Инвестиционная кв-ра в ипотеку под сдачу? вопросы

А что за страховая ?

 

Не зная местной специфики рынка, лучше ничего не покупать. В каждой стране свои нюансы, порой очень сильно влияющие на стоимость. К примеру, в Германии существует продажа квартир с арендатором, арендатора фиг выгонишь из квартиры даже если он не платит, иногда бывает даже деньги предлагаю арендатору лишь бы съехал, земля в собственности или в аренде, тоже свои тонкости и т.д. А самый главный совет обходить стороной русскоязычных риэлторов и русскоязычные сайты.

 

Вы меня конечно простите, но ваш совет из серии - Мойте руки, больше двигайтесь и меньше жрите.

 

Ресо.
Пока не ответила.

 

поднимем тему, бюджет 6.5
что лучше для перепродажи аппарты жк нормандия 35квм с отделкой (эталон) за 5.5 или жк баланс (главмострой) 30квм за 6.5 тоже с отделкой (но качественной)? сдача через полтора года.
расположение говно, у нормандии в жилой зоне (от метро далеко 25мин медведково пешком), баланс - много промки, но метро в 5минутх (правда окская).

 

Аппарты такие для перепродажи - не вариант. Если уж и брать - только ликвид, в нормальных ЖК. Сам же пишешь - говно - вот и подумай - сколько потом перепродавать будешь.. Аппарты под аренду или житьё берут

 

Нормандия строится уже несколько лет, а все никак не сдадут.
Метро далеко, сдавать будет за вменяемый прайс сложно.

 

насчет ликвида - ограничен бюджетом.
то есть жк баланс будет лучше на фоне нормандии? других вариантов не нашел, если пик не брать.

 

они наконец то сдали первую очередь насколько знаю и начали вторую. но да, эталон и аппарты это не самая надежная связка.

 

Я говорил, что покупать аппарты с надеждой потом легко продать - это тупик. Аппарты для жизни или аренды - тут надо смотреть и выбирать, а под последующую перепродажу - это авантюра. Так как обычный человек за эти деньги обычную однуху возьмёт, для жизни, прописки и прочего...

 

Соглашусь.
Я бы даже под аренду не взяла. Слишком много нюансов.
ИМХО, ждать новый старт. Хотя сейчас такие цены уже...

А чем вас ПИК не устраивает??

 

Знакомая пишет (учтем, что 2 года назад цены были ниже):

"
АПАРТАМЕНТ АПАРТАМЕНТУ РОЗНЬ

Пару лет назад мы прикупили два микро-апартамента на стадии строительства у разных застройщиков. Они похожи по концепции, но истории у них разные. Ниже сравнения и детали. Читать без нормального форматирования сложно, но фейсбук его не предполагает.

Long story short: в отличие от квартиры, апартаменты - это нежилое помещение => не соблюдаются жилые нормы (инсоляция (однушка может быть на север), детские сады в доступности и т.д.), нельзя прописаться и оформить парковку, выше налог на недвижимость, другая плата за коммуналку, другие условия перепланировок)
______________
АПАРТАМЕНТ 1:
______________

ЗАСТРОЙЩИК: ПИК.
Стоимость: 5 583 000р. с отделкой, площадь 23,6 м2
Высота потолка: 3,1м
Кадастровая стоимость: 1 942 402 руб.
Налог: 0,5% или 1% от кадастровой стоимости (Участок: для размещения гостиниц).
Рыночная стоимость: на 03.2020: 8млн.
Стоимость ремонта - 1млн.

СРОК СДАЧИ: Обещали построить весной 2019 года - сдали.

ДОГОВОР: ДДУ (регистрируется)
ИПОТЕКА: ВТБ, одобрение - 2 дня, около недели на подготовку со стороны банка,
оформление - 2 часа.
Страховка для ипотеки - 8т.р. на год.

Изменение площади и стоимости при получении ключей: площадь изменилась на 0,2м2 в меньшую сторону. Застройщик сам об этом сказал, взяли реквизиты, через 2 недели перечислили обратно деньги на счет около 50т.р.

Регистрацию права собственности: оформляли 2 недели.
Готовность территории при передаче апарта: был готов весь дом внутри и снаружи.

КОММУНАЛЬНЫЕ ПЛАТЕЖИ: 4700-6400р. (в зависимости от воды / электричества)
Услуги УК из них: 125р./м2 (2954р. ежемесячный фикс). Охрана, администратор, домофон - не входят, оплачиваются отдельно)
Вход: по брелку или приложению с телефона (установка бесплатно)

ПРОБЛЕМКИ:

1) УК не хочет раскрывать список оказанных услуг и их стоимость. Со счетчиками постоянно мухлюют, скручивают данные, счетчики не опломбированы, УК начисляет сам сколько хочет. Счетчики находятся в коридорах. Те, у кого нормальные квартиры, платят коммуналку по 30-40т. Который месяц идет попытка сменить УК ПИК-комфорт, но пока безуспешная. Чат дома кипит ядом, проводятся собрания, пишут протоколы, и.т.д.
2) При покупке всем обещали райский сад общего пользования на крыше и временную регистрацию (так как статус был заявлен как гостиница). Ни того ни другого - нет. Те, кто на это рассчитывал сильно расстроены) Хорошо, что это не я.

СОСЕДИ: не знаю лично никого. Только имена двух активисток чата.

______________
АПАРТАМЕНТ 2:
______________

ЗАСТРОЙЩИК: Колди
Стоимость: 5 766 000р. без отделки, площадь 22,1 м2
Высота потолка 4,2м до потолка, 3,8м до балок.
Кадастровая стоимость: 2 242 081 руб.
Налог: 1,5%, позже должен вырасти до 2% (Ставка для торгово-офисного центра. Разрешенное использование участка - для размещения объектов промышленности, под производственные цели и иное спецназначение)
Рыночная стоимость на 03.2020: 9 млн.р.
Ремонт: обойдется около 1,6 млн.

СРОК СДАЧИ: вместо весны 2018 года, сдали весной 2019 года. Задержали на год.

ДОГОВОР: Преддоговор (не регистрируется)
Аванс 30% + рассрочка (1% в месяц) на год, остаток при заключении основного договора купли-продажи. Благодаря нанятому юристу мы не платили последнюю часть до сдачи объекта.
Изменение площади и стоимости при получении ключей: площадь увеличилась на 0,8м2, и застройщик требовал доплату около 280т.р., при этом отдавать свой штраф за задержку в год отказался.

ИПОТЕКА: Абсолют банк. Одобрение - 1 неделя, подготовка к застройщика к сделке - 1,5 месяца.
Страховка по ипотеке: 80т.р. (!)
Оценка апартамента: 5500р.

При подписании договора процент оказался на 1% выше, чем одобренный. На вопрос "почему" сотрудник банка сказал, что мы затянули сделку с момента одобрения ипотеки (хотя это происходило по вине застройщика)
Регистрация собственности: длилась 2 месяца. Ее приостанавливали (из-за не совсем законной регистрации долей на этажах без присутствия всех собственников).
Готовность территории при передаче апарта: все вокруг было по колено в грязи, стены в бетоне, фасады в лесах, а в нашем микро-апартаменте был офис инженеров.

КОММУНАЛЬНЫЕ ПЛАТЕЖИ: 3800-6200р в месяц (пока не могу разобраться в начислении оплат) ,
Услуги УК из них - так же 125р./м2 (2862р. - фикс), но охрана, администратор, домофон и т.п. в это включены.
Вход: по брелку / приложению с телефона (установка 2000р.) / через домофон 15т.р.

ПРОБЛЕМКИ:

1) Кроме собственности на апартамент нас вынудили оформить собственность на доли в помещениях общего пользования на каждом этаже. Теперь у меня 114/10000 коридора на каждом этаже. Хорошо, что у нас в корпусе всего 3 этажа. Да, на каждую долю я платила пошлину. Некоторые собственники с юристами увильнули от этого момента, но 90% собственников - нет.

2) Застройщик отказался платить пени за задержку строительства на год, но, сделал скидку на доплату за увеличение площади.
Пришлось подавать на него в суд с юристом. До суда не дошло, застройщик выплатил требование в досудебном порядке. Но все было очень нервно и неприятно.

3) В некоторых корпусах - незаконное увеличение этажности, в какой-то момент в суде появилась иск собственникам. Потом иск отозвали.

4) Застройщик на словах ввел всех собственников в заблуждение на счет налога, теперь налог у всех выше в 3 раза, чем тот, на который все рассчитывали. (1,5% вместо 0,5% от кадастровой стоимости) В перспективе он вырастет до 2%, а кадастровая стоимость приравняется к рыночной.

На почве этой истерики собственники начали объединяться и искать юристов для решения этого вопроса. На данный момент ходит байка, что "застройщик сам занимается вопросом снижения налоговой ставки" - и все немного успокоились. В чате разговоры про вино, шторы, кошек и теннис.

5) При покупке всем также обещали намного более благоустроенную территорию и эксплуатируемые крыши (у многих вид на эти крыши), пока все это не сбыточно, и вид у нас на парковку-крышу-с-мусором, но сила соседей, возможно, что-то решит.

6) Земля под нашим корпусом оформлена : Для размещения объектов промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, обеспечения космической деятельности, обороны, безопасности и иного специального назначения.

СОСЕДИ: я знаю соседей слева, справа и сверху и знала снизу управляющего кафе, пока они не съехали). Мы встречались до сдачи дома в баре, и, многие продолжают эту традицию. Я переписываюсь с несколькими собственниками, к некоторым ходила в гости смотреть ремонты. Кто режиссер, кто актер, кто галерист, кто йони-массажист (гуглите теперь), в общем, красота.
________
ИТОГО:
ПИК - четче на три головы. Но из-за расположения и концепции дома от него веет одиноким пафосом. А от проекта Колди веет молодым весельем, но, вероятно, только в моих предвзятых глазах."

 

это где у пика аппарт 23м с рыночной ценой в 8?

 

это зависит от застройщика, от мр групп я бы взял при интересном предложении.
хороший пример был жк онли в плане инвестиции.

 

Если на перспективу баланс конечно лучше, планировки там хорошие. 2 су в 50метрах редко где встретишь. Медведково это очень далеко, за счет вытянутости Москвы с севера на юг. Да и сам район особо не меняется.

 

Мое предположение, что речь идет о "Пресненский вал 21", но стоят ли они 8 млн, я не смотрел....

 

я что то не уверен в том, что 2су на 50метрах это большой +

 

по 350 за метр аппарты? думаю это фантазии.

 

Пионер продает апарты в Технопарке 25м за 9.5 мил.
А ведь до сдачи комплекса не менее года.

 

пионер это не пик
йес это не долгострой с нарушением качества строительства, где понадобилось бетон укреплять метал.констуркциями. пионер строит хорошо.
и предполагаю, что расположение у пионера определяет цену.

какие мысли будут насчет алкон тауэр?

 

В итоге что выбрал?

 

Нахрен на себя какоето ярмо вешать которое через 30 лет ( если без простоев ) и надо обслуживать этот гимор?? Может и станет твоим а может и еше придется поработать на него..

 

Как считаете, в свете сегодняшнего роста цен на первичку имеет смысл ее брать под аренду?
ПИК сошел с ума, я обалдела когда увидела цены на старте новые.
Или лучше старая вторичка (скажем, 9-ти этажка) совсем чуть дороже и сразу сдать?
Оба варианта ипотека частично.

 

Ну в любом случае нужно дождаться 20 марта, там будет понятно что со ставкой по ипотеке. Либо наоборот не ждать и бежать в банк.

 

Ну вопрос ипотеки не стоит, она одобрена уже. На всякий случай.
Ставки повысятся раньше, думаю.
Одобрили ровно за 3 минуты, оперативность зашкаливает))).

 

Под аренду нет смысла. Есть только смысл больше комнат из за пополнения в семьи, или рабочие место нужно. Именно для себя имеет смысл, так как пока есть локации, где строят.
Но пока 56 % готовы голосовать за 30 лет застоя. Никакой удобной городской среды не будет, а будут лишь человейники ПИК.

 

Согласен, аренда будет отбивать ипотеку только при посуточной аренде. Но тогда придется на это тратить много времени и сил.
Или покупается под себя новая квартира в ипотеку, лучше существующей, а старая уходит без сожалений в аренду, закрывая часть ипотечных платежей.