Маленькое коммерческое помещение, выхлоп?

Налог в данный момент не платится, если ты ИП. Льгота есть

 

Ну т.е. вы понимает что не один договор не может вам ни чего гарантировать. Да если он есть, договор, вроде как можно на него опираться, но он не мешает арендатору свинтить в любой момент.
Также может быть что арендатор уже собирается съехать, не смотря на долгосрочный договор и собственник об этом знает, но молчит.. ищет покупателя. У меня и на краткосрочных и на долгосрочных сидели люди, когда им надо было съехать, ни один договор их не сдержал. А вот то что места у меня хорошие, с нормальным форматом, не мешало мне найти быстро арендаторов.

 

Заинтересованные риэлторы вам обязательно черканут. Проблема в том, что нет заинтересованных в продаже кому-то объекта, дающего 20% годовых. До санкций и чехарды с курсами даже стабильные 10% и то были под вопросом. Я в 2010 году с живыми 500К$ не смог найти живого варианта коммерческой недвиги, дающей 15%. Хотя кому-то это удавалось. Несколько действительно реальных вариантов заключались в перестройке объектов, увеличении площади за счёт пристроек с боку или сверху. Вот эти люди нашли свой путь выкрутить 20% из объекта, дающего 7-8%. Может и вам в этом направлении копать?

 

Учитывайте что как я уже не однократно писал цены на аренду для этих помещений максимальны, спад уже ощущается везде, на этом рынке я не первый год, вопрос что вы будет "выжимать" из своих 30 метров за 20 млн. через 2-3 года очень интересный с учетом ввода новых объектов.
Сколько я подбирал и покупал помещений, ни одного такого формата не было, именно соотношения 20 млн-30 метров т.к. в моем понимание это бесперспективно. За всю историю был один объект не большой, 25 м, делал его под человека который оставил пост в этой ветке (если захочет отпишется здесь), но у него и цена была, точно не помню вроде 1, 7 млн аренда на тот момент 25 тыс., к сожалению он отказался, я продал другим людям.. он и по сей день сдается за 30 тыс. рублей.

 

за все время ни разу налог на помещения не приходил, локация МО.
Если интересно пообщаться на эту тему, черканите мне в лс дам свой телефон.

 

если самому искать и бюджет 20млн то спокойно можно найти с окупаемостью 5-7 лет, все что готовое от 8 лет продают
брать исходя из локации, не стоит опираться только на близость метро, метраж 80-150, обязательно 1 этаж(не цоколь, антресоль), витрины, окна
внутри садового ставки просели из за многих факторов, лучше там не смотреть скворечники по 20-50м2

 

Да, Андрей, всё помню Цена была 1,4млн, аренда тогда была 20К руб \ мес. Объект был интересный, но я застремался из-за отсутствия отдельного входа, что-то меня застращали на тот момент. Но формат того помещения всё же не тот, что 30м2 у метро в Москве. Как я приводил пример на Б.Семёновской на помещение претендовали 30 человек, 6 из них делали ставки выше 10млн. Так что опытные люди понимают, что сколько стоит и сколько можно выжать из объекта. Но опять таки, выгодный объект продавать не будут. Разве что какие-то закрытые аукционы, или например ситуация кризиса 2008-2009 года.

5 лет - это 20%. Поделитесь секретами нахождения? Я за пол года активных поисков не нашёл, и риэлторов штук 20 тоже не нашли (за комисиию конечно). И на форумах БМВклуба и авто ру все люди куда-то пропали, как только задача из теоретизирования перешла в разряд "вот деньги - дайте объект". Было пару вариантов 12% годовых, да и то грязных, без учёта расходов, простоев и тп.

 

Я был на этом аукционе. И тоже за голову схватился , когда итоговый ценник вышел.

А как вам по весне помещение в 300 метрах от метро Рязанский проспект, 100 или 120 метров не помню за 75 млн?
Специально следил кто туда сядет. Посидела несетевая аптека пару-тройку месяцев и съехала. Еще три месяца пустовало. Сейчас заехали Продукты Кубани. Мне вот интересно, там какой выхлоп?

Т.е аренда не меньше 600 т.р в месяц

 

600 за 100м на рязанке только при выходе из метро!

 

Я тоже так раньше думал. Однако продали гораздо дальше от метро за 75 млн

 

Ошибся в равных пропорциях ) 1,4 против 20 и 1,7 и 25. Я кстати через этот объект вышел на других людей, и нашел им объект за 28 млн. в центре того же города с окупаемостью меньше 5 лет.

А так согласен на счет 20% доходности, сейчас на рынке трудно найти, есть объекты лично их знаю, но там 15-16%, стабильно. Ошибка успешных специалистов в любой сфере, получая на своей работе большие доходы и пытаясь куда то их пристроить в комм. недвижимость и не знание специфики этого рынка, приводит очень часто к неправильным вложениям, а потом простоя годами, все бы было бы не так страшно... но наша жизнь и состоит из годов..
Вот пример, людям нашел объект, дал свое устное заключение, они доверились, купили сейчас рады по уши, основной свой бизнес, стал не основным они рекомендуют меня друзьям, те просят меня им что то найти, оговариваем бюджет, нахожу им 3 объекта, 2 доходность 16-17%, один очень спецефичен (баня в центре города) поэтому не понятно по чем ее можно сдать, но опять же не меньше 12% и до 25% годовых, все объекты в среднем и дальнем МО. Инвесторы включают ручник, начинают мне слать объекты в новострое, я им говорю (мягко) что не надо, там опа, цена входа раз, куча нежилых два, панель ну ты знаешь почему она плоха и куча других нюансов. Пока там все это пройдет, уже инвестору на пенсию выходить надо будет, а то что им сейчас предлагаю это сегодня купил, завтра уже аренду получаешь, вот хоть убей не слышат
Начали каких то риэлторов слушать, у которых этих нежилых ни когда не было, те им в уши ссат про перспективы района в 2018+, в итоге я понял, что люди просто не готовы думать в этом направление, перестал им звонить, тему закрыл.

 

Сейчас доходность сильно уехала и сдаться по весенним ставкам даже в хороших помещениях почти фантастика.

 

Нее я к другому. Чем люди думали когда покупали по фантастический цене. Что аренда будет космодром всегда

 

ТС за эти деньги присмотрись к МО ~20 КМ от москвы, можно взять до 1 000 м2 и под якоря. Дикси и магниты, фикс прайсы (от 400м2) активно арендуют в городах от 30 000 тысяч житель. При чем в области м2 стоит от 1000 в зависимости от локейшена!

 

Да, у тебя были интересные объекты. Но не всем они подойдут. В средней и дальней МО сложно оценить ставки аренды и спрос на помещение. Аналогов мало, истории по инету тоже. Нужно или чутьё, или самому в теме глубоко быть. Баня - специфичный бизнес. Думаю не нужно пояснять, что это на 90% для релакса с потрахушками. А где проститутки, там криминал, менты, и потенциальные проблемы. Не каждый захочет связываться.

Скорее всего им было пофиг, у них расчёт через усреднение лет за 20-30. А там нефть может и 200 быть, и ставки аренды соответствующие. Сам в похожей ситуации был, деньги карман жгут, надо вкладываться, помещений нет нихрена нормальных нигде (до 20км и смотрел, кстати). Ну и что делать? Есть же и основной бизнес или работа. USD 500К хрен куда вложишь так просто, чтобы доход получался сопоставимый. Поэтому приходится брать какой-то вариант коммерческой недвиги с недостатками. Или покупать слишком дорого хороший вариант, или брать в Зажопинске с перспективой метро, развития, Ашана рядом и тп.

 

Почему же не подойдут? У тебя предвзятое мнение к жителям МО, мы тут с голоду не помираем если что! А деньги -это деньги, что в Москве, что в МО, кто умеет их считать, тот их вложит не в банк на соседней улице под 6% годовых, под которым я подразумеваю нежилое помещение к примеру в Москве с сомнительной окупаемость, а проедет немного, пообщается со специалистами, и грамотно вложит в такой же надежный банк, допустим в МО, только уже под 12% годовых. А с учетом не малых вложений, доход в 2 раза, будет очень сильно ощущаться. К примеру, вложив 20 млн, получать 130 тыс. рублей в месяц это 1,5 млн. в год- это новая мазда 6. При тех же вложениях, если вложится правильно, то это уже доход 3 млн., а 3 млн. - примерно новый БМВ Х5. Вот так жизнь и проходит, передвигаясь образно на мазда 6, и не понимая, как люди покупают Х5!
В моменте, когда мы с тобой работали, я купил 2 помещения в МО не себе, а для людей: одно 7,5 млн. с окупаемостью 2 года (50% годовых) , другое за 10 млн. с окупаемостью 3 года(33% годовых). Это было 3 года назад, сейчас конечно такой халявы нет, но пока я набивал шишки, объездил все МО вдоль и поперек и рынок изучил от и до. Вот и делайте выводы.

 

Привет всем,

800 в год? Сколько метров у тебя там?
Мне реально кажется, там сейчас переизбыток коммерческих
Считай все цоколи...

Согласна, и сейчас ищу, нет ничего с реальной такой доходностью если не идти в схемы с переводом, и то, с знакомыми людьми приятными

Оч согласна с вашими постами в этой теме,
Доходность даже по жилой я вижу в экономе пошла снижаться, арендаторы явно переползают в область

Вот тоже смотрю такие варианты и думаю-кто эти люди? И как они заработали эти деньги? Не иначе, они новички в недвижимости или им деньги с неба упали.

Сколько сейчас? Хоть 7-8 получается с ликвидных помещений?

Мне кажется такие варианты в расчете на лоха, искомые и берут
Или привыкшие к доходности 4,5 в жилой... 5 однушек менеджерить тот еще бизнес, а тут все проще-один большой объект и думают что можно будет сладко спать
Норма доходности у них ниже, или опыта нет и их банально надули...

 

Не всем подойдут - это я про формат бани имел ввиду. Ну и в 2010 году была иллюзия, что можно купить что-то стоящее в Москве или ближнем МО, а не в 50км от неё.
Когда мы с тобой общались по варианту на Гвардейской, у тебя всё же не было готовых вариантов на бОльшую сумму, иначе я бы их тоже рассмотрел Я ж сохраняю в архиве переписку и результаты переговоров. Т.е. ретроспективно говорить конечно проще, вот тогда нашёл и всё теперь хорошо. Но ты же не сам вариант бизнеса с арендатором продаешь и гарантией годовых %, а как бы свои ожидания и свой опыт. Поэтому нужно время, чтобы проникнуться доверием к тебе
К слову сказать, тот вариант, который я по итогу взял себе, тоже должен был давать 26% годовых. Но потом что-то пошло не так (с). Понастроили вокруг кучу помещений и ТЦ и сбили цены ~на 20%. Вокруг дома велась непрекращающаяся стройка 1,5 года (при полностью построенном микрорайоне). Были перебои со светом и теплом. Изменили козырную (по плану района) дорогу рядом на второстепенную объездную. А теперь ещё и кризис этот с рублём… И всё как-то так. В итоге вместо 26% стало хорошо если 10%.

У меня в Люберцах 166м2, с возможностью разбиения на два помещения с отдельными входами 105 и 60м2. 800 – это 800руб в месяц за м2. И по этой цене я еще не сдал. Про проблемы там в ответе Snab’у пишу.

По переводу и аналогичным вариантам. У людей наблюдаю хорошие варианты всяких складских баз в МО, где можно достраивать ангары-арочники и быстро наращивать складскую или производственную площадь. Но это более значимые суммы затрат, конечно.

 

Андрей, да были объекты, когда ты ко мне приезжал я тебе один из них показывал, на них уже тогда были претенденты в том числе и я. Далее появилось еще несколько, в МО и в регионах. Но они, не проходили по твоему формату или дороже или регион. Я же знал что тебя интересует Москва или ближнее МО поэтому и не звонил. Армавир, Пермь, Нижний, Ставрополь, Астрахань, Волгоград, Екатеринбург и другие города были, я там был, летал туда!

 

Конечно, продаю свой драгоценный опыт! Уверен, не надо иметь семь пядей во лбу, что бы понять, чем лучше специалист, тем меньше рисков. Как я писал ранее, вдоль и поперек все МО объездил, да и по России полетал. Мой опыт подтвержден документами, лежит стопка свидетельств о собственности оформленных на меня, или доверенных лиц т.к. по некоторым "схемам" приходилось делать именно так, а потом переоформлять на инвестора, как мы и делали в твоем случае.(ну ты понял о чем я) Все купленные через меня объекты, до сих пор сданы в аренду, знаю по чем, сколько % годовых они дают, кто арендует и т.д. Могу приехать к собственникам лично с тобой и пообщаться, я это не скрываю.

 

+1 почти все объекты r4s. Нереально раздутая аренда без перспектив развития. Вообще, мы недавно сделали окупаемость 2 года))) Но это исключение и надо "быть в курсе"

 

Добрый вечер. Можно расположение на карте показать, и какой ценник?

 

Тоже рассмотрел бы.

 

Про какой налог идет речь? Имущество при усн? Его отменят с нового года.