Арендный бизнес. Развитие.

продавать
покупать аналог в унылом состоянии и оптимизировать его
потом продавать
)))

 

Брать ближе к центру.. + постораться купить помещение, пригодное для сдачи под ресторан или банк. Очень выгодно им сдавать, да и договоры от 5-ти лет очень приятная штука

 

я вот понять не могу - куда не кинь - никто договоры более 11 месяцев заключать не хочет
а тут арендодатели мечтают на 5 лет договор подписать
чой-та за пропасть между двух лагерей?

тс - правильная мысль, реинвестирование, нет смысла далее улучшать, не окупится
к центру ближе ставки выше, так что все верно

 

диверсификация

 

Дабы не плодить темы спрошу тут.
Нахожусь в схожей ситуации с ТС. Имеется квартира в Питере (от м. приморская 10 мин. пешком или 5 минут на транспорте) и ещё одна строится в Коломягах. И там, и там двушка.
На приморской пока квартира сдаётся, т.к. покупалась с целью не потерять деньги.
Сейчас появилась мысль продавать квартиру на приморской и покупать две или три однушки или студии на начальных этапах строительства что бы ближе к сдаче дома продать. Таким образом поиметь прибыли и вложиться далее в квартиры и т.д.
Квартира в Коломягах, если ничего не случится форсмажорного к НГ должна сдаваться. Мысли такие же... Продавать и вкладываться в другие квартиры на начальных этапах строительства.
Уважаемые форумчане кто имеет подобный источник дохода или имел, или разбирается возможно ли на этом зарабатывать? Или время для подобной схемы заработка уже ушло?

 

Как-то для себя прикидывал данную схему. Удорожание жилья около 30% (это еще хорошо). Дом строится 2 года, итого 15% годовых. Я еще инфляцию не считал и перенос сроков сдачи дома.

 

Ну вот как будут те, так и будет понятно куда...

 

Разница в грамотности составления договора и полнейшем отображении рисков в нём. А так на долгий срок боятся заключаться сами арендаторы (а это мелкие и нестабильный компании в 90% случаев), т.к. не знают даже примерного плана развития своей фирмы.

 

та не... 11 мес. связано с налогами, а 5 лет связано со значительными вложениями в помещение...

 

Прикидывали... И так не решили притворить её в жизнь?

 

Если речь о том, что сделки более 11 мес. необходимо регистрировать, то это уже в прошлом

 

я 13 лет арендую ежегодно переподписываю договора на 3 территориях в мск
учитывая, что у меня еще и компактное производство, то попытки подписать хотя бы на 3 года проваливались всегда. причем включая предложения в договор включать и ставки рефинансирования и инфляцию.

напоминает ситуацию с изменением времени продажи алкоголя с 22-00 на 23-00.
приходишь в магазин и запугиваешь продавцов, которые рыдают, но бубнят про 22-00 и вцепившись в бутылку, ссылаются на закон.
спасибо айфону, помогает просвещать неучей...

 

в Кудрово в семи столицах студия строится. Как сдадут, будем посмотреть)

 

Тоже в этой теме.

Сейчас на рынке коммерческой недвижимости (формат стрит ритейл первых этажей) ситуация следующая. Вторичку брать или искать не советую т.к. рынок отошел от кризиса и с хорошей окупаемостью ничего нет. Люди хорошее не продают, только если гемор или "подводные" камни у объекта есть. У самих пул помещений, продавали только проблемные.

Правильно все говорят про реинвестирование. Грамотно для вашего случая было бы так. Обойти всех застройщиков жилых районов и вести разговор о закличении инвестиционного договора на весь первый этаж дома выходящего на проспект/улицу/шоссе (1я линия). Напечатайте себе визиток посолиднее и требуйте встречи с первыми лицами или замами т.к. они ближе к тем кто решение принимает. С ними и поторговаться можно(был случай, что мы заму дольку в объекте давали).

Вы сейчас скажите- весь первый этаж это дорого. Однако, если вы придете за 100 метрами вам их или не продадут или ценник заломят и первые лица с вами общаться не будут. А за большой метраж на стадии котлована можно и цену нормальную получить, главное чтоб на момент подписания договора(можно первого платежа) у застройщика разрешение на строительство было. Стройка среднего монолитного дома (панель не брать!) около двух лет, соответственно ежемесячные платежи в договоре инвестирования должны соответствовать вашим существующим арендным поступлениям и этапам строительства конечно))) А остаток по договору инвестирования придется закрывать кредитом, но только после подписания акта приема-передачи. А к моменту его подписания, если место хорошее у нас уже весь этаж по предварительным договорам в аренду сдан- так что с кредитом нет проблем.

Удачи в арендном бизнесе!

 

Долгосрочные договоры это приятная штука для арендатора, а не арендодателя. Он обязывает собственника предоставлять в течении срока договора помещение за указанную арендную ставку с учетом индексации (5-10% по рынку) конечно. Но не обязывает арендатора весь срок платить эту ставку, уведомит арендатор за два месяца и съедет )) А если ставки аренды резко скакнут вверх, то собственнику придется пять лет ждать своего счастья.

Из практики. Долгосроки заключаем только с сетями (АТАК, Перекресток, М-видео), с ресторанами(т.к. у них большие вложения в ремонт и они на короткий не сядут) и если арендатор готов в случае заключения долгосрочного договора чуть-чуть увеличить действующую арендную ставку.

 

ни у кого в хамовниках или зао нету вакантных площадей?

 

Перечитай мои сообщения выше ...

 

Кстати, если есть на форуме представители строительных компаний, активно осваивающих ближнее Подмосковье. Наша компания готова покупать первый этаж или пул квартир в возводимых жилых массивах по интересным ценам. Возможны ретробонусы( откаты по-русски )))).