Вложение в доходную недвижимость в Европ

загрузку подели на 2.

 

Да плюс там наверняка какие-то налоги есть как на саму недвижку, так и на доходы

 

вот 4 и будет. но любым вопрос надо заниматься. а то агенство будет в выигрыше и вы в думках где бабло.

 

по загрузке, зайди на букинг и сверь свои расчеты с тем что там в свободных висит, и почему у тебя не будет свободным в отличии от них. можешь даже посмотреть вперед что занято.

 

на букинг не нужно ориентироваться
имеет смысл связаться с местным агентством и узнать за сколько чистыми они готовы взять объект в управление

зы. мАржа

 

Цены на недвижимость сейчас слегка запредельные. Низкие ставки по % приподняли цены на то, что я сейчас ищу, такое впечатление, на 1/3 если не больше (смотрю большие квартиры/дом для себя). Аренда, естественно, тоже растёт, но не с такой скоростью.
Многие опасаются, что через какое-то время пузырь лопнет - ставки вместо 0,05% поднимутся до "нормальных" и цены вернутся на прежний уровень.

 

по букингу загрузку можно посмотреть. а так будет загружено двадцать дней, это когда хозяева сами приедут туда.

 

это если загрузкой заниматься самому
через местного оператора доходность будет на уровне желаемой

 

100 евро в день такие цены в баден-Бадене?

 

простенькие квартиры вблизи универа в любом из городов РФ больше дадут

 

про налоги 25-50% уже терли ?


в Европе очень много людей с деньгами, по началу нашему обывателю кажется, что тут как-то все вяло и можно со своими 100-300-1000к еврами рубить бабло в легкую. Это не так. Доходных объектов свободных за вменяемые деньги в норм. странах - практически нет.

По аренде правду Франц написал 4% в лучшем случае (если сильно повезет на самом деле).

 

Только из Парижа вернулся - жил типа в мини-отеле, без питания, можно сказать аппартаменты, только площать там малюсенькая, но с офигенным аля прованс дизайном и свежим ремонтом, включая сантехнику душ и тд - здание аля доходный дом 18-19века, 120 евро в день, с 1 по 4 число из 19 номеров было свободно 2, пока жили один освободился и через день опять занят - на март 1 свободный номер по букингу, это Париж, район Сен-Жермен

На первый взгляд все круто, но наверняка большие налоги, расходы на уборку, управление, а что самое главное - ценник на недвигу - в том районе обычная хата 40м стоит 500к евро, судя по объявам в местном агенстве.... дальше считайте, умножайте сами...

 

Ну плюс ко всему сказанному, чтобы такую заполняемость обеспечить, нужно время, и не один год, чтобы помимо букинга и прочих приезжали постоянные клиенты и были отзывы. Букинг кстати не слабый процент берет еще.

 

еще уборка, амортизация квартиры (кражи, ремонт), амортизация дома
а также - реклама недвижимости, которая может оказаться выше всей прибыли.
а также - налог на недвижимость, налог на прибыль.

если все честно посчитать, может быть, еще и в минус уйдешь

 

Еще и самое главное забыли. Как контролировать все это находясь в Москве например

 

БМВКлаб - мечты разбиваются ... (с)

 

Пример из Восточной Европы. Имеем самое дорогое жилое здание делового центра Будапешта. 1 bedroom апартаменты, по рынку сейчас около 450 KEUR. Сдаются за 1,2 KEUR чистыми, притом около 3 мес за 1,5 года был простой..

 

у меня калькулятор врет или оно окупится только за 34 года? (простой 10% посчитал)

 

Налоги. Вот главное препятствие загребать деньги лопатой.
Не знаю как в Германии, но во Франции налоги давят хорошо. Во первых при покупке сразу 7% отдать придется, во вторых ежегодных налогов хватает (особенно если речь о дорогой недвижимости) - налог на недвижимость, налог на проживание, налог на роскошь, 3% налог, налог на доход с аренды (30% от дохода). Может еще чего забыл.
Да еще и коммуналка и затраты на содержание-уборку. Возни много, толку мало.

 

давайте уточним- если аппарты оформлены на нереза страны, то вроде налоги платятся где хозяин является резидентом. или я ошибаюсь?

 

Не знаю как у немцев, во Франции нерезиденты освобождаются от уплаты подоходного, все налоги на недвижимость и доходы с нее платить надо.

 

Системы разные бывают, но обычно - по месту получения дохода подаете декларацию и платите налоги, потом подаете декларацию по месту резиденции. Если есть соглашение об избежании двойного налогообложения, доплачиваете разницу между тем, что заплатили по месту получения дохода, и тем что должны были бы заплатить по месту резиденции. Если соглашения нет - платите налог еще раз в полном объеме.
Самая грустная ситуация у граждан США - они по любому платят налоги в США в полном объеме плюс к тому что уже заплатили и по месту резиденции и по месту получения дохода.

 

источник какой?
надо предметно в странах.
1. Германия.
2. Франция.
3. Испания.

при сдаче хаты являюсь резом РФ подаем ли налоговую декларацию о доходах? или подаем в РФ.

 

Пример из Чехии.

Квартира в Праге-8 куплена за 120.000 евро, оформлена на чешскую фирму. Еще около 10.000 евро на мебель. Деньги на фирму заводились в виде займа учредителей. Сдается за 600 евро, долгосрочно, чехам. За 7 лет было две смены арендаторов, простои по 3-4 месяца. Контролем занимаются местные риелторы.

За вычетом коммуналки чистыми на фирму поступает 500 евро = 6000 евро в год.

Фирма налоги на прибыль не платит, пока не покроет стоимость приобретенного имущества 120.000/6000 = 20 лет. Налоги на имущество фирмы, расходы на управление, на содержание фирмы есть, но какие то крайне не значительные, цифр не помню.

Деньги с фирмы не забираются, остаются на счету (в виду незначительности сумм), поэтому учредители налогов не платят ни в Чехии, ни в России. Если деньги будут забираться в виде возврата внесенного займа, то налогов и не будет. Есть возможность расходовать деньги с фирмы на некоторые личные нужды - гостиницы оплачивать, купить автомобиль для поездок по Европе, и тп. Можно по мере накопления денег еще квартиру купить, и отодвинуть срок уплаты налогов на еще более непонятный срок. Ну или какие то другие затраты показать.

В целом доходность предполагается на уровне желаемых автором 4 процентов годовых.

Квартира за все время владения и не подешевела и не подорожала, а вообще в Праге, в отличие от России новое жилье ценится несколько больше, чем не новое, те недвижимость в связи с износом дешевеет.

Местные риелторы крайне не рекомендуют сдавать квартиру краткосрочно, сами этим не занимаются и никого ответственно порекомендовать не могут. С их слов, очень много геморроя, очень большая амортизация, проблемы с соседями, потенциальные проблемы с налогами, невозможность по факту контролировать управляющего (сдана квартира или нет, за сколько и тп). Те тема имеет право на жизнь только если квартир много и владелец за счет этого способен организовать эффективное управление и учет.

Резюме - как бизнес не рассматривать (если только нет желания купить 20 квартир и заняться самому), как "парковку для денег" - вполне неплохо, если нет и не предвидится необходимости быстро деньги вытащить. Ориентироваться только на долгосрочную аренду и только на местных арендаторов

 

согласен. точно и по делу.

 

Тезка, я не налоговый адвокат из ЕС, нужны подробности - к специалистам нужно обращаться. Базовый принцип я обозначил. Нюансы и исключения в каждой стране свои.
По РФ, в качестве примера, резиденты платят 13 процентов с доходов, не резиденты 30. Причем платят по любому, а потом уже разбираются с налоговой по месту своего резидентства
Для общего понимания по странам можно смотреть что то типа этого http://www.globalpropertyguide.com/faq/guide-taxes. Но только аккуратно, тк много нюансов.