Инвестиционная кв-ра в ипотеку под сдачу? вопросы

Тема в разделе "Недвижимость", создана пользователем Митяй777, 3 фев 2020.

  1. powercfg

    powercfg Участник тусовки

    Регистрация:
    23 апр 2017
    Сообщения:
    152
    Пол:
    Мужской
    Регион:
    Москва
    А что за страховая ?
     
  2. Alex_bmw83

    Alex_bmw83 Завсегдатай

    Регистрация:
    16 апр 2012
    Сообщения:
    645
    Пол:
    Мужской
    Регион:
    Москва
    Не зная местной специфики рынка, лучше ничего не покупать. В каждой стране свои нюансы, порой очень сильно влияющие на стоимость. К примеру, в Германии существует продажа квартир с арендатором, арендатора фиг выгонишь из квартиры даже если он не платит, иногда бывает даже деньги предлагаю арендатору лишь бы съехал, земля в собственности или в аренде, тоже свои тонкости и т.д. А самый главный совет обходить стороной русскоязычных риэлторов и русскоязычные сайты.
     
  3. HiddenFaces

    HiddenFaces Завсегдатай

    Регистрация:
    22 авг 2015
    Сообщения:
    860
    Пол:
    Мужской
    Регион:
    Москва
    Вы меня конечно простите, но ваш совет из серии - Мойте руки, больше двигайтесь и меньше жрите.
     
  4. garrigan

    garrigan Участник тусовки

    Регистрация:
    5 ноя 2019
    Сообщения:
    169
    Пол:
    Мужской
    Регион:
    Москва
    Водит:
    Ресо.
    Пока не ответила.
     
    Stop hovering to collapse... Click to collapse... Hover to expand... Нажмите, чтобы раскрыть...
  5. poligraff

    poligraff Абориген

    Регистрация:
    9 июн 2012
    Сообщения:
    2,741
    Пол:
    Мужской
    Регион:
    Москва
    поднимем тему, бюджет 6.5
    что лучше для перепродажи аппарты жк нормандия 35квм с отделкой (эталон) за 5.5 или жк баланс (главмострой) 30квм за 6.5 тоже с отделкой (но качественной)? сдача через полтора года.
    расположение говно, у нормандии в жилой зоне (от метро далеко 25мин медведково пешком), баланс - много промки, но метро в 5минутх (правда окская).
     
    #275 poligraff, 1 мар 2020
    Последнее редактирование: 1 мар 2020
  6. garrigan

    garrigan Участник тусовки

    Регистрация:
    5 ноя 2019
    Сообщения:
    169
    Пол:
    Мужской
    Регион:
    Москва
    Водит:
    Аппарты такие для перепродажи - не вариант. Если уж и брать - только ликвид, в нормальных ЖК. Сам же пишешь - говно - вот и подумай - сколько потом перепродавать будешь.. Аппарты под аренду или житьё берут
     
    Stop hovering to collapse... Click to collapse... Hover to expand... Нажмите, чтобы раскрыть...
    Molot.O.K. и poligraff нравится это.
  7. Realter

    Realter Абориген

    Регистрация:
    20 окт 2014
    Сообщения:
    2,982
    Пол:
    Мужской
    Регион:
    Москва
    Нормандия строится уже несколько лет, а все никак не сдадут.
    Метро далеко, сдавать будет за вменяемый прайс сложно.
     
    Stop hovering to collapse... Click to collapse... Hover to expand... Нажмите, чтобы раскрыть...
    poligraff нравится это.
  8. poligraff

    poligraff Абориген

    Регистрация:
    9 июн 2012
    Сообщения:
    2,741
    Пол:
    Мужской
    Регион:
    Москва
    насчет ликвида - ограничен бюджетом.
    то есть жк баланс будет лучше на фоне нормандии? других вариантов не нашел, если пик не брать.
     
  9. poligraff

    poligraff Абориген

    Регистрация:
    9 июн 2012
    Сообщения:
    2,741
    Пол:
    Мужской
    Регион:
    Москва
    они наконец то сдали первую очередь насколько знаю и начали вторую. но да, эталон и аппарты это не самая надежная связка.
     
  10. garrigan

    garrigan Участник тусовки

    Регистрация:
    5 ноя 2019
    Сообщения:
    169
    Пол:
    Мужской
    Регион:
    Москва
    Водит:
    Я говорил, что покупать аппарты с надеждой потом легко продать - это тупик. Аппарты для жизни или аренды - тут надо смотреть и выбирать, а под последующую перепродажу - это авантюра. Так как обычный человек за эти деньги обычную однуху возьмёт, для жизни, прописки и прочего...
     
    Stop hovering to collapse... Click to collapse... Hover to expand... Нажмите, чтобы раскрыть...
    Митяй777 и poligraff нравится это.
  11. Zadnyaya_lapka

    Zadnyaya_lapka Участник тусовки

    Регистрация:
    30 мар 2013
    Сообщения:
    76
    Пол:
    Женский
    Регион:
    Москва
    Соглашусь.
    Я бы даже под аренду не взяла. Слишком много нюансов.
    ИМХО, ждать новый старт. Хотя сейчас такие цены уже...
    А чем вас ПИК не устраивает??
     
  12. Митяй777

    Митяй777 Старики-разбойники

    Регистрация:
    30 мар 2007
    Сообщения:
    18,738
    Пол:
    Мужской
    Регион:
    Москва
    меня лично в аппартах пцгает налогообложение, также как и наличие несокльих квартир вместо одной подороже, хз че пр-ву в голову взбредет. но аппарты в этом смысле самые рисковые
     
  13. Realter

    Realter Абориген

    Регистрация:
    20 окт 2014
    Сообщения:
    2,982
    Пол:
    Мужской
    Регион:
    Москва
    Знакомая пишет (учтем, что 2 года назад цены были ниже):

    "
    АПАРТАМЕНТ АПАРТАМЕНТУ РОЗНЬ

    Пару лет назад мы прикупили два микро-апартамента на стадии строительства у разных застройщиков. Они похожи по концепции, но истории у них разные. Ниже сравнения и детали. Читать без нормального форматирования сложно, но фейсбук его не предполагает.

    Long story short: в отличие от квартиры, апартаменты - это нежилое помещение => не соблюдаются жилые нормы (инсоляция (однушка может быть на север), детские сады в доступности и т.д.), нельзя прописаться и оформить парковку, выше налог на недвижимость, другая плата за коммуналку, другие условия перепланировок)
    ______________
    АПАРТАМЕНТ 1:
    ______________

    ЗАСТРОЙЩИК: ПИК.
    Стоимость: 5 583 000р. с отделкой, площадь 23,6 м2
    Высота потолка: 3,1м
    Кадастровая стоимость: 1 942 402 руб.
    Налог: 0,5% или 1% от кадастровой стоимости (Участок: для размещения гостиниц).
    Рыночная стоимость: на 03.2020: 8млн.
    Стоимость ремонта - 1млн.

    СРОК СДАЧИ: Обещали построить весной 2019 года - сдали.

    ДОГОВОР: ДДУ (регистрируется)
    ИПОТЕКА: ВТБ, одобрение - 2 дня, около недели на подготовку со стороны банка,
    оформление - 2 часа.
    Страховка для ипотеки - 8т.р. на год.

    Изменение площади и стоимости при получении ключей: площадь изменилась на 0,2м2 в меньшую сторону. Застройщик сам об этом сказал, взяли реквизиты, через 2 недели перечислили обратно деньги на счет около 50т.р.

    Регистрацию права собственности: оформляли 2 недели.
    Готовность территории при передаче апарта: был готов весь дом внутри и снаружи.

    КОММУНАЛЬНЫЕ ПЛАТЕЖИ: 4700-6400р. (в зависимости от воды / электричества)
    Услуги УК из них: 125р./м2 (2954р. ежемесячный фикс). Охрана, администратор, домофон - не входят, оплачиваются отдельно)
    Вход: по брелку или приложению с телефона (установка бесплатно)

    ПРОБЛЕМКИ:

    1) УК не хочет раскрывать список оказанных услуг и их стоимость. Со счетчиками постоянно мухлюют, скручивают данные, счетчики не опломбированы, УК начисляет сам сколько хочет. Счетчики находятся в коридорах. Те, у кого нормальные квартиры, платят коммуналку по 30-40т. Который месяц идет попытка сменить УК ПИК-комфорт, но пока безуспешная. Чат дома кипит ядом, проводятся собрания, пишут протоколы, и.т.д.
    2) При покупке всем обещали райский сад общего пользования на крыше и временную регистрацию (так как статус был заявлен как гостиница). Ни того ни другого - нет. Те, кто на это рассчитывал сильно расстроены) Хорошо, что это не я.

    СОСЕДИ: не знаю лично никого. Только имена двух активисток чата.

    ______________
    АПАРТАМЕНТ 2:
    ______________

    ЗАСТРОЙЩИК: Колди
    Стоимость: 5 766 000р. без отделки, площадь 22,1 м2
    Высота потолка 4,2м до потолка, 3,8м до балок.
    Кадастровая стоимость: 2 242 081 руб.
    Налог: 1,5%, позже должен вырасти до 2% (Ставка для торгово-офисного центра. Разрешенное использование участка - для размещения объектов промышленности, под производственные цели и иное спецназначение)
    Рыночная стоимость на 03.2020: 9 млн.р.
    Ремонт: обойдется около 1,6 млн.

    СРОК СДАЧИ: вместо весны 2018 года, сдали весной 2019 года. Задержали на год.

    ДОГОВОР: Преддоговор (не регистрируется)
    Аванс 30% + рассрочка (1% в месяц) на год, остаток при заключении основного договора купли-продажи. Благодаря нанятому юристу мы не платили последнюю часть до сдачи объекта.
    Изменение площади и стоимости при получении ключей: площадь увеличилась на 0,8м2, и застройщик требовал доплату около 280т.р., при этом отдавать свой штраф за задержку в год отказался.

    ИПОТЕКА: Абсолют банк. Одобрение - 1 неделя, подготовка к застройщика к сделке - 1,5 месяца.
    Страховка по ипотеке: 80т.р. (!)
    Оценка апартамента: 5500р.

    При подписании договора процент оказался на 1% выше, чем одобренный. На вопрос "почему" сотрудник банка сказал, что мы затянули сделку с момента одобрения ипотеки (хотя это происходило по вине застройщика)
    Регистрация собственности: длилась 2 месяца. Ее приостанавливали (из-за не совсем законной регистрации долей на этажах без присутствия всех собственников).
    Готовность территории при передаче апарта: все вокруг было по колено в грязи, стены в бетоне, фасады в лесах, а в нашем микро-апартаменте был офис инженеров.

    КОММУНАЛЬНЫЕ ПЛАТЕЖИ: 3800-6200р в месяц (пока не могу разобраться в начислении оплат) ,
    Услуги УК из них - так же 125р./м2 (2862р. - фикс), но охрана, администратор, домофон и т.п. в это включены.
    Вход: по брелку / приложению с телефона (установка 2000р.) / через домофон 15т.р.

    ПРОБЛЕМКИ:

    1) Кроме собственности на апартамент нас вынудили оформить собственность на доли в помещениях общего пользования на каждом этаже. Теперь у меня 114/10000 коридора на каждом этаже. Хорошо, что у нас в корпусе всего 3 этажа. Да, на каждую долю я платила пошлину. Некоторые собственники с юристами увильнули от этого момента, но 90% собственников - нет.

    2) Застройщик отказался платить пени за задержку строительства на год, но, сделал скидку на доплату за увеличение площади.
    Пришлось подавать на него в суд с юристом. До суда не дошло, застройщик выплатил требование в досудебном порядке. Но все было очень нервно и неприятно.

    3) В некоторых корпусах - незаконное увеличение этажности, в какой-то момент в суде появилась иск собственникам. Потом иск отозвали.

    4) Застройщик на словах ввел всех собственников в заблуждение на счет налога, теперь налог у всех выше в 3 раза, чем тот, на который все рассчитывали. (1,5% вместо 0,5% от кадастровой стоимости) В перспективе он вырастет до 2%, а кадастровая стоимость приравняется к рыночной.

    На почве этой истерики собственники начали объединяться и искать юристов для решения этого вопроса. На данный момент ходит байка, что "застройщик сам занимается вопросом снижения налоговой ставки" - и все немного успокоились. В чате разговоры про вино, шторы, кошек и теннис.

    5) При покупке всем также обещали намного более благоустроенную территорию и эксплуатируемые крыши (у многих вид на эти крыши), пока все это не сбыточно, и вид у нас на парковку-крышу-с-мусором, но сила соседей, возможно, что-то решит.

    6) Земля под нашим корпусом оформлена : Для размещения объектов промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, обеспечения космической деятельности, обороны, безопасности и иного специального назначения.

    СОСЕДИ: я знаю соседей слева, справа и сверху и знала снизу управляющего кафе, пока они не съехали). Мы встречались до сдачи дома в баре, и, многие продолжают эту традицию. Я переписываюсь с несколькими собственниками, к некоторым ходила в гости смотреть ремонты. Кто режиссер, кто актер, кто галерист, кто йони-массажист (гуглите теперь), в общем, красота.
    ________
    ИТОГО:
    ПИК - четче на три головы. Но из-за расположения и концепции дома от него веет одиноким пафосом. А от проекта Колди веет молодым весельем, но, вероятно, только в моих предвзятых глазах."
     
    Stop hovering to collapse... Click to collapse... Hover to expand... Нажмите, чтобы раскрыть...
  14. Митяй777

    Митяй777 Старики-разбойники

    Регистрация:
    30 мар 2007
    Сообщения:
    18,738
    Пол:
    Мужской
    Регион:
    Москва
    для меня этого отзыва достаточно, чтоб не связываться с аппартам, во всяком случае на первичке)))
     
    Alex_bmw83 и Roma One нравится это.
  15. poligraff

    poligraff Абориген

    Регистрация:
    9 июн 2012
    Сообщения:
    2,741
    Пол:
    Мужской
    Регион:
    Москва
    это где у пика аппарт 23м с рыночной ценой в 8?
     
  16. poligraff

    poligraff Абориген

    Регистрация:
    9 июн 2012
    Сообщения:
    2,741
    Пол:
    Мужской
    Регион:
    Москва
    это зависит от застройщика, от мр групп я бы взял при интересном предложении.
    хороший пример был жк онли в плане инвестиции.
     
  17. 4eXoB

    4eXoB Участник тусовки

    Регистрация:
    20 авг 2017
    Сообщения:
    241
    Пол:
    Мужской
    Регион:
    Москва
    Если на перспективу баланс конечно лучше, планировки там хорошие. 2 су в 50метрах редко где встретишь. Медведково это очень далеко, за счет вытянутости Москвы с севера на юг. Да и сам район особо не меняется.
     
    poligraff нравится это.
  18. Alex_bmw83

    Alex_bmw83 Завсегдатай

    Регистрация:
    16 апр 2012
    Сообщения:
    645
    Пол:
    Мужской
    Регион:
    Москва
    Мое предположение, что речь идет о "Пресненский вал 21", но стоят ли они 8 млн, я не смотрел....
     
  19. poligraff

    poligraff Абориген

    Регистрация:
    9 июн 2012
    Сообщения:
    2,741
    Пол:
    Мужской
    Регион:
    Москва
    я что то не уверен в том, что 2су на 50метрах это большой +
     
  20. poligraff

    poligraff Абориген

    Регистрация:
    9 июн 2012
    Сообщения:
    2,741
    Пол:
    Мужской
    Регион:
    Москва
    по 350 за метр аппарты? думаю это фантазии.
     
  21. Realter

    Realter Абориген

    Регистрация:
    20 окт 2014
    Сообщения:
    2,982
    Пол:
    Мужской
    Регион:
    Москва
    Пионер продает апарты в Технопарке 25м за 9.5 мил.
    А ведь до сдачи комплекса не менее года.
     
    Stop hovering to collapse... Click to collapse... Hover to expand... Нажмите, чтобы раскрыть...
  22. poligraff

    poligraff Абориген

    Регистрация:
    9 июн 2012
    Сообщения:
    2,741
    Пол:
    Мужской
    Регион:
    Москва
    пионер это не пик
    йес это не долгострой с нарушением качества строительства, где понадобилось бетон укреплять метал.констуркциями. пионер строит хорошо.
    и предполагаю, что расположение у пионера определяет цену.

    какие мысли будут насчет алкон тауэр?
     
  23. Fastoff

    Fastoff Участник тусовки

    Регистрация:
    25 сен 2015
    Сообщения:
    266
    Пол:
    Мужской
    Регион:
    Москва
    В итоге что выбрал?
     
  24. Митяй777

    Митяй777 Старики-разбойники

    Регистрация:
    30 мар 2007
    Сообщения:
    18,738
    Пол:
    Мужской
    Регион:
    Москва
    в итоге вторичка то что надо было ушла, а брать первичку даже под 6% с такими ценами че-то не хочется, посмотрим, что можно со ставкой на вторичку сделать и в какой-то момент вторичку возбму вероятно, но сейчас с курсами цены еще выше могут стать, так что хз
     
    Ванюффка и Fastoff нравится это.
  25. OVER77

    OVER77 Старожил

    Регистрация:
    23 мар 2009
    Сообщения:
    5,332
    Пол:
    Мужской
    Регион:
    Москва
    Водит:
    ,
    Нахрен на себя какоето ярмо вешать которое через 30 лет ( если без простоев ) и надо обслуживать этот гимор?? Может и станет твоим а может и еше придется поработать на него..
     
    Митяй777 нравится это.
  26. Zadnyaya_lapka

    Zadnyaya_lapka Участник тусовки

    Регистрация:
    30 мар 2013
    Сообщения:
    76
    Пол:
    Женский
    Регион:
    Москва
    Как считаете, в свете сегодняшнего роста цен на первичку имеет смысл ее брать под аренду?
    ПИК сошел с ума, я обалдела когда увидела цены на старте новые.
    Или лучше старая вторичка (скажем, 9-ти этажка) совсем чуть дороже и сразу сдать?
    Оба варианта ипотека частично.
     
  27. Dulit

    Dulit Участник тусовки

    Регистрация:
    2 сен 2013
    Сообщения:
    227
    Пол:
    Мужской
    Регион:
    Санкт-Петербург
    Ну в любом случае нужно дождаться 20 марта, там будет понятно что со ставкой по ипотеке. Либо наоборот не ждать и бежать в банк.
     
  28. Zadnyaya_lapka

    Zadnyaya_lapka Участник тусовки

    Регистрация:
    30 мар 2013
    Сообщения:
    76
    Пол:
    Женский
    Регион:
    Москва
    Ну вопрос ипотеки не стоит, она одобрена уже. На всякий случай.
    Ставки повысятся раньше, думаю.
    Одобрили ровно за 3 минуты, оперативность зашкаливает))).
     
  29. 4eXoB

    4eXoB Участник тусовки

    Регистрация:
    20 авг 2017
    Сообщения:
    241
    Пол:
    Мужской
    Регион:
    Москва
    Под аренду нет смысла. Есть только смысл больше комнат из за пополнения в семьи, или рабочие место нужно. Именно для себя имеет смысл, так как пока есть локации, где строят.
    Но пока 56 % готовы голосовать за 30 лет застоя. Никакой удобной городской среды не будет, а будут лишь человейники ПИК.
     
    Неважно и Fastoff нравится это.
  30. neoni

    neoni Абориген

    Регистрация:
    14 дек 2011
    Сообщения:
    2,042
    Пол:
    Мужской
    Регион:
    Москва
    Согласен, аренда будет отбивать ипотеку только при посуточной аренде. Но тогда придется на это тратить много времени и сил.
    Или покупается под себя новая квартира в ипотеку, лучше существующей, а старая уходит без сожалений в аренду, закрывая часть ипотечных платежей.
     

Поделиться этой страницей

appstore appstore
google play google play
      Яндекс.Метрика