"Хождение по минному полю" или АРЕНДА квартир и всё, что с ней связано.

+много!! Да и арендаторы если заплатили еше и риэлтеру то лишний раз подумают съезжать ли ... Да и грамотный риэлтер если ему четко поставить задачу кого и как вы хотите видеть в арендаторах будет лишних отсекать и вам на показы лишний раз не приезжать !! Да и риэлтеру можно и ключи оставить и приехать только на результат. Но риэлтеры наверное бывают разные это стоит тоже учесть

 

mgeni, ты?

 

Мадам, я не опущусь до того, чтоб мериться письками с женщиной

 

какой там мгени..
Полли новая звезда конфы. Прям зачитываюсь

 

опередил)))

 

вспомнил
месяц назад с Кнопкой ту же тему терли здесь
http://www.bmwclub.ru/vb/showthread.php?p=23457595&highlight=400%F3%E5#post23457595

конкретная квартира куплена за 25куе
сдается за 400уе последние 10 лет
поступило предложение о ее продаже за 250куе
что делать?))

вот и пример

 

а валютный? посчитай доходность к примеру за 10 лет прослезишься. теперь предствь себе что в 2004 ты купил квартиру, совсем другой расклад.

 

любой участник сделки с недвигой может ответить по 179 если он мошенник, риэлтер в последнюю очередь. 171 к чему вообще?

 

расклад в чем? в %
величина относительная
особенно наглядно это, если квартиру получают за 0 денег (дарение, наследование)
к чему считать?

 

А если б я купил квартиру в Токио в 1989? Уже не важно, что было, важно что будет, а тут перспектив у рубля и роста цен на недвижимость не прослеживается.

 

100 известно лишь то что БЫЛО, а что будет никто не знает, можно предпологать, прогнозировать, пытаться оседлать волну но тут уж как повезет.

зато я точно знаю что "оценка" объекта недвижимость вещь абсолютно виртуальная. вот ты сам привел пример выше перевел квартиру в НЖ и продавал года полтора за 60 допустим. значит ее оценка в начале года была 60? хрен там по всей морде, ты получил 60 по прошествии 1,5 года а значит получил реальную инфляцию 20% как минимум, и кому нужна такая оценка. но ты можешь считать что 60, для бухгалтерии это очень удобно. как считаешь почему банки режут залоги в пополам? они сильно лучше нас знают ликвидную стоимость а реальная по сути только она потому. т.к. ты ее можешь действительно получить в свой корман когда припечет.

 

в рублях естественно мы же вы них живем. я к тому что покупательная способность бакса упала фиг знает во сколько раз за эти 10 лет, курс вырос по сути на ерунду, и это вы называете выгодное вложеие? это чистый и довольно приличный убыток.

 

Продажа была в прошлом году, когда цена на недвижимость практически стояла, мне могло повезти и объект ушёл бы за месяц, мне не повезло, продажа заняла 8 месяцев. Я не учитывал инфляцию, так как всё считал в долларах, а долларовая инфляция в сравнении с рублёвой незначительна.
Доходность 60% за 3 года, по 20% на год в долларах без учета капитализации процентов. Лично для меня это мало, поэтому далее не продолжаю.

 

не понял мысли
10 лет назад цены в долларах в Москве за квм были раза в 3-4 меньше
чем сейчас
курс 28-29
даже если все 10 лет сдавать с доходностью 6% годовых даже от первоначальной ст-ти
то я не вижу тут убытка
или о чем речь?

 

Банки учитывают европейский и американский опыт, когда метр в национальной валюте снижался в цене на 30-50%. Опытный риэлтор даёт разброс 10%, никак не 50%

 

да я в общем то о том же я про дипозит речь веду вот кирыч говорит что это тема в сравнении с недвигой, я выступаю разрушителем мифов

 

банкам просто продажа по году не нужна риелтер штука такая он за свою давалку никак по сути не отвечает, а вот банк реально дает, разница как считаешь есть?

 

понял, пардон муа, пропустил один твой пост)

банк оценивает залог правильно - соответственно рынку
но кредитует на часть его стоимости
в основном, закладывая риски в размере неуплаты % за время с начала их неуплаты до момента реализации залога
даже кредитуя на 70% от ст-ти залога банк практически всегда оказывается в убытке в случае непогашения кредита

 

Я сказал, что депозит и квартира - альтернативные способы сохранения сбережений НА СЕГОДНЯ. И оба малоэффективные.
Если хочешь разрушать мифы, конкретизируй и пиши понятнее.

 

Разговор не о чём. На циане могу выбрать навалом квартир, которые с удовольствием куплю -20% с целью перепродажи.

 

а о чем вообще разговор то? вот скажем я купил квартиру в 10 за 10 млн, вложил 2 имею 400/мес, мне как считать доходность от 12 или от 50 что я получил бы ЕСЛИ бы продал?

 

Ты можешь считать как хочешь, но правильно считать от её реальной цены на данный год, так как объект инвестиций должен быть эквивалентен какой-то сумме, и логично, что это ее продажная цена, а не затраты на неё.
Соответственно, если недвижимость растёт, а аренда нет, то доходность падает. Обратный процесс грустнее, так как аренда может не покрывать удешевление.

 

а какой для меня в этом практический смысл? мы же выше поняли что цена во многом виртуальная и примерная определенная опытым риэлтером по газете из рук в руки а затраты вещь реальная я их сделал как и денежный поток в виде аренды.

 

А как ты будешь считать, если выяснилось, что ты переплатил в 1,5раза? А если тебе квартиру подарили? Доходность чётко привязана к стоимости инвестиции. При твоём подсчёте, на растущем рынке у тебя будет всё время расти доходность, но это не так, у тебя подорожал актив, а доходность осталась прежней. На падающем рынке доход всё равно будет, но ты же не можешь не учитывать падение цены актива и считать, что всё хорошо?
Наиболее объективно производить подсчёт доходности вместе с оценкой актива, далее решаешь, устраивает ли тебя доходность. Если нет, продаёшь квартиру и инвестируешь во что-то другое.

 

Если я переплатил значит я лох если у меня квартира нахаляву значит она нахаляву. Можно продать и инвестировать во что то другое когда оно есть это другое. продал-проинвестировал-получил там что-то. Красечвег. Вот я знаю рального человека который продал квартиру в 2009 в приличные минуса и заинвестировал в сбербанк. Красавчег он? Да еще какой. Мне вот духу не хватило да я уже на другое нацелился.

Или допустим как то продал новостройку ниже на 15% рынка (при этом все равно получив правда относительно неплохой доход но речь о другом) и заинвестировал в первый этаж. Когда риэлтер узнал почем я продаю он сказал зачем, это же дешевле чем у застройщика и через 2 недели привел покупателя. Глупый я? Да х/з я уже давно этот минус отбил для чего мне считать виртуальные минуса и плюса? Тем более когда есть реальные?

 

разговор "по душам" опасная вещь. Он всегда тебя выводит туда куда ты вовсе не собирался

 

Стоимость квартиры не виртуальна, её реально можно продать и через месяц получить деньги. Оценка да, приблизительная; но если методика оценки год от года не меняется, то это вполне годный способ сравнения доходности. Тебя может не устроить доходность если у тебя есть варианты интереснее.
К примеру, тебе внезапно знакомый предложил его долгосрочно прокредитовать под ликвидный залог по ставке 24%. Если ты действительно бизнесмен, тебе надо сравнить с твоей доходностью от аренды. В этом случае ессно надо считать от цены квартиры на сегодня, а не от той суммы, которую заплатил 10 лет назад. А если ты Полли, и ни при каких условиях не собираешься продавать квартиру, то доходность можно вообще не считать; ..только не считай себя бизнесменом тогда.