцией. Но это, конечно, не спекулятивные операции, ими надо заниматься долго. Но и доход гарантирован с минимальным риском. Хотя, понятно, что такой остроты как при Форекс или игре в наперстки, нету.

 

А ещё она не платит налог на недвижимость, на доходы, ничего не подкрашивает, ничего не ломается и т.д.

 

последний объект вроде типа свежекупленный по идее должен быть
если выбор объекта был

 

офис в сити и директора для этих троих забыл

 

Магниты и Дикси это гут. А по теме то что? Как например вечером на Расторгуйку с Варшавки повернуть чтобы попасть в СухПарк?

 

Не, не знаю...
А Холли не отвечает.
Стесняется?

 

Если считать от входа, то мне та самая коммерческая в 8% везёт 30%.

Это не серьёзно. То, что Вы назвали раздуванием баланса есть инструмент правильно оценки альтернативной стоимости актива, что можно было бы купить на средства от его продажи и не принесло ли бы это что-то при аналогичных рисках больше прибыли. Без подобного анализа - это не активы, а пассивы и не инвестиции, а в лучшем случае сбережения.

 

А не-клерк быстрее проезжает эту пробку?)
Ну чего на ровном месте овном в людей кидаешься?)

 

"Где мне, не напрягаясь, заработать 1 млн рублей в месяц?"
Ответ: НИГДЕ.