коммерческая недвига для вложения

вот сходите и поглядите

 

Когда жил на Курской, в моем доме два подвальных магазина было, цветы сендфлоуерс кстати соклубника и в соседнем продуктовый магазин, до сих пор никто никуда не съехал. И ремонт не проблема, а вот коммуникации уже дело серьезное

 

угу, только вам предалгают 100% не такой подвал и вы слишком оптиместично оцениваете ремонт который не проблема

 

Это в месяц или в год ?

 

да в день, в день

 

Windman, ничего по твоим цифрам не поняла
7 и 20 не перепутал?
Или я туплю?
Зачем в суперместе брать то что будет настолько дорого, что будет приносить всего 7%?

Обычно суперместа как раз 20 должны приносить - иначе что в этом супер для арендодателя? Причем без простоев больше месяца - на тех ремонт
А 20% на тех помещениях - которые простаивали - как ты считаешь?
Аренду за весь период посчитай и подели на месяцы - включая простои - получишь реальные цифры - какие 20 если 1.5 года сдать не мог?
Может 3? Или те же 7?
У меня на жилой 7.5 - причем правильно посчитано, с простоями (которых нет вообще - за 1 день сдается) и ремонтом - капиталкой и текущим. И не по инвест цене цена берется, а по цене вторички.


Пересчитай цифры учитывая простои.
Для сравнения объектов в аренде чтобы сравнение получилось реальным нужно брать не месячный приход в моменте и цену покупки, а обязательно включать в аренду простои, ремонты, прочие расходы.
Иначе просто не сравнить верно.

Ты же сделал выбор брать те что сдаются без простоев, а не то, что по 2 года стоят, потому что первые выгоднее, вот сравнимые цифры и давай.

 

Это в Венесуэле...

 

виндман вроде не москаль, в ближайших подмосковных городах и дальше 15-20% годовых - реальность.

 

Даже в Венесуэле нужно включать сравнимые показатели в расчет когда сравниваются 2 объекта
А то по одному он без простоев считает, а по другому простои не учитывает
Бухгалтеров на вас нет

Кстати, в Венесуэле, Панаме и Коста Рике цены сравнимые и я их знаю.
Ездила, смотрела. Покупали кое что.

 

Думаю смотря что считать рыночной стоимостью... А то так и 100% можно насчитать...

 

Если это 7 годовых, тогда лучше в жилую вложиться и без гемора сдавать.

 

Жилая это 5... Ну 6 если на первом этаже...

 

Сам сдаю квартиру не первый этаж получается 6.5% годовых + еще метро рядом открылось, т.е. выросла цена самой квартиры и еще можно увеличить стоимость аренды.

 

А считаем ремонты, квартплаты, мебель и т.д.? И вообще, это в среднем по больнице...

 

Согласен. Еще здание 1870 года может быть историческим, тогда его ещё и в нормальном состоянии поддерживать придётся. Также сейчас какая-то волна пошла отсуживать чердачные и подвальные помещения в Москве. В сети уже про два случая читал. Это общедолевая собственность по закону считается, и по коллективному иску жильцов отчуждение признаётся недействительным.

 

столько букв ....
отвечу на то, что удалось понять:
20% годовых. сразу сдано 30%. через год - 50%. через 1,5 - 100%. После этого работает ещё 3 года. Считай. Это не 3 и не 7. Ежемесячных/ежегодных затрат нет, т.к. текущий ремонт раз в 2 года - на арендаторах.
Если смотреть на 7%. то, да, зачастую проще купить квартиру и сдавать.

 

А можно выделенное с побольше букв?
Потому что написано так, что вообще не понятно.

 

это для тех, кто в теме.

 

30% помещений сдал в первый год.... и так далее. то есть полностью сдал площади только через 1,5 года. и уже 3 года как все сдается без простоев. я так думаю)

 

Скорее всего, да.
Или посмотри где планируют открывать мето (вроде жулебино, котельники). После открытия метро квартира подорожает.
И гемора меньше, не надо ООО или ИП, платить налоги и т.д.

 

а зачем ООО или ИП для комм. недвиги?

 

арендаторов проще найти...

 

А если с момента покупки 5 лет прошло,то могут признать договор недействительным?

 

Те, кто в теме, считают по каждому объекту отдельно прибыльность - и исходя их этих цир делают выводы о целесообразности покупки каждого объекта отдельно.
А по твоему раскладу я делаю вывод - что твой портфель неоптимален
Ну ты и сам это знаешь.

Спасибо, я поняла, я от него пытаюсь добиться расчет не скопом всего, а отдельно по каждому помещению, а он на весь объем усредняет.

 

Ответил по email.

Он может и про одно помещение пишет. Если оно кабинетной планировки, или офис поделённый, то действительно может пустовать какая-то часть. Тогда расчет рентабельности действительно надо по долям вести, или за период от года.

А что за место? Первый раз слышу про курорт в Твери Думаю, что в "курортном" месте офисный центр как-то не очень будет востребован. А вообще общался с многими людьми, кто недвигу в Подмосковье имеет, у них рентабельность от 15% начинается. А так и 25% не редкость. Все как-то крутятся, достраивают, расширяются, землю прирезают и тп.

 

ИП и для жилой желательно. Налогов платить меньше.

А для коммерческой, так вообще обязательно, ибо легко такой доход наложка может признать доходом от предпринимательской деятельности. А без регистрации у тебя получится незаконное предпринимательство, со всеми вытекающими...

 

Anubiss в тверской области один курорт Селигер построить то там наверное можно, земли навалом, а вот сдавать по рублю за метр? фиг знает.

ПС: а можно и мне по емайл насчет подвалов в плане самообразования formail90@инбокс.ру