Цены на недвижимость (часть 3)

Кто спрашивал про Сити 21 век.

Гм. Если Вам нужны Векселя от этой компании, и неуверенность в том что они их обменяют потом на что-то, а сейчас они торгуют тем же 4 год подряд , НЕСДАННЫМ 5 мкрн Видное и комплексом в Щукино - то велкам.

Несите денежки на векселя и ждите у МОРЯ ПОГОДЫ. -)

 

не массовое явление потому, что многие вначале узнают, можно ли делать переуступку, а потом ставят квартиру в рекламу. мне ДС год назад разрешил переуступить, но только после приличного давления на них. А так сидел бы, читал новости и думал..

 

ты не в курсе. У сити вексель на очень небольшую сумму, остальное - преддоговор с оплатой по безналу. Вексель можно и не погашать по условиям договора.

 

Именно по СИТИ я в курсе -) Знакомые взяли у них в 07 !!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!! Году квартирки в Видном 5 мкрн.

Разумеется и СЕйчас, квартирок нет. -) Кроме первых двух домов что в 07 и построили.Ну строят они так -) А вот обратно вернуть кэш что то не получается. Не очень там с этим КАК ТО.

По безналу преддоговор? Там уже у них уступка на уступке -(

И ты много знаешь народу - что кеш туда кеш сюда и сидит в жопе? а ВЕДЪ ипотеку на вексель не оформить, или с этим будешь еще спорить?

 

VenceremoS

в сити21 берут оплату через банк, то есть кассы с наличкой у них нет. при переуступке расчет наличкой, вексель на небольшую сумму меняет индоссанта и плюс комиссия наличкой за оформление через посредника.

я инвестировал небольшую сумму в сити21, около 300000 долларов. и с большим трудом вернул деньги.

сейчас они почти не строят в Строгино 1 и 3 корпуса

 

Вы просто не в курсе.

 

Видела, эти висят в большом количестве. Но я не могу назвать цены по которым они висят кризисными или хоть немного отражающими панику или что-то в этом роде. Нет никакой паники.
Они висят по высокой цене и практически не продаются, но владельцы цену не снижают. Не видела такого, чтобы кто-то ставил прайс хотя бы по 70 тыр за метр - нет этого. Прайс высокий и как минимум не меньше цен у застройщика, не смотря на полный пипец.

Да, это явно имеет место быть

Вот подскажите - если и в виннере, циане, Ирр и сайтах соинвесторов нет этих квартир именно по сливным, а не по высоким ценам - где же их продают так?
Несмотря на то что ситуация по некоторым комплексам напоминает полную жопу, народ сидит, и или не дергается вообще, или как chih008 в ДнБ пикетирует, но недострой никто не сливает по реальной цене, оправдывающей риски. Не считая лемура, который хорошо вышел.

Вот, например - возьмем любой комплекс, предположим что монолит, недострой наполовину, по левой схеме (преддоговор или вексель, или уступка).
Предположим прайс у застройщика 120 круб за М2.
Предположим что дом 2 года как заморожен (или не заморожен, но рабочих 5 чел на стройке, краны стоят и нет движения), покупателей успокаивают откровенным враньем. (Например как у Академ паласа, Веллхауса на Дубровке и так далее.)


То есть нормальному человеку понятно, что раньше чем года через 3 минимум ключей не видать, и вообще жопа может случиться в любой момент.

И где же квартиры в виннере и циане по переуступке по 70 тыр за м2? (Сразу оговорюсь что для Академ паласа на фундаменте в течение 7 лет этодолжно быть 30 тыр м2 - он исключение).
Не фига. Они есть, но все по 120 минимум. (т.е. как у застройщика). А если у застройщика кончились продажи, то выше - до 80% стоимости готового монолита со свидетельством по этому месту на вторичке!


И где квартиры по реальной, оправдывающей риски цене для переуступки? Нет.
Владельцы предпочитают нести огромные риски, но не фиксировать убыток.

Жаль, что майка из темы про курсы валют нет в теме, он бы подсказал как это называется на биржевом языке.

 

бесполезно снижать цену, это только отпугнет покупателя. Лучше поставить подороже и ждать "клиента" из региона.

 

Не, мне кажется, даже клиент "из региона" купит скорее по низкой цене.
А уж спекули точно возьмут если соотношение цена\риск окажется приемлимым для конкретного спекуля.

 

Это называется "Теория Игры" на английском Game Theory. Фильм про сумасшедшего нобелевского лауреата помните?

Люди уже смирились с тем, что они ничего не получают, поэтому идут ва-банк. Причина почему не продают в убыток простая, которая заметна даже на этом форуме. Человек поймавший лося в России считается лохом и страх поймать на себя такую метку бьет нормальное поведение, выйти из проекта.

zhk

 

Сложно ждать сливных цен по объектам организации, практически полностью контролируемой ВТБ. Они сейчас очень активно финансируют по крайней мере объекты где все понятно. Сетунь, например.

 

есть причина еще примитивнее - смысл продавать есть только по определенной цене, для фиксации прибыли
о том что народ не продает сейчас ниже "цены приобретения+%" говориттолько о том, что вложены были "лишние" деньги, в которых нет необходимости

лохи на лосях и т.п. это из другой сказки

 

Психологи такого поведения, мне кажется, похожа на некоторые типы по классификации психологии биржевых игроков... не знаю как их корректно назвать..

Не, а другие, не ВТБ?

Ну не, я не думаю что у всех они были лишние. Сейчас же висяки - в основном те объекты, которые были начаты в 2005-2008 году, а тогда в недвигу все широкие массы населения играли уже, а не только спекули. В том числе те, кто хотел так заработать из не очень хорошо разбирающихся в теме людей, и иногда не просто на последние, а еще и в кредит.

 

Лол, какие игроки
в моем доме 2 и последний этажи муниципалы, где-то 10% их,
больше половины их квартир сдается

выставляют в продажу - по докризисной цене в рублях "без торга!" (с)
не хочешь не покупай
у них это жилье лишнее

 

Все жилые ВТБ, просто они не по всем объектам полный аудит еще провели. Здесь обратный момент, все кто в теме понимают какой сейчас за ДС сильный игрок стоит и что немаловажно государственный, и никто ничего сливать не хочет.

 

Как и с МММ надо "было" знать когда пора выходить. У кого-то еще есть вариант рубануть мизер при плохом прикупе, но таких совсем немного. Лет через 5-10 все наладится, в общем волноваться нет причин, все будет очень хорошо! Самое главное нужно позитивно относиться ко всему в этой жизни.

Ребята инвесторчеги, вкладывайтесь в производство, тема с купи-продай (чего угодно) следующие несколько лет работает только у тех кто в теме, создает новые рынки/каналы продаж и не на кредитной игле.

 

И не только "лишние"..
Очень многим физикам вообще не ясно во что входить с вынутым кэшем...
Это на мой взгляд,кстати, ощутимо влияет на ценообразование,
по крайней мере жилой недвиги - точно.\
Отчего многие просто тупо "стоЯт"..
Я например.
И еще людей знаю.

 

Мы с Пашей не любим лузеров...)
А если серьезно - то их кол-во,или доля (в кв.м. площадей) гораздо меньше
доли "спекулей",как ты выражаешься.И не-спекули - совершенно инертны и на рынок влияют в последнюю очередь,по понятным,надеюсь причинам.
ИМХА,понятное дело.

 

Ну, про этих я вообще молчу - у них мозг частенько лишний - они им не пользуются. Живут как могут. И халявят где могут.

Да я не про ДС, я про все недострои.

Да, вот это вообще мне кажется, один из самых важных факторов такого стечения обстоятельств. По жилой - это точно.

 

А мне кажется, что доля народных масс, неудачно вошедших в 2007-2008 году гораздо выше чем спекулей - эти в 2008 и раньше вышли

 

народ, нужно определить рычную стоимость участка в садоводческом товариществе, как это сделать ? ))

 

Лола,а Вы чьих будете?)))
Лично знаю много-много спекулей,которые с началом кризиса тормознули и все ждали "отскока".Не дождавшись,стали ждать кода пройдет дно.
Дно говорят (по тв) пройдено...
А люди("спекули") реально в хатах сидят и сидят и ничего не продают(или "не продается,как хотелось бы",или - "не очень то им и хотелось бы").
Завидую Вашим прозорливым знакомым,которые верно предугадали кризис и успели выйти "в 2008 и раньше"....)

 

И Лоле ПС про "народные массы,вршедшие в 07-08"..)
Народные массы - ИМХА - тоже не так однородны ,как кажется на первый взгляд.
Вот например - живут вместе - семья родителей и молодые в двушке.Впруживаются в покупку положим однушки.Проблемы у застройщика-стоп-стройка(или затормаживание со срывом сроков)-стояк...
Люди продолжают ждать и ничего не делают (или не могут поделать).Прдолжают жить как и жили - вчетвером-пятером в двушке.Ровно так же,как и раньше.Ждут завершения стройки и/или оформления собственности.
И как и спекули:
а)ничего с квартирой не делают в плане ремонтов
б)ничего с квартирой не делают в плане продажи по текущему рынку
в)надеются на рост цен в ближайшей (или среднесрочной) перспективе
При этом никак не влияя на рынок
Чем такой представитель народных масс отличается от спекуля?Кроме того,как мы уже говорили,он инертнее...

 

Я ничьих. Я рассуждаю и пытаюсь понять причину того что при явных проблемах у многих объектов люди от них не избавляются.

Про ПС не поняла - ничего не получала

Ну, вы приводите пример типичной семьи, которая покупает для себя. И ставите их как антагониста спекулянтам.
Ну, вы совершенно правы, и куча людей, покупавших в 2006-2008 не однородна и там не только эти 2 группы. А еще много. Можно попытаться всех описать, но это масса потраченного зря времени.

Мне конкретный вопрос, обозначенный выше интересен - как назвать психологический тип поведения человека который знает что в жопе и все может быть хуже, но не хочет фиксировать убыток, идя ва-банк.

Майк, ну, ты и пришел, как вы таких называете биржевыми терминами?

Про участок - посмотри объявы по району где участок, сделай вывод, повесь в продажу и проверь выводы, откорректируй цену и продай. Сам все знаешь.

 

(ПС - это в смысле P.S.)

 

Фиксировать убыток зачем?

Ну, мне сложно ответить вам грамотно на этот вопрос - я думаю, он релевантен только для спекулянтов - вам лучше Майк на этот вопрос ответит - а я думаю, чтобы вытащить деньги, которые за годы простоя объекта можно несколько раз инвестировать, получив прибыль.

По поводу знакомых спекулянтов - это вы пишете что у вас такие есть, я таких мало знаю. Поэтому не понимаю кто такие - ваши.
Я в целом пытаюсь проанализировать рынок. Без персоналий. Просто себе квартиру сейчас смотрю, и пытаюсь понять почему люди не продают явно проблемные объекты (не с целью их купить, а просто не пойму).

 

Продают! Просто не так много желающих их купить!

Тебе показать даже тут тему когда мужик пытался впарить участок в Речнике?? Назвать "речник" проблемным объектом даже язык не поворачивается. В разделе Недвижимость, на первых 3-х страницах можно найти с 10-к таких проблемных объктов. Типа Велл-хаусов на Дубровке, Павшинская пойма, Дом на Беговой и т.д...

Ажиотажа по этим объектам нет.

 

С продают уже понятно все, вопрос в том, за какую цену пытаются продать.

Мужик с речником пару лямов грина загнул, кажется, насколько я помню.

Павшино видела, тоже дорого стоит, ДнБ кто продает? видела толькло темы про "Куплю"
Дубровку девушка предложила - кто-нибудь знает - почем? нет информации

Это не продавцы, это грибники по лохов вышли

Поэтому и не берет никто. Цена \риски не соотносятся

 

Этот феномен давно известен. Что касается недвижимости, то люди до последнего будут тянуть. Психологически очень тяжело продать недвигу дешевле цены по которой купил. Это есть в любом американском учебнике по риал эстейт. Если хотите, могу дать ссылку.

 

РН Москвы дико разбалансирован. Сегодня покупатель просто не в состоянии покупать по заявленным ценам (отдельные случаи исключаем). Время вылечит.
На этом сайте хохлы описали ситуацию в Киеве:http://www.domik.net/mod/main/news/flats/news94058.html С небольшими поправками она похожа на Московскую. Конечно эмоционально, но... Коды цитаты не ставлю для удобства чтения:

Обращение покупателей к продавцам недвижимости!

21.06.2010 11:17, Рубрика: Квартиры и риэлторы

Уважаемые гости этого раздела, уважаемые риелторы, застройщики, спекулянты (если вам не нравится это слово – считайте себя «бизнесменами»), и просто продавцы недвижимости г. Киева!
То что вы перешли по баннеру Сообщества хомяков* это уже очень важный знак – знак того, что вы начинаете осознавать и понимать то, что нынешняя ситуация на киевском рынке недвижимости (далее - КРН), которая нагнеталась еще с далеких 2000ных, иначе чем лопнувшим пузырем называться не может.
Вы еще помните как легко и ловко вы озвучивали в слух сумму в 200-300 тысяч долларов, даже не осознавая того КАКИЕ это деньги, не понимая, что для того чтобы заработать такую сумму, гражданину Украины, живущему на зарплату, требуется не есть и не пить 500 лет (!!!) чтобы насобирать «каких-то несчастных 300 тыщ» чтобы купить у вас «двушку» возле метро? Судя по вашим незыблемым ценникам – помните! Так вот, спешим вас огорчить – пришло время о них забыть! И вот почему:

1.Еще до небезызвестного кризиса многие понимали губительность взлетевших до небес цен на КРН – банки начали понемножку ужимать свои кредитные программы, внимательнее присматриваться к заемщикам, но даже щедро одаренные зарубежной валютой, они не справлялись с вашим аппетитом. Дошло до того, что человек, работающий в мега-супер-крутой международной компании на руководящей должности не мог взять кредит под адекватную его статусу 3 - 4 комнатную квартиру. Его многотысячной «белой» зарплаты попросту не хватало чтобы осуществлять ежемесячные платежи. А что уж говорить о людях, коих львиная доля в стране, получающих т.н. «средние» зарплаты… Так вот, еще ДО кризиса цены достигли такой точки, которая даже при мнимом и воспеваемом политиками «росте ВВП» требовала резкой перемены тренда – естественно в сторону снижения. Писать о том что цены на киевскую недвижимость в какой-то момент достали до цен на аналогичный товар в центральных районах Парижа, полагаем, будет лишним – вы и так это знаете.

2. В Украине ипотека практически исчезла как явление, а ведь не секрет что до 80% сделок на КРН осуществлялись именно за счет заемных средств (еще бы, когда целой семье нужно общую двухмесячную зарплату выложить за 1 квадратный метр «хрущевки» в паршивеньком районе). И не нужно верить периодически всплывающим в СМИ сказкам о том, что ипотека, якобы, возьми да и восстанет из пепла к концу 2010 г. Люди, опомнитесь, какой 2010? Крупнейшие финансово-промышленные группы не могут взять кредит, а вы реально считаете что кто-то прокредитует «белого воротничка» желающего купить хрущевку? Абсурд. К слову, то что это абсурд подтвердили и топ - менеджеры крупнейших отечественных банков, которые недавно собирались на свой очередной форум/симпозиум. Их вердикт – ипотека в ее докризисном виде возможна ни коим образом не ранее 2012 - 2013 годов.

3. Курс доллара. Ни для кого не будет открытием, что наша страна – импортный наркоман и львиная доля товаров, таких популярных в большом городе как Киев, с ростом курса доллара подорожали чуть ли не вдвое. При чем, это касается не только автомобилей и модных ноутбуков, но даже картошки, спичек и, пардон, туалетной бумаги. А будет ли человек, живущий на зарплату и не имеющий доступа к кредитам, задумываться о покупке квартиры? Его-то заработок никто по новому курсу не пересчитывал…

4. Возможно вы мечтательно задумаетесь о «сильных города сего» - топ-менеджерах и руководителях высшего звена крупных компаний, которые, зачастую, работают не только за зарплату, но и за премии, бонусы, всякие там роялти, проценты и т.п. Спешим вас огорчить – с началом кризиса все эти формы материального вознаграждения практически исчезли как явление, так что надеяться на «крутых манагеров» с наличностью как минимум наивно, - у них ее просто нет. К тому же, почти все они давным-давно прикупили недвижимость и о новых квартирах не задумываются. Да и нужны ли им ваши «нео-советские» квартиры, раз уж на то пошло? Почти все «ВИПы» живут за городом в частных домах и проблемы плебса а-ля «нет горячей воды» им чужды.

5. Впору вспомнить и о главном оружии, обвалившем рынки недвижимости многих стран – о залоговых квартирах. Ведь не секрет, что банкиры «не для протокола» говорят о просто головокружительных процентах проблемных кредитов – кто о 50, а кто и о всех 75! И это на фоне ухудшения благосостояния граждан (см. данные Госкомстата и не только) и высочайшей безработицы. И заметьте, у многих заемщиков скоро заканчиваются взятые в начале кризиса кредитные каникулы, а это значит что доля проблемных кредитов будет только расти.

6. Сбережения. Похоже, что ваши нереальные ценники это надежда на то, что ваши квартиры будут приобретены за сбережения. Это довольно-таки ошибочное мнение, и объясняем почему: на каждого украинца сегодня приходится в среднем 1000 долларов сбережений и 2700 долларов долгов. А долги это квартиры, машины, бытовая техника и прочее. То есть, товаров в стране явно больше чем активов. Как вы считаете, товары должны дорожать? Полагаем, вы понимаете очевидность ответа. Хороший, кстати, пример рынка, осознавшего пагубность вечного роста цен – рынок автомобилей. Пока ваши потенциальные покупатели, имеющие на руках реально заработанные 10 - 30 - 50 тысяч долларов (поймите же вы наконец что это огромные деньги в нищей стране!), ожидают вашей адекватности, торговцы движимостью – машинами, мотоциклами и пр. снижают цены и переманивают их к себе. И не просто переманивают, а переманивают с наличностью! И чем больше КРН будет сопротивляться очевидному, тем ниже, в результате, ему придется упасть, ведь свободной наличности, достаточной для покупки квартиры по адекватной цене, становится все меньше и меньше с каждым днем… И не тешьте себя иллюзией что деньги «под матрасами» украинцев не заканчиваются. Как раз наоборот, о чем свидетельствуют многочисленные статистические данные и социологические исследования. Даже больше – дошло до того, что свои «стратегические» сбережения граждане начинают попросту проедать.

7. Не исключено, что вы будете апеллировать к статистике – ведь в Киеве ежемесячно происходит несколько сотен сделок. И тут вас придется огорчить, - эти сделки, в львиной доле случаев, банальные обмены. Что это значит? Это значит что на рынке недвижимости квартиры покупают не деньги, а другие квартиры, к которым приложена небольшая сумма. Эту информацию вы можете подтвердить в ближайшем агентстве недвижимости или просто почитать аналитику в интернете – свободный доступ к ней никто не отменял.

8. Знаем мы и о том, что в вашем ловком рукаве спрятался, как вы считаете, большой козырный туз – так называемый «отложенный спрос». Готовы поспорить с вами на что угодно, что человек, изучавший экономику хотя бы в школе, разобьет вашу веру в отложенный спрос в пух и прах, опираясь на вышеуказанные пункты. Все очень просто, вот вам цитата из Экономического словаря: «СПРОС, ОТЛОЖЕННЫЙ — неудовлетворенный спрос населения в товарах народного потребления, обеспеченный свободными денежными средствами при отсутствии товара или не обеспеченный наличными деньгами при наличии товара» . То есть, во-первых, отложенный спрос бывает только на товары народного потребления, во-вторых, он должен быть подкреплен свободными деньгами, а в-третьих, эти деньги должны быть еще и наличными, а с этим проблема еще та. Что мы видим: термин отложенный спрос неприменим к КРН, тк некорректен, и даже если проигнорировать его исключительную направленность на товары народного потребления, суть не меняется, - отложенный спрос бывает только когда есть деньги, которые его и создают. А их, извините, - нет. Ведь каждый из нас, к примеру, хочет купить Майбах за 500 тысяч Евро. Но ни у кого нет денег. Так что же получается, компании Мерседес нужно считать что в Украине существует отложенный спрос на ее элитные автомобили? Смешно, не правда ли? Кстати, не советуем верить и в то, что вам удастся «пересидеть» кризис в ожидании отложенного спроса с квартирами на руках, сдавая их в аренду. Рынку аренды удерживаться осталось не так долго.

9. Последние цитаты функционеров, близких к КРН, говорят только об одном – цены должны хоть как-то, но снижаться. Об этом говорил небезызвестный Лев Парцхаладзе: «нужно строить квартиры по 3000-4000 грн/м. чтобы их покупали» . Об этом говорил и глава Нацбанка Стельмах: «цены на квартиры завышены как минимум вдвое и их нужно снижать» . Не молчит и начальник Государственной архитектурно-строительной инспекции Бондаренко: «если посмотреть на акт готовности объекта, то реальная стоимость, включая рентабельность – это 500 - 800 долларов США» . И подобных цитат от не последних в этой стране людей – хоть пруд пруди. Неужели они все сговорились против вас? Полагаем, комментарии излишни.

10. И последняя причина для падения – не поверите, - наше доблестное государство, готовое спасать строителей, лишь бы те давали рабочие места гражданам и платили налоги. Только вот незадача – денег у государства ой как мало (кризис все-таки!), по этому, оно предлагает выкупать недостроенные дома при условии, что квартиры в них будут продаваться по адекватным ценам, то есть «напарить» госмужам метры квадратные по 25000 грн. уже не получится – в программе спасения застройщиков заложены цены, от которых у некоторых продавцов-старожилов КРН начинается нервный тик. Кроме того, государство готовит более радикальный удар по ценовому пузырю – НДС-амнистию для застройщиков, которая знаменует как минимум 20% падение цен на новое жилье. Вы относитесь к этой информации скептически? Что ж, это ваше право. Только учтите, что застройщики – это крупный бизнес, который, в условиях нашей страны, почти то же самое что и государство. Так что эти программы таки придется выполнять, хоть как-то спасая свои шкуры.

Сообщество хомяков форума Domik.net официально заявляет – цена средненькой киевской квартирки из разряда «недалеко от метро» - 4000 грн/кв.м. или эквивалент 500 таких полюбившихся вам за последних 5 лет американских долларов. Логично, что вы спросите: а откуда мы взяли цену 4000 грн./м.? Уж поверьте, не с потолка! С потолка были взяты цены 3500 долл/м., и эти слова вам даже отчаявшиеся риелторы сегодня подтвердят. А вот 4000 грн/м. – вполне адекватная сумма. Ведь не секрет, что мировая практика доказывает, что цена квадрата должна быть близкой к средней зарплате в регионе. В Киеве это ок. 3000 грн. Добавим еще чуток «конвертных» (или просто посмотрим сайты по трудоустройству) и получим сумму около 4000 грн. Кроме того, именно в эти ценовые рамки «целятся» как застройщики-реалисты (уже реалисты…), так и государство. Думаете они все заблаговременно не просчитали и не проанализировали покупательную способность граждан? Ну и самое главное – кризис отбросил нас в суровую бескредитную реальность, господа. Это значит, что для того чтобы КРН начал работать, он должен предложить покупателям такие цены, которые он предлагал до начала массовых кредитных инъекций – а это и есть цена, близкая к 500 долл./м.

Сообщество хомяков просит вас: не оценивайте наше обращение к вам как зов нищих пролетариев, желающих купить вашу «драгоценную» недвижимость «даром». Это не так. Ведь львиная доля людей с наличными, готовые купить ваши квадратные метры по 4000 грн. – это образованные, успешные люди, сумевшие своим трудом не только прокормить себя, но и отложить сумму на покупку квартиры по адекватной цене. Мы понимаем цену каждой заработанной гривны и надеемся на то, что и вы ее тоже скоро поймете! Многие развитые страны проходили через жесточайшие (порой и 10-кратные!) падения своих рынков недвижимости, раздутых кредитными деньгами, и наш – не исключение. Приглашаем вас к обсуждению и просим предлагать свои квартиры по приемлемой для нас цене – мы всегда рады видеть и слышать адекватных людей. В конце концов, с ними просто приятно иметь дело.